四線城市商業排名（一線城市160mall調整新路子）

2023-06-15 15:58:46

inshang

引言

當中國商業不動產從增量賽道向存量賽道轉換，購物中心的「自我換血能力」變得越發重要。

來源 | 贏商雲智庫（ID：sydcxy2014）

作者 | 胡倩聰

圖片來源 | 除部分標註外，其他均來源贏商網

「時代拋棄你時，連一聲再見都不會說。」2019開年伊始，商業市場發生的存量商業盤活大事件讓我們應接不暇：蘇寧收購萬達百貨，京東收購翠宮飯店，今日頭條收購中坤廣場，黑石集團購入塔博曼亞洲分公司旗下三家位於韓國和中國的購物中心50%股權、進行聯合運營……

隨著一線及眾多強二線城市存量時代的到來，「城市更新」正成為中國商業不動產新的發展主線。最新數據顯示，中國核心城市有1億㎡左右的存量物業需要改造。

面對商業不動產龐大存量造成的高質量資源進一步短缺，加上政府調控政策頻出，高負債和金融高槓桿風險等現實局面，商業去化將迎來嚴峻考驗。凡是過往，皆為序章，過往的星星之火終將點燃未來的燎原之勢，以消費升級為基礎的消費分級趨勢正在形成。

在中國商業不動產邁向新階段之際，如何盤活商業庫存並尋找到新的利潤點？如何提高存量時代的商業增值空間？未來如何走好高質量發展之路？

為此，贏商大數據持續重點監測了19個一二線城市近1300家購物中心（商業面積≥5萬㎡）業態、品牌調整新路子，將連續發布「典型一二線城市購物中心調整系列」研究報告，以期為存量商業盤活提供更為前瞻性的決策參考。

一線城市作為國內商業創新排頭兵，一直以來都是中國存量商業經營的核心市場。這裡的存量商業近期都發生了哪些新變化？

▌報告核心要點導讀

一、一線城市購物中心整體業態調整分析

1、零售被「瘦身」，跨界集合店、文體娛獲加持

2、成熟/市級商圈項目重零售，新興/區域商圈項目偏餐飲、兒童親子

3、高端/中高端項目零售迭代加速，大眾化項目餐飲、兒童親子革新力度加強

二、一線城市購物中心細分業態調整分析

1、服飾：市級/成熟商圈購物中心成女裝調整「重災區」

2、餐飲：區域/成熟商圈購物中心傾向招攬中餐、休閒餐飲

3、兒童親子：市級/成熟商圈購物中心大幅下調兒童零售

4、文體娛：區域/新興商圈購物中心「愛pick」文化藝術

典型案例解讀：上海恒隆廣場、北京朝陽大悅城等標杆項目

三、未來存量購物中心業態、品牌調整新趨勢預測

整體業態調整分析減持零售，增持文體娛，步入「強體驗時代」

✦零售被「瘦身」；跨界集合店、文體娛獲加持

贏商大數據中心重點分析2018年一線城市161家典型存量購物中心品牌調整情況，發現：零售佔比下調2.7%，跨界集合店、文體娛佔比上調幅度較大。

零售被進一步削弱，一方面傳統零售盈利空間收窄，坪效下降，在購物中心的主導地位被削弱；另一方面，面對商超布局調整、百貨關店潮、快時尚式微等品類結構調整，零售業態在購物中心調改中以較快速度收縮。

跨界集合店的引入，是購物中心提升複合化經營能力與坪效的重要手段，產品集合的形式提升了消費選擇的豐富度，延長顧客停留時間；數據顯示，多業態組合的模式能使人員等成本減少約15%，從而提升門店坪效。

購物中心逐漸向文娛體驗中心進階，明確的主題特色、文化氛圍、娛樂體驗，不僅吸納客群、增加消費粘性，還能提高購物中心的文化辨識度，創造更廣泛的影響力。

統計標準：北京、上海、廣州、深圳商業面積≥5萬㎡，2018年1-12月品牌調整比例15%以上的161家購物中心品牌調入、調出數量佔品牌總量比重，下同

✦成熟/市級商圈重零售；新興/區域商圈偏餐飲、親子

從區域/市級商圈購物中心業態調整來看：與區域商圈相比，市級商圈的商業體零售調整比例較大，而兒童親子調整比例較小。市級商圈位於城市中心「最昂貴」地段，覆蓋整個城市的消費者，購物中心普遍以承租能力較高的零售業態作主力，存量時代帶來的經營瓶頸，讓商場不得不對零售業態進行「迭代」。

區域商圈項目更鎖定服務於周邊客群，偏重目的性、體驗性較強的業態，因此兒童、餐飲業態的調整比例較市級商圈項目大。

從成熟/新興商圈購物中心業態調整來看：與成熟商圈相比，位於新興商圈的購物中心更側重於餐飲、兒童親子業態的調整，對零售業態的調整比例相對較低。區別於成熟商圈的「寸金尺土」，新興商圈提供充足的停車位，加上公共運輸日趨完善，吸引更多年輕、家庭屬性的客群；目前新興商圈項目的業態構成多以新穎、體驗性較強的類型為主，並迎合年輕人群的喜好不斷換新。

成熟商圈項目佔據城市區位和資源優勢，是消費者購物的首選之地，核心吸引力仍以零售為主，特別是側重於服飾品類的調整。

✦高端、中高端購物中心零售調整幅度大；大眾化購物中心餐飲、兒童親子調整比例高

從不同檔次購物中心業態調整來看：購物中心檔次越高，零售調整量佔比越大；項目檔次越偏向大眾化，餐飲、兒童親子調整比例越高。

新消費形勢下，中高端商業體開始對其主力零售業態進行大刀闊斧的改革：奢侈品牌讓渡輕奢，引進更多定位年輕、體驗跨界、能引領新生活方式的潮流品牌，重新定義中高端消費新場景。

大眾化購物中心更強調體驗性、性價比等因素，在引進體驗業態時，優先選擇餐飲和親子業態，因其消費頻次高，受電商分流影響較低，比零售品牌更快速地提高購物中心的新鮮感和拉動整體客流。

從經驗判斷到數據決策，大數據將有助於提升行業運營效率及質量、提升場所端及品牌端的創新成功率，為商業地產轉型升級創造更大價值。

是的，做好商業的邏輯變了！

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細分業態調整分析服飾洗牌；輕奢「上陣」；主打「年輕牌」餐飲、親子消費；掀起文藝風潮，娛樂流量變現提速

✦服飾：「卸下」快時尚，輕奢「上陣」

從服飾零售業態調整來看，除服裝配飾外，各細分業態佔比均出現下調。為了適應服飾消費層次變化，一線城市購物中心開始對服飾業態進行重塑。「火熱」多年的快時尚，因跟不上消費者品味的提升，增長乏力，越來越多的購物中心表示不會再增加快時尚的面積，亦不再將其當作必備的主力店。

同時，部分高端購物中心下調重奢品牌數量，取而代之的是調性鮮明、定位更為年輕化的輕奢品牌。隨著中國奢侈品消費逐漸趨向年輕化，以及「能夠負擔得起的奢華」成為消費主流，輕奢品牌為購物中心的「零售翻篇」帶來巨大勢能。

上調新興集合店、運動裝、服裝配飾比重：為了增加較弱業態品類的競爭能力，不少購物中心選擇引進新興服飾集合店；相比單品牌服飾店，服飾集合店增加了購物中心的品牌豐富度，延長顧客逗留時間；與傳統的百貨店相比，集合店面積靈活，承租能力較高，在購物中心的業態升級中扮演越來越重要的角色。

另外，得益於健身熱潮的興起，以及新生代購買力催生的運動裝時尚化，新興運動裝品牌消費潛力巨大，是未來購物中心服飾業態的一大流量埠。

下調新興男裝、特體裝比例：雖然男裝業態發展總體向好，但考慮到男裝的銷售周期和培育周期較長，商場對新興男裝品牌持更為謹慎的態度。

▌市級/成熟商圈購物中心成女裝調整「重災區」

市級商圈購物中心的業態結構多側重零售，在整體下調服飾的過程中，女裝業態首當其衝，下調幅度較區域商圈的項目大；區域商圈項目整體下調服飾比例，唯傾向引進服裝配飾。

成熟商圈購物中心下調女裝幅度較新興商圈項目大，但對服裝配飾業態有所上調。位處新興商圈的項目下調服飾集合店、鞋類的幅度較成熟商圈項目大；更傾向引進迎合家庭消費的家居服/內衣。

▌高端購物中心偏愛引進服飾集合店；大眾化購物中心女裝比例下調明顯

以服飾為主力業態的高端購物中心，更側重於以引進服飾集合店的方式對服裝品類門店進行升級。越來越偏向社區型、家庭型消費的大眾化購物中心，逐漸減弱對女裝這種單一群體業態的依賴。

▌典型案例分析

●上海恒隆廣場：走年輕化路線，側重引入輕奢、潮牌

租金/銷售額雙位數增長：2018年上海恒隆廣場由於商場及辦公樓表現強勁，總收入增幅10.3%至15.54億元。其中，商場業務收入及零售額分別增長12%、13%。

圖片來源：上海恒隆廣場

調整背景：中國內地高端消費回流

上海恒隆廣場多年穩坐國內一線購物中心「一哥」位置，業績數據高企。為保持上海恒隆廣場「奢侈品零售風向標」的領導地位，集團自2015年就開始啟動商場的升級調整，於2017年完成較大規模的升級改造工程。

近年，全球各地區奢侈品定價趨於平衡，國內外差價縮小，中國消費者正在被拉回境內，刺激國內奢侈品零售業觸底回暖。恒隆廣場迅速感知到這一趨勢，通過品牌換新，進一步做大旗艦店優勢，強化其「Home to Luxury」定位。

圖片來源：上海恒隆廣場

調整思路之一：下調零售，上調餐飲

2018年商場較大幅度壓縮零售業態佔比，騰挪空間挖掘其他業態的可能性；目前時尚精品與服裝仍分別佔40%和30%以上，處於主導地位。

調整思路之二：從「奢侈品零售空間」到「高端生活方式空間」的業態調配

一線時尚品牌有增無減，同時引入更多生活方式類品牌，不僅保持原有的以一線大牌為主的商業格局，還將高端生活方式延伸到每一個消費層面。

圖片來源：上海恒隆廣場

調整思路之三：引入迎合年輕客群的潮流品牌

針對年輕客群追求個性化、設計師品牌的趨勢，2017年，上海恒隆廣場B1層引入時尚博主Chiara Ferragni同名品牌的全球首店、義大利手工皮具品牌Valextra大陸首店，被各大明星追捧的「小髒鞋」Golden Goose Deluxe Brand以及Mr & Mrs Italy等。2018年，繼續引進CHAUMET、Boucheron、LiuJo、KingBaby、BURBERRY KIDS等品牌店。

上海恒隆廣場B1層品牌摒棄了當前國內購物中心多以餐飲為主的格局，而以高端零售品牌為主，讓商場整體的租金回報更高。

●深圳萬象天地：藝術基因的潮流品牌刷新商業標籤

2018年，萬象天地的銷售額達到28.1億元，客流達到3898萬。

圖片來源：深圳萬象天地

調整背景：迎合千禧一代，潮牌商業中心不斷謀變

萬象天地開業之初引進1000餘個品牌，其中27%首進深圳，具有較強的品牌號召力。為適應消費能力高、認知升級快、情感需求多的新一代年輕消費群體，商場在開業第一年仍不斷謀變，通過一系列創新營銷運作，強化「潮流」與「藝術」的商業標籤。

圖片來源：深圳萬象天地

調整思路之一：上調零售，下調餐飲

2018年，商場零售業態調整方向呈現「精品進服飾退」，整體佔比輕微上調，保持在60%左右。

調整思路之二：用潮牌思維「圈粉」年輕人

經過一年的運營，萬象天地以「趣浪來潮」的slogan，通過自身創新跨界打造「MIXC ×」系列，給深圳年輕人帶來各種新潮體驗，並在2018年新增了優衣庫全球概念店、i.t blue block全國最大概念店、華南首家誠品生活、華南首家野獸派little B概念小商店、全國首家BEAST Little B雙生店、法國嬌蘭精品香水概念店、BOSE深圳首家體驗店、UPAR全國首家旗艦店、深圳首家DSQURED2等。

✦餐飲：「千禧一代」人格化的品牌煥新

從餐飲業態調整來看：火鍋、輕餐細分業態均出現上調，購物中心將年輕客群「朋克養生」的獨特思維，應用到了項目的餐飲業態升級邏輯中，重口味的火鍋和健康主義的輕食，碰撞出神奇的「味覺火花」，共同牽扯起商業流量。

下調異國風情餐飲比重：購物中心針對人氣欠佳、坪效相對落後的西餐品牌進行調改。

上調新興輕餐、休閒餐飲、中式餐飲、火鍋比例：為了迎合「千禧一代」對新鮮感的追捧，商場不斷刷新和換代餐飲「爆款」，當中以網紅飲品、輕餐所受關注度較高。

下調新興複合餐飲、燜鍋/乾鍋、異國風情餐飲佔比：前幾年燜鍋/乾鍋的迅速爆紅，帶來的可能是單品生命周期的縮短，購物中心在引入該品類新興品牌時尤為謹慎。複合餐飲的多元化營收模式雖有前景，尚未成熟，較長的新興品牌培育周期，是項目招商中關鍵的考量因素。

▌區域/成熟商圈購物中心傾向招攬中餐、休閒餐飲；新興商圈購物中心整體收緊餐飲比例

不同級別商圈購物中心對於引入中式餐飲業態有著截然不同的態度，區域商圈項目增持，而市級商圈項目反之。另外，區域商圈購物中心更傾向引進休閒餐飲；市級商圈項目下調異國風情餐飲幅度較區域商圈項目大。

成熟商圈購物中心上調休閒餐飲、中式餐飲、火鍋、燜鍋/乾鍋、燒烤/鐵板燒，而新興商圈項目下調休閒餐飲、異國風情餐飲、燜鍋/乾鍋、燒烤/鐵板燒。

▌中高端購物中心熱捧休閒餐飲，大眾化購物中心大量「請出」異國風情餐飲

中高端購物中心更偏好引進時尚調性較強的休閒餐飲；大眾化購物中心下調異國風情餐飲幅度比其他檔次的項目大。

▌典型案例

●北京apm：借力新興餐飲突圍王府井商圈

十餘家品牌店鋪榮登2018《王府井消費地圖》：當中，鼎泰豐被評為「十大傳統味道」；Pizza Marzano瑪尚諾、青檸泰餐廳被評為「十大異國美食」；GODIVA歌帝梵、煮葉被評為「十大舒適落腳地」。

圖片來源：北京apm

調整背景：老牌商圈業態調整升級

北京apm位處王府井老牌商業區，當前該商圈旅遊功能日益突出；為結合商圈特色，適應市場需求變化，商場著力發展新模式、新業態，調整商業零售業態結構和商品結構，推進老牌商業區的提檔升級。

近年北京apm針對所屬商圈屬性及消費升級變化，進行了大幅度調改，零售從快時尚向輕奢轉移，增加生活方式業態及品牌；藉助新興餐飲轉型為社交購物場所，提升主題餐飲的比重。

圖片來源：北京apm

調整思路之一：下調餐飲、兒童親子，上調零售

2018年餐飲業態比例約30%，下調的品類以中餐和火鍋為主；進一步強化「潮吃地標」，北京apm引進更多如日料、休閒餐飲等異國風情餐飲業態。

調整思路之二：新興餐飲品牌掀網紅熱

餐飲品牌調整引進多家新興品牌，如局氣、鰻鰻的愛、上清水產、道頓堀、面屋武藏、雁舍、桃山荀野菜村日式火鍋、松發肉骨茶北京首店等。地下一層開設慢生活區，引進新式茶飲品牌煮葉、臺式茶飲品牌鹿角巷、「茶軟歐包」的新品類模式茶飲品牌奈雪の茶等品牌。

圖片來源：北京apm-奈雪の茶

調整思路之三：從快時尚轉向輕奢、化妝品

除了快時尚品牌林立，商場進駐了當紅輕奢品牌MICHAEL KORS、kate spade、Sandro、Maje，倡導瑜伽和健身的生活方式品牌lululemon，珠寶飾品APM Monaco，時尚美妝品牌Estee Lauder、Bobbi Brown、Chanel香水與美容品專門店、M.A.C、make up for ever、fresh。

調整思路之四：精細化的場景塑造及購物體驗的升級

引入倡導全新體驗的業態及品牌，如奧秘之家-仙劍奇俠傳全沉浸密室、摩根大古遊戲體驗中心、19八3、海馬體照相館。

調整思路之五：強化主打運動潮流

引進直營限量adidas鞋店，三葉草等在內的多品牌時尚運動集合店adidas swc，更有fila，skechers概念店，keds，palladium，rapido，aimer sports，puma，converse，vans等。

●北京朝陽大悅城：青年生態視角下引領生活方式、穩固餐飲地位

銷售複合增長率近20%：開業8年多，朝陽大悅城銷售業績年複合增長率近20%，是北京最具代表性的大型商業體之一，也是北京青年文化地標。

圖片來源：北京朝陽大悅城

調整背景：從「家庭城」到「青年文化地標」的定位迭代

朝陽大悅城經營的大思路是「（B b C）circleC」：搭建一個業主方、品牌方和消費者共築內容的大平臺。朝陽大悅城提出「青年路，一路青年」的主張（青年路也是其地理位置），從供給商品向供給生活方式、文化內容轉變。

品牌調整方面，保持年更替30%左右的速度，並逐步從開業初的「家庭城」定位，轉向明確主張「去家庭化」、針對年輕群體的中高端商業，從購物中心轉向「青年文化引力場」。

圖片來源：北京朝陽大悅城-(B b C)circleC經營思路

調整思路之一：上調餐飲、零售，下調生活服務、文體娛

2018年餐飲業態比例在30%以上，以休閒餐飲、異國風情餐飲等細分品類的調入為主；零售業態佔比約為60%。

調整思路之二：以主題空間生產青年文化內容，尋求品牌組合差異化

首個成熟期的主題空間「悅界」：2018年下半年起進行大規模更新迭代，同時升級場景氛圍、持續內容運營，重塑了「溫暖街巷、文藝日常」的定位。

集結包括貓主題咖啡廳「貓小院」，文化創意家居品牌「ziinlife吱音」，TRB全新創意法式餐廳Merci，全新升級的「TIAGO SELECT 2.0」，皮具手作店「匠心藝語」，中國生活哲學品牌「日用之道」等11個富有文藝氣質和生活趣味的全新品牌，其中5個為北京東部首家。

圖片來源：北京朝陽大悅城-「悅界」主題空間

2018年底開業的「度刻」主題空間：高顏值的空間與視覺設計，營造文化空間氣息。跨業態的品牌組合圍繞「自我生長」主線，集合全國獨家店、北京首店、北京旗艦店，如與高曉松共建運營的全國獨家「曉島」。

優質、稀缺品牌的引進，在內容生產和分發上佔據優勢，在客群基礎匹配的大前提下，更容易實現(B b C)circleC的大循環，其內容也具有IP屬性。

圖片來源：北京朝陽大悅城-「度刻」主題空間

調整思路之三：為「青年樣板生活」提案，營造生活方式氛圍

1F為重量級品牌錯落的國際美妝區：集合Dior、Jo Malone、Giorgio Armani及即將開業的CHANEL。持續升級的輕奢、高級設計師品牌，和2018年補充引進的「BEAST野獸派」雙生店、味從山海等生活方式品牌，共同營造「北京東部最美生活方式首層」。

10-11F引入WeWork聯合辦公空間和高端健身品牌OXYGYM，延伸了「青年樣板生活」的含義，並探索商業與辦公結合的新生態模式。

調整思路之四：強化長板，提高餐飲引領性、運營設計師品牌生態

基於大數據檢測，偏愛設計師女裝品牌的客群消費水平和黏性較高，因此朝陽大悅城著力打造設計師品牌組團，除引進BANXIAOXUE、REINEREN、magmode、N-ONE、SEAN BY SEAN等品牌，更匹配文化藝術展等精準推廣活動，營造區域生態。

餐飲方面，持續收割餐飲北京/全國首店，「拾間」開業帶來10家訂製化北京首店，包括首進內地的牛角Gyu-kaku，首進北京的喜茶、LADY M、K-PRO、蟹的岡田屋等等，穩固朝陽大悅城餐飲業態的頭部地位。

●廣州天河城：瞄準新中產布局熱門餐飲品牌

銷售額、租金收入、客流量同比上升：2018年，天河城購物中心銷售額達58億元，同比上升10%；租金收入約達10億元，同比上升2.33%；全年客流量約達7754萬，同比上升1.88%。

圖片來源：廣州天河城

調整背景：商圈競爭白熱化推動戰略升級

開業23年，面對天河商圈各大商業體的激烈競爭，天河城廣場2017年的收入較2016年微跌0.1%；稅前利潤減少2.1%至7.86億港元。自2018年起，天河城集團決定開展對集團及旗下子品牌的戰略規劃和升級計劃，天河城廣場作為產品線中影響力最大的商業項目，發揮著推動性作用。

圖片來源：廣州天河城

調整思路之一：上調餐飲，下調零售、生活服務、兒童親子

2018年餐飲業態重點上調中式餐飲、休閒餐飲、異國風情餐飲等細分品類；跟隨市場步伐，天河城逐步將餐飲比例提升，從開業時5%上調至目前超20%。

調整思路之二：引進「年輕、個性、國際化」標籤品牌

2017年天河城一樓引進更多時尚國際品牌，提升整體時尚度，如資生堂旗下高端護膚品品牌ELIXIR、西班牙飾品品牌TOUS，還有YSL、TOMMY HILFIGER等。7樓引入人氣、口碑俱佳的南京大牌檔廣州首店，東門廊引入ORIGINAL FRESH和甘兔庵兩家輕餐飲品牌。

圖片來源：廣州天河城-南京大牌檔

調整思路之三：定位「敢花錢、敢嘗鮮、敢創新」的新中產客群

2018年，天河城的品牌調整策略圍繞更精細化的人群畫像：30-40歲新中產族群。

在餐飲方面，引進了新仙清湯牛腩、茶狼、靠得住、辻利、SOPHO、牛掰 STEAK BAR、面屋武藏拉麵等熱門餐飲品牌。在服飾、飾品方面，先後引進了ASH、DW時尚腕錶、MO&CO.、OVV、艾諾絲雅詩等高品質輕奢品牌；在數碼家品方面，入駐了小米、clife、VIVO、屈臣氏等。

●上海七寶寶龍城：「夜市堂」引爆全業態品質生活基地

寶龍旗下體驗標杆：客流、銷售額連續兩年以30%增速提升，全新「寶龍悠悠」會員系統將在6月登場。

圖片來源：上海七寶寶龍城

調整背景：區內商業接近飽和，尋求差異突破

項目位處的七寶商圈常住人口20萬、流動人口10萬，商業總面積達40多萬方，已接近飽和狀態。激烈的商圈競爭中，寶龍城導入全新經營理念，品牌組合引領潮流趣味，商戶經營結合科技賦能，在不間斷的升級中，逐步形成全業態消費格局。

圖片來源：上海七寶寶龍城

調整思路之一：上調餐飲、兒童親子；下調零售

2018年寶龍城的業態比例調整，強化了「夜市堂」的餐飲業態標籤，增加了中式餐飲、火鍋等細分品類佔比。進一步完善主題兒童業態，當中兒童教育、兒童零售均有上調。

調整思路之二：「七寶夜市堂」「沿河景觀品質餐飲獨棟」雙翼成型

七寶夜市堂：2018年進駐品牌紅盔甲、很久以前羊肉串；2019年引入滬小胖、臺記小海鮮，以及即將開業的肥貓餐廳，逐步形成七寶地區唯一的夜宵特色街。

沿河景觀品質餐飲獨棟：多口味品質菜系匯集，包括兔爺、豐盛胡同、獅子山下粵菜、巴國布衣川菜、逢甲小館臺灣菜、海底撈、湯一善中國私房菜等。

圖片來源：上海七寶寶龍城

調整思路之三：兒童業態繼續提升完善

兒童培訓、高品質早教品牌齊聚，包括金寶貝、美吉姆、小熒星、金芭蕾、楊梅紅、艾塗圖、企鵝英語等；兒童遊樂湯姆熊、粒粒堡親子餐廳、兒童零售巴拉巴拉，還有將於5月登場的愛嬰室，共同形成兒童教育矩陣。

調整思路之四：互動新潮、科技體驗品牌逐步登場

全新創想實驗室變身動漫集結店，也是七寶」青年中心「掛牌定點；落戶TaxiWay飛機駕駛體驗中心，潮玩運動逐步提升加強。還有領航科技消費前沿的華為、微軟主題店，及影院、KTV。

圖片來源：上海七寶寶龍城-創想實驗室

✦兒童親子：兒童教育服務，連接消費閉環

從兒童親子業態及其新興品牌調整來看，兒童教育、兒童服務均上調：更多定位家庭親子消費的購物中心，將兒童教育作為差異化賣點。兒童教育業態發展邁入了進階模式，涵蓋藝術、體育、科創、劇場、DIY等形式；積極創造「獨家」體驗內容，引入人工智慧、定製式早教、沉浸式教學等新概念，吸引家庭群體關注。

另外，引進兒童服務業態，有助購物中心打造家庭消費閉環；如兒童理髮透過關聯產品、服務延伸、兒童遊玩領域擴充等方式，誘發商業空間增值。兒童醫療，在兒科「供需矛盾」突出的當下，成為購物中心搶佔流量的先機。

下調兒童零售、兒童遊樂佔比：目前「親子經濟」正向多業態領域拓展，購物中心在引進各種新型兒童體驗業態的同時，一定程度上削減了兒童零售和遊樂業態佔比。

▌區域商圈購物中心「打call」兒童教育；市級/成熟商圈購物中心大幅下調兒童零售

以家庭型客群為主的區域型商圈購物中心著重上調兒童服務、兒童教育業態比例，且幅度較市級商圈大；市級商圈項目較大幅度下調兒童零售。

成熟商圈購物中心下調兒童零售幅度較大；而新興商圈項目兒童零售業態的佔比變化不大。

▌中高端購物中心偏好兒童教育/遊樂，大眾化購物中心下調兒童遊樂

中高端購物中心上調兒童教育幅度較其他檔次項目大。另外，中高端項目上調兒童遊樂業態比例，大眾化項目反之。

▌典型案例

●廣州凱德廣場·雲尚：「多元化差異化」兒童業態招商策略

白雲新城時尚購物地標，已在廣州紮根3年。

圖片來源：廣州凱德廣場·雲尚

調整背景：開業三年在原定位上的不斷升格

營造都市化、時尚、健康的生活方式，是凱德廣場·雲尚開業以來一直堅持的方向。2018年，商場繼續為滿足周邊居民的社交聚會、文化體驗、優質教育、品質服務等需求不斷調整升級。

圖片來源：廣州凱德廣場·雲尚

調整思路之一：上調兒童親子、生活服務、文體娛；下調零售

2018年凱德廣場·雲尚親子兒童業態上調至約10%，集中擴大兒童遊樂、兒童零售的比例。圍繞親子型家庭消費，商場進一步拓展生活服務、文體娛的業態佔比。

調整思路之二：「多元化差異化」兒童業態招商策略

2018年凱德廣場·雲尚相繼引入全國首家O.C.E.Kids、白雲區首家全棉時代Purcotton Kids，並開拓項目頂層的戶外空間，引入自然親子教育空間漢娜傑克的菜園，在兒童零售/教育/遊樂等領域，繼續提升差異化、精品化特色。

圖片來源：廣州凱德廣場·雲尚-漢娜傑克的菜園

調整思路之三：凸顯國潮網紅特質的品牌結構

時尚品牌方面，引入廣州第2家網紅集合店she inn，為年輕客群帶來一個集輕餐、潮流服飾、個性體驗空間等休閒元素的「網紅救治站」；餐飲方面，引入美心西餅、賽百味、良品鋪子等。

●廣州百信廣場：親子消費內容為社區商業「添翼」

2018年東區運營業績向好：註冊會員超30萬，日均客流量達12萬人次，節假日客流突破20萬人次/天，逾100家品牌年銷售額超800萬元。2018年底西區開業，整體客流同比上升超60%。

調整背景：東、西區差異化組合的迭代升級

經營了14年的百信廣場，2018年迎來了西區的開業，東、西區合體直接帶來商業體量的翻倍，而兩區的差異化組合，更為商業消費創造「1 1＞2」效應。東區150 品牌繼續圍繞「悅享生活」不斷迭代換新，西區引入的200 品牌，將定位為「臻選品質」的全新內容注入項目。

調整思路之一：西區兒童親子業態彌補東區不足

東區原有的兒童業態佔比並不突出，西區因應周邊社區需求，引進了更多親子品牌，包括1100㎡MELAND兒童成長樂園、蕃茄田藝術、玩具反鬥城、金寶貝國際早教、小恐龍平衡車俱樂部、Adidas kids、FILA kids、Mini Peace、Rookie、好孩子、安奈兒等品牌，全面覆蓋兒童遊樂、早教、零售等業態。

調整思路之二：文體娛品牌豐富家庭體驗性消費

西區引入全國首家萌寵樂園尚寵小鎮、全國首家屋頂滑板公園HERO、國際標準全明星真冰滑冰場、廣州購書中心、智能健身會所一兆韋德、國豪綜合格鬥館、小恐龍平衡車俱樂部。

調整思路之三：全新打造「大眾品牌個性潮牌」消費格局

零售方面，東區以優衣庫、Adidas、歌莉婭、太平鳥等大眾品牌為主打，西區集結更多注重品質感與個性化的潮流品牌，如CK旗下三大系列CK Jeans、CK Performance、CK Underwear。

餐飲方面，東區擁有海底撈、九毛九、星巴克、喜茶等餐飲品牌。而西區則進一步豐富菜系、引入陶陶居、祿鼎記、大龍燚、西貝、客語、花悅小廚、一溪月小酒館、星巴克臻選等45家餐飲品牌。另外，連結東、西兩區的戶外廣場，強勢打造酒吧一條街，豐富年輕人的娛樂生活，成為夜間聚客點。

✦文體娛：文化內容變現商業價值

從文體娛業態及其新興品牌調整來看，文化藝術上調幅度較大：近年商業中心朝著「生活方式中心」轉變，書店、IP主題樂園、博物館、劇院等文化藝術業態漸成新標配，其獨有的人文藝術基因，能更有效地為購物中心打造主題、場景，建立情感聯繫。

一些在文商融合上深耕多年的購物中心，更把文化藝術業態的打造往旅遊目的地看齊，讓項目不僅成為打卡聚集地，還形成該城市對外輸出文化的窗口，塑造不可替代的標杆地位。

上調娛樂休閒比例：調研顯示，16~29歲的消費者中有72%偏好在購物中心娛樂休閒；商場引入新興的網咖/VR體驗館/電競館/娃娃機/真人CS，利於貼近年輕消費群體，加速線上流量線下變現。

體育運動業態比重輕微上調：新潮運動體驗品牌的引進，為購物中心拓展利用更多的戶外商業空間，並不斷製造新的興奮點。

▌區域/新興商圈購物中心上調文化藝術，市級/成熟商圈項目反之

區域商圈購物中心上調娛樂休閒幅度較市級商圈項目大；區域商圈項目上調文化藝術，市級商圈則下調其比例；對於體育運動業態，市級商圈傾向引進更多品牌，但區域商圈反之。

成熟商圈購物中心上調娛樂休閒幅度較新興商圈項目大；對於文化藝術業態，新興商圈項目大幅上調其比例，而成熟商圈項目則出現輕微下降；成熟商圈項目上調體育運動業態，而新興商圈項目反之。

▌中高端購物中心「愛pick」娛樂休閒；大眾化購物中心偏好文化藝術

中高端購物中心上調娛樂休閒業態幅度較大眾化項目大；大眾化購物中心上調文化藝術業態幅度較中高端項目大。

▌典型案例

●上海靜安大悅城：以主題IP為軸串起多元化小眾業態

銷售雙位數增長：近三年來，靜安大悅城銷售額和客流量保持10%以上的雙位數增長。

圖片來源：上海靜安大悅城

調整背景：主題街區持續煥新

借鑑大悅城產品線運營主題街區的成功經驗，2015年，上海靜安大悅城推出定位於親密社交空間的摩坊166街區。注重客群需求的靜安大悅城並不止步於主題街場景打造，更在這一空間繼續挖掘品牌價值，尋找消費刺激點，進而換代契合的品牌。

圖片來源：上海靜安大悅城-八吉島i-LAND

調整思路之一：上調文體娛、兒童親子、生活服務；下調零售、餐飲

2018年，大悅城文體娛業態佔比調整至6%以上，以文化藝術、娛樂休閒的上調為主；瞄準18-35歲新興中產階級群體，商場也在一定程度上擴展親子業態。

調整思路之二：文創主題業態深挖小眾消費空間

2017年，大悅城在摩坊166內打造了二次元主題商業街區八吉島i-LAND，通過浸入式動漫主題體驗、ACGN主題產品與ACGN社群課室等板塊，進一步挖掘小眾客群的消費空間。目前，該主題區域已涵蓋手辦、衍生品、扭蛋、蘿服和主題餐飲等內容。

2018年，推出貨櫃空間C-STREET，是國內首家潮流IP主題街區，集結魔鬼貓、同道大叔等時下最熱12大IP，整合零售、潮玩、家居、服飾及休閒娛樂等業態，通過舉辦C市集與各品牌互動。

圖片來源：上海靜安大悅城-貨櫃空間C-STREET

調整思路之三：生活方式與文體娛品牌齊進

大悅城2018年引進品牌包括：BOTTLE植物創意生活館、小紅書第一家線下店REDhome、紐約的網紅主題裝置展覽egg house快閃店、美少女戰士快閃店等。2019年進駐上海首家keep線下健身店Keepland。此外，小米有品上海首店及一條生活館也即將開業。

●廣州正佳廣場：文化業態混合收入模式突破傳統商業天花板

73億規模CMBS：2018年，正佳集團將旗下核心資產正佳廣場作為標的物，發行73億證券融資，是2018年全市場最大規模CMBS。

圖片來源：廣州正佳廣場

調整背景：傳統商業單純租金模式不可持續

獲得國家AAAA級旅遊景區稱號的正佳廣場，從五年前開始，全面轉向打造世界級旅遊目的地。基於「傳統商業模式已到天花板，單純租金模式不可持續」這一判斷，商場從早年首創的海洋館和空中劇院，到近年的主題街區、展覽空間打造，不斷探索混合收入商業模式。

圖片來源：廣州正佳廣場

調整思路之一：上調文體娛、兒童親子；下調生活服務

2018年正佳廣場擴展文體娛業態比例，上調文化藝術、娛樂休閒，目前該類別業態達到2%以上。餐飲、零售業態佔比相對保持恆定，目前比例分別約為25%、56%。

調整思路之二：以內容型為導向的文化品牌打造

2018年，正佳演藝劇院更名為正佳開心麻花劇場，整合資源打造集創作、製作、演出、營銷、培訓為一體的演出全產業鏈舞臺。位於五樓的廣正街，還原廣州「十三行」的歷史場景，將廣府文化、商業旅遊、美食餐飲有機結合，廣正街月均客流量超過50萬人次。正佳自然科學博物館位於六層，是一個參照國際標準打造的新型自然科學博物館，館內收藏了近千件珍稀古生物化石與礦物標本。雨林生態植物園計劃於2019年對外開放，展示超過800種動植物，將會是國內首家室內空中雨林生態園。