深圳樓市的未來在哪（同一個城市的內地板塊輪動是必然的嗎）

2023-06-30 23:49:22

【粉絲提問】提問：有幾個問題，跟老師您探討一下 1.同一個城市的內地板塊輪動是必然的嗎？2.板塊輪動的核心原因是購買力的驅趕嗎-預算有限沒得選選次一級的選項？ 3.有大V說深圳的板塊輪動是從十幾萬到3萬的價格逐漸過度，價高的先漲，價格便宜的後漲，這個規律你同意嗎？

回答：

板塊輪動是必然的，就像一個班的同學，幾年下來，成績排名起起伏伏，有的上去一些，有的下來一些，當然屬於正常現象。板塊輪動的核心原因，和班級裡同學們的成績起伏，是一個道理。 有些小朋友學習更用功、更講究方法了，成績就上去了；另一些小朋友雖然天賦不錯，但是成天打遊戲、上課不認真聽講，成績當然就下來了。 什麼是板塊的「成績」呢？是經濟，看經濟發展得好不好。 什麼決定了經濟發展好不好呢？是產業，看有沒有能批量提供高薪職位的產業。好產業進來了，板塊就起來了。 以前的好產業，是製造業工廠；後來，是百貨商場，沿街旺鋪；再後來，是金融，西裝皮鞋大哥大；再後來，是鴨舌帽T恤衫牛仔褲運動鞋雙肩包的碼農統治世界。 「有大V說深圳的板塊輪動是從十幾萬到3萬的價格逐漸過度，價高的先漲，價格便宜的後漲」——瞎扯談，完全不懂什麼是板塊輪動。哪裡先漲、哪裡後漲，有兩條平行的線路。 一條是置換鏈條，這條線是嚴格遵循從低總價到高總價的。小的漲了，大的才有置換支撐，才有漲的底氣。 另一條，是產業鏈條，而產業的背後是人，是看哪裡近期持續湧入人口。南山寶安持續湧入，龍港羅湖沒啥湧入，後者憑啥一定能跟漲？ 當然，同屬一個城市，前者漲上去了，買不起的人確實會溢出到其他總價更低的板塊去。但是，領漲的板塊可未必一定是總價高的板塊啊！ 所以，這條線的核心，是產業導致領漲、領漲導致溢出，而不是死板地認為一定高價區先漲。 只不過剛好深圳這幾年是高價區、中價區的人口實力增速更快而已。 低總價需求，我們會好好研究下輪動的規律，然後有的放矢； 高總價需求則不然，更好的策略還是：市中心、市中心、市中心

【會員提問 】沒有社保，還可以在深圳買房嗎？

回覆：

可以，目前深圳有且只有4種途徑：

1. 成為深圳市引進人才或認可學歷的留學歸國人員。如何成為，自己想辦法。

2.婚票轉移法。上一條已經說過了

3.購買紅本回遷房，不需要名額，但可以變更為紅本商品房。

4.公司產權的住宅，做股權變更。建議自然人獨資

【會員諮詢】提問：大表哥您好，我是95後的設計女生，明年結婚準備買婚房，人生中的第一套房，請問您有沒有需要注意的事項呢？感謝！

回覆：

《買房10大忌》 1、不要有新房癌

2、不要買無地鐵或者無地鐵增量的小區

3、儘量避免買太大的小區地盤，尤其是沒有清晰組團劃分和無中高低檔之分的

4、儘量避免買只有一種戶型面積段的小區，比如全是三房或者全是兩房

5、不要買全程中介轉介的網紅盤尤其是網上炒作的網紅盤，好比一直被捋羊毛的小區

6、不要買交易量很少一年也出不了幾套的小區

7、不要買某個微信群或者商學院一直鼓吹的區域或小區，可能會是殺豬小區

8、不要買可能存在不可逆硬傷的小區比如變電站影響

9、不要買你第一眼看了就不喜歡的小區

10、不要為裝修、戶型承受過高溢價 如今在房產紅利扁平化時代買房，蘊含著資產配置的風險，

其中有2個風險最致命：

1.買貴，就是買了特別貴的CEO盤，收割有錢人和一線城市下來的土豪，自己賣4萬，旁邊二手房才賣2-3萬，這個叫買貴。

2.買錯，就是判斷錯了城市重點的發展方向，畢竟開發區、新區千千萬，不少城市東南西北都是開發區、新區，聽信了開發商片面的畫餅，或者沒有看清，沒有賭對整個區域、片區的發展，從而導致物業價值停滯不前。 買貴和買錯都是我們要盡力避免的，直接決定著持有物業資產價值未來的成敗。一個新板塊，進入幾家大開發商，價格拉動非常快。新盤的價格不具備參考性，二手房的成交價才代表區域真正的價值。 買房，就和處對象一樣，一定是先全方面了解，不僅要了解市場，同時也要了解自身，而不是一上來就去開房，順序不能搞錯了，否則碰到的多數都是渣男。不要過於著急，先多了解市場，多問多學習，多約中介看房，在實踐中匹配自己的邊界，定大區域，再細化到小片區，最後反覆對比，匹配最優解

【諮詢】談談深圳208政策的後續影響

回覆：

我認為這次「先行示範區」做了一次「非常惡劣的示範」。就算是單純為了表忠心，採用這種方式也是極度讓人失望的，這說明XXX的同志們已經完全忘了深圳發展的根基，說明相關部門裡沒有太多否定的聲音。

冷靜一點...

我來說說政策的影響：

一、政策殺傷範圍很大，完全是無差別打壓，顯然是在赤裸裸地表忠心。

二、深圳已經不是房住不炒了，是房子不住也不炒。剛需？gun一邊去，沒空管你。

三、信息（價格）的不透明，會促進黑市的發展，增加交易成本，推高價格。但黑市的價格除了老百姓，誰關心呢？

四、未來的市場裡，所有人都是受害者，但最慘的當然還是買方。尤其是剛需，缺乏經驗會導致其在黑市中任人宰割。

五、降低實際貸款額會很大程度抑制二手房需求，導致1-3年的橫盤期。但長期趨勢不變，過幾年大家就習慣了低槓桿買房。

六、更多人加入打新的行列，讓全深圳人民叫上親朋好友、鄉親父老玩「代持」、「拼社保」的遊戲。

七、有三成名額的趕緊買房，趕緊申請貸款；經營貸在流程中的，趕緊催銀行批貸。

勇敢徵服一切：它甚至能給血肉之軀增添力量。