重慶四十年城市發展（重慶城市的真正底色）
2023-06-19 19:40:29 3
怎麼樣才能徹底搞懂一個城市？
盡力去看 你看不到的地方。
這句話看起來很玄妙，但其實你仔細想想也能明白。
有兩層意思：
1、金錢在流通，你看不到
2、城市基礎設施你平時不會注意的，城市的水、電、氣網路，公共運輸系統、金融系統......
當你驚嘆於重慶這座城市的美，看到新開的商場、高大的寫字樓、高顏值的房子，感嘆食物的美味、景點的新奇、美女的大飽眼福，但你實際上只看到了非常表面的東西。
你要去看這座城市的內在運行。
就像一棟房子，不論是外觀顏值還是精裝修多好，但最根本上，那些你看不到的水電氣網管道，才能維持起這個家的正常運行。
賈伯斯曾說過：他父親即使在做衣櫃和柵欄背面時也不會敷衍了事，即使別人看不到。後來他做產品時，拆開來仍然是一副藝術品。
城投是政府公共職能的具體體現，今天我想從重慶9區的城投公司，來看一看重慶城市的內在運行
01 渝北區渝北區是重慶各區縣的老大，GDP總量常年排名重慶第一。
它還是重慶唯一的「雙百」城區，所謂「雙百」城區，就是指一座城市主城區人口100 萬，主城區面積100 平方公裡。
換句話說，如果哪天把渝北區單獨出去，它就是一座大中型城市。
目前有2家發債平臺，都是由渝北區國資委直接控制的，分別是重慶臨空開發投資集團有限公司（臨空開投，資產725億）、重慶空港新城開發建設有限公司（空港新城，資產僅170個億）。
△ 三大區域對應位置圖，楊一自製圖
臨空開投主要負責仙桃大數據產業園和空港工業園兩個園區的業務，空港工業園主要是江北機場那邊的工業園區。
空港新城主要負責重慶空港新城範圍內土地平整、城市基礎設施建設、舊城改造和保障性住房建設等工作，這個空港新城範圍主要是在空港和中央公園中間的那塊。
臨空開投當前的有息負債總額是323個億，空港新城當前的有息負債總額是90個億，雖然在2022年都沒有債券到期，但總體債務壓力還是不小。
02 九龍坡區九龍坡區是重慶各區縣的老二，可以說是千年老二，GDP總量常年排在渝北區後面，但它卻是重慶實打實的工業「扛把子」，汽車、摩託車、新材料和高端裝備是支柱產業。
目前有4家發債平臺，渝隆集團、九龍高新、九龍半島和重慶鋁投，前面3家都是由九龍坡區國資委直接控制的，最後1家由重慶市國資委控制。
渝隆集團是九龍坡區最大的平臺，今年一批次才剛剛拿了土地，主要負責九龍坡的土地整理和基礎設施建設。
近些年還併入了辦公樓租賃、混凝土銷售等業務，營收規模上升，未來它的工作重心是九龍半島和中梁山的整體開發，開發投資額巨大，總資產674個億，負債總額347個億。
九龍高新主要負責九龍園區，總資產194個億，負債總額107個億。
九龍半島主要負責九龍半島的開發，總資產196個億，負債總額57個億。
重慶鋁投主要負責西彭工業園區，總資產276個億，負債總額105個億。
渝隆集團、九龍高新和重慶鋁投，在2022年債券到期回售規模較大，盈利能力有所減弱，再加上未來投資的項目規模都非常大，回收期長，資金壓力大。
03 渝中區渝中是重慶的母城，這些年「退二進三」做的很好，第三產業佔比已經超過了90%，是重慶商貿和服務業最發達的城區。
目前僅有1個發債平臺，是渝中區國資委直接控制的。
渝中國資整體資產規模較小，僅190個億，主要承擔渝中區的基礎設施建設、安置房建設、棚戶區改造、舊城改造、保安服務、物業經營等，不過因為渝中區寸土寸金，沒有多餘土地了，現在沒有安置房建設計劃，主要就是做舊城改造。
整體業務在收縮，雖然非常穩定、安全，但是可持續性較差。
△ 渝中區城市界面實景圖，圖源網絡
04 沙坪垻區沙坪垻區是重慶三大老城之一，對外最知名的王牌產品就是教育。
目前有4家發債平臺，邁瑞城建、國際物流園、共享工投、西永微電園，前面3家都是由沙坪垻區國資委直接控制的，最後1家由高新區管委會控制。
邁瑞城建是沙坪垻區的核心平臺、也是最大的平臺，主要負責沙坪垻全區的土地轉讓、工程管理等業務，總資產有719個億，負債390億。
國際物流園主要負責重慶國際物流樞紐園的開發建設以及相關土地整理，國際物流樞紐園是重慶市最大的鐵路物流園，非常重要。總資產有611個億，負債335億。
共享工投主要承擔金鳳高科產業園區的土地整治、開發及基礎設施等業務，金鳳高科產業園是西部科學城重點打造的核心區域，未來發展前景良好。
西永微電園是重慶西永微電子產業園區唯一的開發建設主體，業務具有區域專營性，公司正逐步由土地一級開發業務，向持有工業地產和物業出租轉型。
05 巴南區巴南的生物醫藥、電子信息、商貿物流產業都還不錯，很多快遞都是從那邊轉運過來的，高新產業也不錯，北（水土）有京東方，南（界石）有惠科。
目前有7個發債平臺，均由巴南區國資委實際控制。
南部新城是巴南區最重要的基礎設施建設和土地整治實施主體，也是巴南區最大的平臺，資產規模超過1000億元，經濟園區、物流基地公司和國際生物城都是它的子公司，主要業務是土地開發、基建、園區開發等。
△ 巴南區內部功能分區，圖源網絡
經濟園區負責巴南經濟園區的基建代建、土地整理、物業管理業務
物流基地公司是重慶公路物流園區內唯一的建設開發主體，業務具有一定區域專營性，業務包括土地開發整理、基礎設施建設、房屋銷售等
國際生物城是重慶巴南區國際生物城的基建主體
渝興建設負責巴南老城區的棚戶區拆遷改造、新城區土地整治工作
巴南公路主要負責巴南區二環外的土地整理及文化旅遊項目開發建設
巴源建設是巴南區實施棚戶區改造、安置房項目的唯一主體
06 南岸區南岸區內目前有6個發債平臺，區國資管、區財政局和經開區管委會各實際控制兩家。
南岸城建是南岸區的核心平臺，資產703個億，跟其他區不同，它是由財政局直接控制的。
它收入主要來源於南岸核心區的土地出讓、工程代建和貿易，目前有17.6億美元海外債。
南岸資產是重慶市南岸區重要的資產運營主體，收入主要來自房屋租賃，為南岸區電子信息企業提供供應鏈金融服務，公司市場化經營業務較多。
經開投資及其子公司經開建設，是重慶經開區發債主體和重要的基建開發主體，重要性較高，但資產流動性比較差，關聯方和事業單位對其資金佔用情況較為嚴重。
南發城建主要從事南岸區的危舊房和城中村拆遷等業務
重慶茶園是南岸區江南新城重要的土地開發整理和基礎設施建設主體，帳上貨幣資金僅4億元，債務壓力沉重。
07 大渡口區大渡口區目前有2個發債平臺，建橋實業和大晟資產，都是由區國資委直接控制。
建橋實業是重慶市大渡口區最主要的城市建設運營主體，主要負責大渡口區建橋園區的市政基礎設施建設
大晟資產主要負責大渡口區非建橋園區域的市政基礎設施建設，業務主要有土地整理、工程代建和安置房建設等。
△ 大渡口區產業規劃
08 北碚區北碚區目前有3個發債平臺，其中縉雲資產由北碚區國資委控制，蔡家公司、新城公司是縉雲資產的子公司。
縉雲資產是北碚區最重要且規模最大的基礎設施建設和運營主體，資產798億元，業務覆蓋道路、供水、供電、供氣、通訊、土地平整以及相關區域內的道路、學校、公園和經濟適用房的建設。
換句話說，縉雲資產負責北碚區的一切。
蔡家公司主要承擔蔡家板塊的市政基礎設施、經濟適用房屋建設任務
新城公司主要負責土地開發和基建業務
縉雲資產的債券到期主要集中在2023 年，蔡家公司、新城公司2022 年債券到期規模較大，不過三家平臺近年來持續獲得政府補助，且項目的回款狀況都比較好。
09 兩江新區兩江新區目前有4個發債平臺，均由兩江新區管理委員會直接控制。
兩江集團是兩江新區的主平臺，總資產2327個億，也是重慶區級平臺中資產總額最大的公司，主要負責兩江新區內工業園區的基建任務
江北嘴集團主要負責江北嘴中央商務區的開發
保稅集團主要負責寸灘保稅港區的開發
悅來投資集團主要負責悅來片區的開發
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