最近10年成都房價走勢（成都房價被低估）

2023-10-11 07:54:50 1

以下為「雕叔談樓市」公眾號粉絲問答精選問答，請關注公眾號提問

提問：雕叔你好!請問?成都主城區哪裡的房子升值潛力大！

回答：具體要看你的子彈情況，主城區最好買三環內，儘量靠近地鐵和商區，升值空間大。中部>南邊>東邊>西邊>北邊。學區另說，三環內值得購買的區域個人認為成華區，雖在眾區域裡，成華區一直被人說教育差、老廠房多，除開少數成熟地段，整體情況落後。但是現在的成華住房供應量很大，且所供應的房源大都以剛需房為主;雖然成華區的建設不如其他主城區的完善，但成華區已被劃為成都市重點發展城區。所以，整體來說成華區絕對是剛需買房性價比較高的區域。

提問：雕叔，我現在有一套房，全款還貸了。目前可以另外買一個房，但是目前搖號幾次不成功。準備買二手房，根據你說的買房看地段，地段，地段。所以準備攀成鋼買一個二手房，但這邊房子價格36000，一套133的470萬，還要給增值稅。目前這個房價估計也算成都很高的了。你覺得我這種情況有什麼建議？十分感謝。我們一群朋友也在困惑賣房！

回答：體量大可以買進攀成鋼和金融城，只有高端區域才能支撐附近房價。

提問：雕叔你好，請問雙楠悅天地的性價比高嗎?用於自住。170平的設計和149的設計哪個更合理?

回答：整體樓盤的地段是很不錯的，雖然周邊稍顯老舊，規劃、配套以及價格並無多大優勢，但是綜合配套都很好，畢竟是熟透了的二環邊。但也帶來了一些問題，那就是存在一定噪音，如果你的本區域的改善型自住客戶，那麼是可以入手的哈。170戶型整體是朝西南方向，位於中庭，噪音較小，而且橫廳比較大，外圍陽臺贈送比較多，各房間也分布均勻，整體來說，除了總價高沒啥槽點。149戶型臥室朝南(非正南) 是最大優勢，但廚房空間太小，客廳挨著的書房比較小，只能當做書房的樣子，而不是非常純粹的闊綽套四。

提問：雕叔你好，新人一枚，本人在龍泉工作、定居，老婆想在成都買房（首套房，有資格），想讓孩子去那上學，奶奶帶。而我的想法是，小孩才4歲，小學的話我認為待在父母身邊比上個好的學校重要，如果初中再去成都讀的話，起碼還有8年左右的時間，現在買是不是太早了，房子放那空置不划算，且房價走勢也不確定。請雕叔給予指點，謝謝。

回答：成都買房我建議你一分為二地看：如果單從買房只是為了孩子上學，我還是認同你的想法，孩子目前4歲確實還太小，學區需求不夠強烈，這個年齡段父母的陪伴顯得更為重要。但是成都值不值得投資呢？答案是肯定的。成都對於穩定樓市的決心很大，如果是指望短期獲利，這需要買低洼區的低價盤，長期穩定投資可以買，與周邊城市比較，成都仍然是有很大空間的。就投資來說，地段和學校更重要，地鐵倒也需要，成都以後的地鐵盤會越來越多。現在地鐵邊的樓盤，升值不算明顯。長期投資，需要考慮片區發展和板塊輪動。在目前成都的行情下，建議考慮一些成都低價區域，選擇倒掛差價比較大的樓盤，性價比高的盤，後期可以配合出租長持，同時也是為你孩子將來大一點來成都上學打下基礎。

提問：雕叔你好!有個問題想諮詢下你，希望能得到你的指點。我們夫妻倆在崇州工作，現在崇州—套房，溫江—套房。目前想法，想把溫江房子（香悅雲庭）裝修，用於自住，娃娃打算在溫江讀書，通勤崇州大約半小時。打算一年後賣掉崇州房子（全款），大約90W加上手上4OW，打算到成都市區投資個200W的房子，這樣是否可行，會不會太過折騰?是等入住溫江後賣崇州置換，還是現在賣崇州置換，然後租房，糾結中。另外，這個預算成都有哪些推薦的板塊?麻煩指點一下，謝謝!

回答：感謝讚賞！個人建議，入住後置換。首先租房和搬家都是需要付出資金和時間成本的，你裝好了，起碼也要等幾個月才能入住，這段時間對你來講不划算，真沒必要現在著急賣。如今成都樓市，新房肯定是越來越貴，有剪刀差的新盤基本上已經很少，即使有，報名的人數也很多，很難搶到。沒有剪刀差的新盤，也不差幾個月的時間。二手房市場，現在總體是處在一個平靜的狀沒有剪刀差的新盤，也不差幾個月的時間。二手房市場，現在總體是處在一個平靜的狀態，現階段來看，這幾個月市場變化不會太大，即使漲也是小幅度上漲。200萬推薦。新房推薦，投資可以不看區域，有性價比就上。二手房，給你幾個盤，你可以做參考。如果有高新資格的話，首選高新。沒有可以看看九龍倉御園。華潤二十四城，中海新華府。綠地468，中糧香頌麗都，等類似的盤。配套相對來說都還不錯，以後無論是租還是賣都好出手。咱們普通人投資以求穩為主，這些盤，跟著大盤上漲沒有什麼太大的問題，雖然漲幅不會太大，但相對來說比較安穩，保值。

提問：雕叔你好，我是高新區剛一，社保14個月，想買高新區/天府新區的新盤。預算總價300萬以內，如果非常值得可以400萬，但壓力會比較大。投資 自住，比較在意房子未來升值空間、剪刀差、交通、商業配套，請問：1.高新區：目前我有關注山河玖璋、凱德世紀名邸、長冶南陽御龍府、中洲錦城湖岸二期、陸肖TOD，請問我哪個比較有希望，建議衝一衝呢？2.天府新區：我在天府新區是剛四了，有哪些比較合適的新盤可以衝一衝呢？對比高新區上面提到的幾個盤，是高新區的好，還是天府新區好？3.二手房：我這個情況，是否需要考慮二手房，如果可以，二手房推薦哪個板塊呢？

回答：整體來看，你目前高新剛一，這裡的剛一你要確定你社保是在高新區連續繳納（而不是中途轉來累計的）14個月，然後你的戶口在高新區也是連續而不是中途轉區來的12個月以上哈？這樣的話，不論是三倍熔斷的熱盤還是普通的新房，你才能叫做是剛一資格。整體來看，你的社保時常不算太常，然後總的預算也不算太高，所以基本處於一個不上不下的概念，主打天府和高新的新房，還是有些難度，很多時候都只能說是抱著試試運氣的想法去報名。1、高新區的山河玖璋、凱德世紀名邸、長冶南陽御龍府，這幾個剪刀差比較大，預計社保時常可能會要求比較高，你的14個月，有點懸。中洲錦城湖岸二期、陸肖TOD這兩個，總價比較高，中洲可能接近500萬，陸肖起步350-450萬，壓力是大一些，如果非要二選一的話，陸肖是更合適的選擇。除此之外，也可以關注一下金隅金成府，預算和你的順位都還是比較合適的，就是捂盤很久，一直不開盤，但是可以保持關注。2、天府新區剛四的話，更不好選了，能選到的都是些歪瓜裂棗，整體來看是不如等高新區的，但是也可以把天府新區的作為備選吧，相對來說推薦可以看看佳兆業麓山壹號、中鐵悅鹿府/中鐵卓越城、鹿溪樾府這幾個樓盤，不論是資格還是預算還是你的多方面需求，都是比較匹配你當下情況的。3、二手房的話當下也是可以作為備選，和新房一起推進的，但是富貴險中求，二手房當下也有很多問題，比如單價貴，比如放款難，比如指導價下首付比例高等，總之和新房相比，都是有利有弊的，不能說絕對就買哪種好，只能說是哪種緣分更先到來。如果要看二手房的話，我比較推薦你多去看看大源（大多受制於指導價，下架了，需要去線下門店詢問具體房源和樓盤信息）、市一醫院（南城都匯）以及新川（中德英倫聯邦、北大資源頤和翡翠府、龍湖九裡晴川）幾個板塊的高新樓盤。至於天府新區，現在1.5萬以上的無法備案，對買家極為不利，而且天新二手房泡沫較大，存量品質樓盤也不多，所以放棄。

提問：你好，雕叔！有一個問題要問你，我住在高新西中海國際，附近的有個樓盤就要開盤了43-62平的公寓。有兩種購買方式：一種是單價低，不裝修，由開發商與一家酒店品牌籤訂10年包租協議，年收入5個點；一種是精裝修，直接交給業主自己經營。請問雕叔：沒有資格又沒好的投資公寓能買嗎？2.哪種購買方式更好，包租還是自己租？謝謝！

回答：您好，謝謝您讚賞！您是如何理解返租的？公寓和商鋪返租實際上都是一種理財產品的包裝。正是因為項目本身沒有盈利，開發商才要貼上利息來吸引您跳入坑。本質是它給你利息賺你本金。開發商每年給你5%，連續10年給你，10年後你可以收回它，或者你可以繼續，是不是很心動？因為市場上5%的理財產品已經到了頂峰，但天不會掉餡餅，為什麼會有一種包租銷售模式呢？很簡單，因為公寓不容易賣，那麼每年5%的高租金回報率是從哪裡來的呢？在定價的時候，這種公寓呢已經把銷售成本包括在銷售價格裡面了。俗話說，羊毛出羊身，有可能過不到5年，租金就會中斷，當你去收租的時候，卻發現你籤的租約是一家第三方公司，而且已經破產了。

提問：雕叔，還想請教，瀋陽的蘇家屯區能不能買？比如老城區的碧桂園鳳凰城，或者會展中心附近的樓盤？萬科明日之光怎麼樣？

回答：1、蘇家屯相比其他五大區，地理區位上要遜色一些，城市配套還不成熟。但號稱「天下第一屯」的規劃前景很是有看點：是瀋陽建設國家中心城市的大戰略區，將成為瀋陽的經濟功能區，仙桃機場為主推動，南站為輔，蘇家屯應該說是支潛力股。現在蘇家屯的新項目很多，像萬科、碧桂園都在大社區運營，上漲還有足夠空間，只是現階段漲幅很低。2、會展板塊，從近兩年瀋陽房產市場銷售數據上來看有了相當高的熱度。憑藉著自貿區政策導向，以及新南站交通路網規劃、醫大一院等配套的帶動下，極大地增進了板塊內的價值。近年來板塊邁進了品牌房企布局建設的高峰浪潮，進入量價齊漲的全新階段。隨著華潤入板塊後，品牌房企接連拿地進入。改善升級產品實現了區域居住品質跨越性提升。未來中型社區MALL、星級酒店和學校等配套引入，板塊價值會再次升溫。值得入手。二者相比更看好萬科明日之光。瀋陽投資回報率高的樓盤 詳見知識星球內部分享

提問：雕叔你好！諮詢幾個樓盤！太古裡對面恆大都匯華庭小戶型、天府新區德商朗詩、天府錦繡、錦江區藝尚錦江哪個更具投資價值，還有恆大都匯華庭，70-90， 太古裡旁，值得投資嗎？

回答：太古裡旁的恆大都匯華庭和晶融匯的房子，小學學區是龍王廟正街，這個學校個人感覺太小只有4畝， 小學也比不了五朵金花，如果學區更好價格遠不止於此。租金水平還是不錯的，超出了成都的平均租售比。與城南的新房比， 還是差了點，長期看還是比不了天府新區，投資話天府錦繡還可以。

提問：雕叔，想問下家裡有娃娃四歲，計劃在成都北部新城天回鎮新開發片區買房，屬於三環以外繞城以內,該區新建小學兩所(成都實驗小學和人北小學)，首套房購買資格，想先買一套就近學校的房子。您覺得這片區發展前景如何?現在的價位值得入手嗎?可以推薦下這片區的樓盤嗎?謝謝解惑!

回答：成都三環至繞城，儘量買在城內，繞城外房價上漲快，其主要原因是城南，特別是高新區、天府新區房價的帶動;不過對於剛需客來說，這是一次在城內買房的好機會，一方面，城內房價穩定，對自住的剛需客來說，風險較小;另一方面,相對於大豐天回，隨著板塊輪動這些地方也會跟大面天府持平。

以上為「雕叔談樓市」公眾號粉絲問答精選問答，請關注公眾號提問

知識星球已盤點出投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。