房地產項目涉稅風險評估方法
2023-09-22 20:02:10 1
專利名稱：房地產項目涉稅風險評估方法
房地產項目涉稅風險評估方法
技術領域：
本發明涉及房地產及稅務分析領域，特別是涉及一種房地產項目涉稅風險評估方法。
背景技術：
當前房地產行業成本項目繁多，且數額較容易多列和虛增成本，這些都會增加計算房地產行業利潤的難度，導致稅務評估風險困難。如何有效的識別多列和虛增的成本成為了識別納稅風險的關鍵點之一。針對項目成本的風險識別目前主要採用某地區政府發布的標準造價作為衡量口徑或採用與本地區相同和相似房型的平均值作為衡量口徑，部分方法還同時考慮到一些關聯因素的影響，如成本收入比和成本佔比。平均成本本身就存在不穩定性，如已有樣本存在一個偏差較明顯的值，審核又確認該值因為某種特殊因素是合理的，那麼平均值可能就不可靠了。例如當前已經審核的樣本值位於2000 3000之間，一個值為到500，平均值為1800，那麼擬審核的樣本2600就高於平均值超過30% 了，而實際上該值是一個中位值。此外，如果說平均值有偏差就一定有風險，那麼任何項目的所有成本科目都可能存在風險，這樣比較大大增加了稅務審計的工作量，儘管可以根據偏差的程度來設置權值， 但依然不夠明晰。採用某地區政府發布的標準造價也存在一定的問題，通常比較都是以不高於或不低於標準造價做比較的，那麼標準造價就必須考慮一個浮動的區間(很多時候需要考慮所有的項目，包括特殊項目)，實際上達到標準造價可能都已經高於實際價格20% 了，此外的一個問題是標準造價往往很難跟上建材、裝修和人工成本的時間變化，即可用但精確度不聞。有些方法採取平均值比較和關聯分析的方法，但平均值偏差和關聯分析之間的統一要麼一視同仁，要麼僅作參考，沒有考慮關聯分析的價值程度。
發明內容基於此，有必要提供一種更準確的房地產項目涉稅風險評估方法。一種房地產項目涉稅風險評估方法，包括如下步驟步驟S101，根據需要分析的房地產項目類型，從已有的房產成本信息庫中選擇較相似的項目形成樣本集合； 步驟S102，根據所述樣本集合中的成本數據對每個成本科目計算一個平均值和區間，所述區間為將所述平均值正負擴展預定範圍後得到的數值範圍；步驟S103，將所述需要分析的房地產項目的相應成本科目與對應的所述區間比較，落入所述區間為低風險，所述區間外為高風險；步驟S104，進行關聯分析，並與樣本計算出來的相應的平均值比較，得出關聯分析
3風險為高風險還是低風險；步驟S105，判斷關聯分析項中是否有預設的強制限制值，如果該成本科目比較值超出所述預設的強制限制值，風險值調整為高；步驟S106，結合所述步驟S103中的區間分析風險和所述步驟S104中的關聯分析風險，按權值計算，並對高低風險進行賦值，並和預設的多個風險區比較，得出風險高低的評估結果。在優選的實施例中，所述步驟S102計算出的平均值是算數平均值、中位值、去掉偏差最大值後的平均值中的一種。在優選的實施例中，所述步驟S102包括計算出各平均值的標準差，並選擇標準差最小的平均值作為所述平均值。在優選的實施例中，所述區間是根據所述平均值正負二倍標準差獲得。在優選的實施例中，所述步驟S106中，低風險賦值為20分，高風險賦值為80分， 分風險區設置為低於20 39分為低風險區，40分 60分為中等風險區，61 80為高風險區。上述房地產項目涉稅風險評估方法將傳統的算數平均值比較改為以標準差最小時對應的平均值擴展後的區間比較，有效的提高了評估的準確性，同時還結合了關聯分析和強制限制值(地方政府成本限制值)，如此便能快速且準確的評估出房地產項目涉稅風險的聞低。
圖I為一實施例的房地產項目涉稅風險評估方法流程圖。
具體實施方式為了解決傳統房地產項目涉稅風險評估不準確的問題，提出了一種更準確的房地產項目涉稅風險評估方法。本方法是採取相似房型比較的，首先需要對住宅、商鋪和寫字樓等不同用途的房產進行劃分，還需要對相同用途的房產按結構、裝修和區域或商圈等進行劃分。總之，達到相似條件越滿足，其分析結果(值)越準(精)確。本方法需要有一個房地產項目成本信息資料庫其可以根據房地產土地增值稅清算審核報表的數據來建立。本方法針對房產成本科目進行了歸類,風險分析基於每個成本科目進行。成本科目本身比較可能無法說明風險，通常還需要做佔總成本比重、房產轉讓收入比和其他需要的關聯分析。如果某個科目地方政府有成本限制值，則成本限制值可以作為一個非常有效的關聯分析項。關聯分析與區間分析對評估風險的影響是不同的，可以根據本地區的情況設置權值，如區間分析為O. 6關聯分析O. 4等。如果關聯項分析中存在政府限制值，那麼該項可以作為風險強制點，即關聯分析時該項超出政府限制值，不管區間與關聯分析聯合計算風險值如何，都是聞風險。如圖I所示，其為一實施例的房地產項目涉稅風險評估方法流程圖，包括如下步
步驟S101，根據需要分析的房地產項目類型，從已有的房產成本信息庫中選擇較相似的項目形成樣本集合。步驟S102，根據樣本集合中的成本數據對每個成本科目計算一個平均值、區間以及相應的標準差。其中，所述平均值是算數平均值、中位值、去掉偏差最大值後的平均值中的一種。 本實施例中，所述平均值為所述相應的標準差最小的平均值。所述區間為將所述平均值正負擴展預定範圍後得到的數值範圍。如平均值為100， 正負擴展10%，則區間為90 110。一較佳實施例中，所述區間是根據平均值正負二倍標
準差獲得。步驟S103，將需要分析的房地產項目的相應成本科目與對應的區間比較，落入區間為低風險，區間外為高風險。其他實施例中，部分成本科目只做單向區間分析，即只比較高於區間值或低於區間值。步驟S104，進行關聯分析，並與樣本計算出來的相應的平均值比較，得出關聯分析風險為高風險還是低風險。此步驟是為了更準確的定位風險，這裡採用了風險校正機制，即關聯分析。關聯分析是依據關聯科目、成本、成本佔比、成本收入比和利潤等數據中的幾個重要關聯項目(選擇的重要關聯項目依賴於比較的成本科目)對平均值的偏離方向是否一致來進行風險分析(如單位房產成本過低，同時利潤也過低就可以認為存在低價銷售的風險，利潤正常或高於樣本平均值，可以認為低風險)。關聯分析以偏離樣本平均值15%作為偏離依據，偏離平均值低於15%可以認為無偏離。關聯分析方法的風險依據可以是關聯公式計算值，與樣本計算出來的相應的平均值比較高低；或與平均值比較偏離，如偏高或偏低10%認為風險高；或偏離方向比較。如別墅項目綠化成本比樣本平均值偏高，裝修成本是否也偏高，綠化成本佔總成本比與平均值比是否正常，綠化成本與房產轉讓收入比是否正常；或偏離方向結合偏離值進行比較等方法，得出關聯分析風險為高風險還是低風險。關聯分析是傳統分析方法也具有的分析步驟，針對不同的成本可不分別對應有不用的計算公式，如土地成本收入比=取得土地使用權所支付的金額+轉讓房地產收入總額 X 100% ；土地徵用及拆遷補償費收入比=土地徵用及拆遷補償費+轉讓房地產收入總額 X 100% ；裝飾工程費收入比=裝飾工程費+轉讓房地產收入總額X 100%。步驟S105，判斷關聯分析項中是否有預設的強制限制值，如果該成本科目比較值超出預設的強制限制值，風險值調整為高。所述預設的強制限制值通常為政府制定的限制值。此步驟是指如果某成本科目有地方政府成本限制值，即上文中描述的預設的強制值，且該成本科目成本超過了限制值，將風險分析結果調整成高風險，即區間分析和關聯分析都調整為高風險。步驟S106，結合步驟S103中的區間分析風險和步驟S104中的關聯分析風險，按權值計算，並對高低風險進行賦值，並和預設的多個風險區比較，得出風險高低的評估結果。即將區間風險分析得出的風險高低和關聯分析風險得出的風險高低進行綜合考慮，最終得出風險聞低量化值。本實施例中，低風險為20分，高風險為80分。分風險區設置為低於20 39分為低風險區，40分 60分為中等風險區，61 80為高風險區。其他實施例中，也可以將風險值映射到百分制，映射的方法有多種，本文不做介紹。上述房地產項目涉稅風險評估方法將傳統的算數平均值比較改為以標準差最小時對應的平均值擴展後的區間比較，有效的提高了評估的準確性，同時還結合了關聯分析和強制限制值(地方政府成本限制值)，如此便能快速且準確的評估出房地產項目涉稅風險的聞低。以上所述實施例僅表達了本發明的幾種實施方式，其描述較為具體和詳細，但並不能因此而理解為對本發明專利範圍的限制。應當指出的是，對於本領域的普通技術人員來說，在不脫離本發明構思的前提下，還可以做出若干變形和改進，這些都屬於本發明的保護範圍。因此，本發明專利的保護範圍應以所附權利要求為準。
權利要求
1.一種房地產項目涉稅風險評估方法，其特徵在於，包括如下步驟步驟S101，根據需要分析的房地產項目類型，從已有的房產成本信息庫中選擇較相似的項目形成樣本集合；步驟S102，根據所述樣本集合中的成本數據對每個成本科目計算一個平均值和區間， 所述區間為將所述平均值正負擴展預定範圍後得到的數值範圍；步驟S103，將所述需要分析的房地產項目的相應成本科目與對應的所述區間比較，落入所述區間為低風險，所述區間外為高風險；步驟S104，進行關聯分析，並與樣本計算出來的相應的平均值比較，得出關聯分析風險為高風險還是低風險；步驟S105，判斷關聯分析項中是否有預設的強制限制值，如果該成本科目比較值超出所述預設的強制限制值，風險值調整為高；步驟S106，結合所述步驟S103中的區間分析風險和所述步驟S104中的關聯分析風險， 按權值計算，並對高低風險進行賦值，並和預設的多個風險區比較，得出風險高低的評估結果O
2.根據權利要求I所述的房地產項目涉稅風險評估方法，其特徵在於，所述步驟S102 計算出的平均值是算數平均值、中位值、去掉偏差最大值後的平均值中的一種。
3.根據權利要求2所述的房地產項目涉稅風險評估方法，其特徵在於，所述步驟S102 包括計算出各平均值的標準差，並選擇標準差最小的平均值作為所述平均值。
4.根據權利要求3所述的房地產項目涉稅風險評估方法，其特徵在於，所述區間是根據所述平均值正負二倍標準差獲得。
5.根據權利要求I所述的房地產項目涉稅風險評估方法，其特徵在於，所述步驟S106 中，低風險賦值為20分，高風險賦值為80分，分風險區設置為低於20 39分為低風險區，40分 60分為中等風險區，61 80為高風險區。
全文摘要
一種房地產項目涉稅風險評估方法包括如下步驟根據需要分析的房地產項目類型，從已有的房產成本信息庫中選擇較相似的項目形成樣本集合；根據樣本集合中的成本數據對每個成本科目計算平均值和區間；將相應成本科目與對應的區間比較，落入區間為低風險，區間外為高風險；並可進行關聯分析，與樣本計算出來的相應的平均值比較，得出關聯分析風險為高風險還是低風險；如果當地政府制定了成本限制值，將其預設為強制值，一旦該成本科目值超出預設值，風險值調整為高；風險量化的方法是結合區間分析風險和關聯分析風險，按權值計算，並對高低風險進行賦值，並和預設的多個風險區比較，得出風險高低的評估結果。
文檔編號G06Q40/00GK102609874SQ20121003398
公開日2012年7月25日 申請日期2012年2月15日 優先權日2012年2月15日
發明者景冬生 申請人:江蘇壹格信息科技有限公司