康養行業如何盈利（康養產業的5種投資模式）

2023-10-14 01:35:02

一、投資模式（5種）

投資是涉入養老地產最重要的環節，決定需要資金量多少、投資回報期長短、投資所得收益高低、投資風險、所需要準備的資源及必須符合的規章監管等。不同資金規模的投資商應當依據自身資金量水平、資金運用風險及資產與負債間的匹配選擇最為適宜的投資模式，也可以選擇複合式投資模式，分散風險。

1全資自籌模式

全資自籌模式主要指一些資金實力雄厚的大型公司通過自身現有資金或通過其他途徑融資擴大自有資金後進行養老地產投資開發。採用全資模式最大的優點在於最具可控性，可以完全按照預先規劃的目標制定投資計劃並實施，完全將預期想法付諸實踐，不必擔心與合資方出現決策與管理上的矛盾；二則是可以獲得全部投資收益。全資模式也有缺點，最大問題在於投資量過大，風險難於控制。

2合作投資模式

合作模式指投資商與其他機構合作共同開發養老地產項目，如壽險公司、房地產公司、醫療護理機構等。合作方式可以是業務上的合作，如中國人壽與中冶置業的合作協議；也可以是股權方面的合作，如保險公司與地產開發商成立新的養老置業股份公司，或者保險公司入股房地產公司。保險公司比房地產商更具有融資運作能力，可以提供長期資金支持和風險管控、諮詢，房地產開發商則可以提供開發經驗、養老地產規劃與技術管理甚至土地，投資收益由雙方按照投資比例分配。醫療護理機構也是優質合作對象。醫療護理機構通過多年經營與發展，對老年客戶接觸深入，了解其市場期望與需求，市場口碑良好，積累了大量忠誠客戶，這些資源形成了有效市場定位，更重要的醫療護理條件是養老核心競爭力之一。

合作模式也有缺陷，合作雙方存在利益博弈，在合作過程中雙方可能為追逐私利而做出有損對方利益實的行為，在決策與管理上也難免溝通不暢。

3REITs模式

REITs（Real Estate Investment Trusts）也稱房地產投資信託基金，投資者將資金匯集到房地產投資信託基金公司處並得到其發行的收益憑證作為證明，房地產投資信託基金公司利用專業投資技能進行經營，投資方向集中於帶來穩定租金收入的房地產項目、房地產貸款、購買抵押貸款或者抵押貸款支持證券（MBs），所得收益將按投資比例分配。

REITs模式的特點有：收益長期穩定、流動性良好、投資風險低、REITs模式可以享受稅收優惠、REITs模式投資簡單，運營制度透明。REITs模式本質上是一種資金集合，對於中小公司來說，資本量不大也可以參與投資。在美國，REITs模式的資產構成及收益來源都簡單清晰，公司型或契約型REITs也都有嚴格的運營規章及法規，作為上市流通的證券產品，其在市場準入、運營章程、高管任職資格、利潤分配、監督管理、會計審計、公開信息披露等方面都有嚴格的法律標準，投資信息獲得也十分便利，也適宜對養老地產業並不熟悉的機構投資。

4信託投資模式

信託投資模式指一家或多家投資機構集合資金以建立信託的方式交給信託公司，並規定投資方向為養老地產。由於信託公司近年來在我國發展日加成熟，規模也不斷擴大，信託投資模式操作性較強。首先，投資商將集合資金交給信託公司，籤訂信託合同。根據信託投資方向可以分為證券投資信託、組合投資信託和房地產投資信託。其次，信託公司根據信託合同約定，將投資資金放貸給指定養老地產項目，或以信託資金直接新建或參股一家養老地產公司，或購買養老地產公司發行的債券（證券投資信託），並取得相關利息、股息、資本利得等回報。最後，在一定期限內，信託公司按照合同約定將投資回報分配給投資者，或解散信託。

5BOT模式

指Build-Operate-Transfer（建設-經營-轉讓）。近年來，BOT及其衍生模式日漸成為流行的投資與建設方式，主要被一些發展中國家用來進行基礎設施建設。

2012年7月民政部發布關於鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域實施意見，以採取政府補助、購買服務、協調指導、評估認證等方式，鼓勵各類民間資本進入居家養老服務領域。民間資本可以利用政策支持，憑藉養老事業的準公共產品性質及巨大的市場需求，採用BOT模式進入養老地產及服務領域。建立社會福利性較強的養老院，一方面在政策支持特許經營下能夠獲得利潤，另一方面提高了中低端養老水平，獲得良好的社會收益及溢出效應。

二、開發模式（15種）

養老地產開發模式是指開發單位在依法取得養老項目土地使用權的土地上，根據養老服務設施建築設計要求和運營要求，結合項目市場定位、可利用資源、資金水平、風險控制水平，進行養老服務基礎設施、養老服務用房建設的行為。

根據清華大學建築學院周燕珉教授的觀點，目前國內養老地產開發共分為五大類，15種模式。

1專門建設綜合型養老社區的模式

2建大型社區的同時開發養老組團模式

3普通社區中配建各類養老產品模式

4成熟社區周邊插建多功能老年服務設施模式

5與醫療機構結合，就近設置養老設施模式

6養老設施與幼兒園並設模式

養老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人願意與兒童共同在一起的心理，又能夠將養老設施與幼兒園進行統一建設和管理，節約建造和人力成本。從規劃角度來看，幼兒園在居住區中的配置密度與老年日託設施較為類似，若將這類養老機構與幼兒園設置在一起，則能實現與社區的緊密結合，從而較好滿足社區養老的服務需求。

7與教育設施結合，建設養老公寓模式

與大學等教育設施相結合的養老社區也是很受歡迎的。目前有很多「高知老人」在退休後希望能夠繼續學習、發揮餘熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學設置，並讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養老項目吸引高知老年群體的亮點，從而促進銷售。

養老地產項目的開發不僅在於硬體設施等物質條件的營造，還應從老人的精神和價值需求方面進行考慮，使老人能夠「老有所學」、「老有所為」，實現自我價值。

8在旅遊風景區中開發養老居住產品模式

9與商業地產結合，開發老年公寓模式

10引入外資，建設世界型連鎖老年設施模式

目前一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內的養老壓力。對於我國而言，能夠藉此機會引入外資，並學習國外先進的護理、管理經驗，同時也能在一定程度上促進就業、帶動消費。

11與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式

引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其「本土化」。

12與保險業結合，利用險資投資養老地產

目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特徵來看，由於其資金規模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養老地產，也有利於養老地產的靈活經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。

13與護理服務業結合，將原有優勢注入養老地產

在對日本養老產業的研究中發現，一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養老地產方向轉型，並最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。

14利用自身獨特資源轉型開發養老地產

以酒店行業為代表，這類公司具有自身獨特的資源優勢，一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處，很多經驗都能夠應用於養老設施的管理服務中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓，或在酒店中提供養老服務等。

15將舊的國有資產盤活，改造為老年設施

可將一些閒置的國有資產盤活，改造為老年設施，例如城裡的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建。

三、運營模式（3種）

養老地產的運營模式主要指當養老地產建成後，如何進行產品銷售、整體管理、日常經營、考核運轉等。在美國，養老地產開發採用的是開發商、投資高與運營商互相分離模式。這一模式的核心是開發利潤、租金收入、經營管理收益和資產升值收益的分離與投資風險、經營風險、市場風險的分拆。開發商通過快速銷售地產商品給投資商或運營商迅速收回成本，收益不高但資金回籠快；投資機構通過資產買賣獲得高收益，同時也承擔相應財務風險；運營商通過少量資產以槓桿方式擴大經營，獲得較高現金回報並承擔著市場與經營風險。

根據是否參與建設與運營環節，運營模式分為三種類型：只建設不運營模式，不建設只運營模式及既建設又運營模式。這三種模式及其優劣比較，如表2。

四、盈利模式（7種）

盈利模式是在給定業務系統中各價值鏈所有權和價值鏈結構已確定的前提下企業利益相關者之間利益分配格局中企業利益的表現；簡單的說，盈利模式就是企業賺錢的渠道，通過怎樣的模式和渠道來賺錢。

那麼養老地產如何賺錢？

賺土地的錢——在城市遠郊低價拿地開發養老養生項目，隨著土地價值提升進而獲得土地溢價收益。這部分是最容易、也是開發商最想賺到的錢。

賺服務的錢——養老人群處於身心衰退期，就有消費的需求，所以開發商在護理方面、服務方面供應品種豐富，就有賺錢的機會。

賺設施的錢——為老年人配置會所及其他服務設施，為老人提供消費場所，通過配套設施獲取收益。服務和設施是養老地產的核心，但這一部分是目前國內項目的短板，未來需要開發商進一步加強。

賺人群的錢——當一個社區成熟之後，會形成老年人群的文化、社交集聚的圈層效應，從而有利於提升地產價值。

賺量身定做的錢——細分市場、研究老年人的活動規律，進行有針對性的設置，即量身定做，形成一套成熟服務體系、管理體系，從而提升價值。從精神層面和量身定做提升價值需要開發商進行長時間的探索，才有可能實現。

目前國內養老地產的盈利來源重點體現在對客戶定位、土地獲取、政策優惠補貼、金融結合、專業服務能力等關鍵要素處理的差別上，由此形成各具內涵的盈利模式。具體可分為以下7種：

1銷售模式——出售產權

銷售住宅快速盈利。與傳統的出售產權房方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋產權為主，區域級別配套並舉。通過出售適老化住宅產品快速回籠資金，是目前較為普遍的一種盈利方式。

優勢：採用這種模式資金回籠快，模式複製成本低，風險小。劣勢：無法享受物業持有帶來的增值收益，也意味著開發商放棄了養老產業鏈上居住以外的其他衍生價值。

2持有模式——只租不售

開發商沒有選擇出售物業，而是持有並長期租賃。開發商擔任起運營商角色，設立一定的入住門檻，然後採取按月收取服務費的形式運作項目。

優勢：有利於後期運營的持續收入。劣勢：對資金要求高，投資回收期較長，此外對開發商的運營管理有較高要求。

3銷售持有模式——租售並舉

這種模式可以通過物業產權銷售實現資金快速回籠，降低資金成本和壓力，用於經營性物業的建設，同時經營性物業與配套設施又提升了可售物業的市場價值，使整個項目實現內部平衡和良性循環。這種模式是持有型不動產開發的重要策略，為國內大部分養老地產開發商所接受，對於資金實力有限的傳統開發商比較合適，適用於普通養老公寓和大型混合式養老社區的開發。

優勢：這種模式可以緩解開發商的資金壓力，也可以避免後期運營服務中出現的問題，解決資本投入與後期盈利的問題。案例：業內公認的比較成功的案例如北京太陽城、上海親和源。

4會員制模式

會員制模式是指投資運營商銷售會員資格，並為會員提供全方位、多層次的養老服務，通過收取會員費和服務費實現盈利。

這種模式以運營商持有物業為基礎，以提供養老服務為核心，規避了產權銷售的後期管理難和物業租賃的回收周期長的難題，是養老地產業盈利模式的重要創新。但是由於其存在變相銷售產權和會員費過高的問題，目前仍然存在爭議。目前國內採用這種模式運營最為成功的為上海親和源養老社區。

5逆抵押貸款購房

即老年人退休以後，從開發商處購買一套老年公寓，然後與開發商籤定合同，每月由開發商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發商返還剩餘本金，住房歸開發商所有。

6轉讓使用權模式

在項目存在不能進行產權分割銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，採取轉讓固定年限使用權的盈利模式，這也是資金快速回籠和項目運營的理想模式。

7分散租賃模式

採用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，在這種模式下，一般是由開發商與專門的經營公司或物業公司合作開發，將既得利潤作為按股分紅的盈利模式。