房地產開發的成本大概需要多少（地產開發成本都包括哪些）

2023-10-13 17:37:19 2

今天我們來總起一下房地產項目的成本投入。

關於房地產項目開發成本，不同公司劃分和歸納方式不太一樣。從投拓視角，最好應該從土增稅清算的視角，把它分為三大類：土地成本、工程成本、其它費用。

#1

土地成本

即，取得土地使用權所支付的金額，包括地價款和按規定交納的有關費用

土地成本= 土地出讓金 契稅印花稅 市政配套費 土地使用稅 拆遷補償款。

⭐註：對於涉及到調規、變性的項目，需要重新收儲掛牌，即需要根據一定的規則補繳土地出讓金，此時核算的土地成本不僅為原始的土地出讓金，也應包含補繳的土地款金額。

#2

工程成本

對於工程成本的縱向分解，通常從科目能級進行展開，分為一級科目項、二級科目項、三級科目項等，不同公司對目標成本的顆粒度劃分要求不盡相同，精細化成本管控，對科目的劃分會深入到五六級科目甚至更多。

二級科目包含：前期工程準備費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施費、開發間接費、不可預見費。

對目標成本各項二級科目進行三級科目展開如下：

一、前期工程準備費

二、基礎設施建設費

三、建築安裝工程費

四、公共配套設施費

五、開發間接費

六、不可預見費

⭐註：對於各項目標成本的計量，通常只有主體建築工程費和主體安裝工程費（合稱建築安裝工程費）是根據地上、地下各產品業態的建面作為計量面積計算單方數值；其他科目成本均以總建面面積作為計量面積計算單方數值，如下表示意：

#3

各類費用

即，俗稱三費——銷售費用、管理費用、財務費用。

一、管理費用

⭐註：受制於各公司管理口徑上的差別，對於項目層面是否要分攤管理費的問題，不同公司的處理方式不同。

管理費用的簡易測算：

1.項目公司管理費 = 銷售貨值 × 預估比率 （通常範圍為1.5%-3.0%）

2.集團分攤管理費=銷售貨值×分攤在項目上的管理費率

二、營銷費用

⭐註：對於銷售人員的薪酬，在管理費用與營銷費用的劃分上並沒有完全統一的標準，習慣上將銷售高管的薪酬劃入項目公司管理費用。

營銷費用的簡易測算：

營銷費用 = 銷售貨值 × 預估比率（通常範圍為1.5%-4.0%）

營銷費用的詳細核算：

對於營銷費用的詳細核算，需要根據項目的不同屬性（類型、體量等）分類討論確定。參考示意如下：

三、財務費用

⭐註：財務費用滿足一定條件可以實現資本化計入成本科目，另併購貸屬於股東層面支付的費用，不可計入到項目公司層面——即併購貸是貸款給收購方用於收購項目公司的，而不是貸款給被收購方的

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來源：投拓狗日記，本文已獲授權，對原作者表示感謝！

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