太陽宮地塊最新消息（太陽宮小瓦窯亞林西）

2023-09-12 12:42:37 1

北京第二輪集中拍地的結果多少有點意料之外、情理之中，尤其是備受關注的兩宗三環「明星」地塊，成交結果一冷一熱，可以說是窺見了目前北京土地市場現狀的冰山一角以及房企的拿地邏輯。

5月31日及6月1日的成交結果顯示，位於北京南二三環之間的豐臺亞林西地塊，在一家房企報名的情況下，最終被華潤置地以74.7億元的底價摘得。而位於東北三四環之間朝陽太陽宮地塊，競爭過程較為激烈，7家房企主體參戰，最終以66.815億元的上限價、10%的政府持有商品住宅產權份額的代價，且通過搖號方式確定競得人中建玖合。此外，位於北京西四環外的豐臺小瓦窯地塊，則上演11家房企的火熱「爭奪戰」。

整體來看，北京第二輪拍地，7宗地塊底價成交，3宗地塊流拍，另外7宗地塊溢價成交。在合碩機構首席分析師郭毅看來，北京調控保持嚴格狀態，企業拿地更加謹慎理性，可謂是精準投資、精算利潤。

在此次北京第二輪集中拍地中，兩宗三環「明星」地塊成交結果一冷一熱。 新京報資料圖片

稀缺純粹宅地，7家企業主體爭奪太陽宮明星地塊

兩宗北京三環地塊，由於地段較好、交通通達、配套齊全，在前期掛牌階段關注度非常高。相比於豐臺亞林西地塊的遇冷，朝陽太陽宮地塊則是意料之中的「熱」。

太陽宮地塊在現場開拍前網上報價達到7次，7家企業主體報名，現場歷經了總價競拍、政府持有產權份額競拍、搖號三個環節確定了最終的競得人，中建玖合以66.815億元上限價格、政府持有10%的產權份額成為最後贏家。

太陽宮地塊全稱是朝陽區太陽宮新區D區0210-029地塊R2二類居住用地，位於東北三四環之間，臨近地鐵10號線和17號線的太陽宮站，周邊商業、學校資源齊全，配套成熟，可以說是近年來北京少見的優質地塊。目前，該地塊周邊的紅璽臺二手房掛牌價超過16萬元/平方米、豐和園二手房掛牌價超過13萬元/平方米，太陽宮地塊未來商品房銷售指導價在13萬元/平方米，這與區域內的部分二手房形成價格倒掛。

除了地段、交通、配套優勢外，太陽宮地塊住宅屬性的純粹也令開發商「心動」。據了解，太陽宮地塊建築控制規模7.57萬平方米，控高80米，容積率2.8，地塊居住用途全部用於建設商品住房，是純粹的住宅地塊，具備成為高端住宅的基因。

郭毅說，「這個地塊不管做什麼類型的產品，是小戶型還是大戶型，都能跑出很快的去化速度，市場接受度完全沒問題。」

房地價差下，西四環外小瓦窯地塊火出意料之外

除了太陽宮地塊外，北京二輪現場競拍中，熱度最高的當數豐臺小瓦窯地塊，其火爆程度超出意料。

該地塊位於北京西四環到西五環之間，在網上報價階段，已經獲得14次報價。在競拍現場，其激烈程度超出想像，在11家房企主體爭奪下，全程打滿「三局」。在前兩輪競總價、競現房面積環節均「觸頂」後，電建 首鋼聯合體在第三輪搖號環節幸運勝出。該地塊最終的成交總價是26.45億元，溢價率15%；同時，現房銷售面積達3萬平方米。

值得關注的是，在搖號環節，雖然有3家房企離場，但是現場仍留下8家房企參與搖號，可見小瓦窯地塊的熱度。

小瓦窯地塊為何這麼熱？在郭毅看來，該地塊的商品房銷售指導價7.5萬元/平方米，而樓面單價在4.45萬元/平方米左右，房地價差還有每平方米3萬元左右，總體來看，有一定的利潤空間。同時，小瓦窯板塊的住宅產品以改善類項目為主，如果這個項目定位剛改類產品，能夠實現總價和去化速度上的「雙贏」。

高總價 10萬平米配建，豐臺亞林西地塊「遇冷」

作為土拍前關注度較高的明星地塊之一，豐臺區亞林西地塊的成交結果多少有點令人意外。由於僅有一家房企報名，該地塊在5月31日網上報價結束後，被華潤置地以74.7億元的底價摘得。

豐臺區亞林西地塊的區位優勢毋庸置疑。其位於北京南二環、南三環之間，距離麗澤金融商務區近，地鐵14號線貫通，是三環內為數不多的稀缺地塊，板塊內更有華潤崑崙域、招商中國璽等曾經紅極一時的高端住宅項目。

這些優質「基因」，令豐臺亞林西地塊一經掛出，就引起較大關注。但是高總價及體量較大的商業配建，最終使大部分房企望而卻步。

豐臺亞林西地塊74.7億元的起始價，是北京第二批集中供地中起始價最高的地塊。在業內人士看來，這麼高的起始價，是對房企資金的考驗。

此外，豐臺亞林西地塊性質為R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地、A334託幼用地，建築規劃面積約20.5萬平方米，其中需配建3360平方米幼兒園以及約10萬平方米的商業。對於開發商來說，無論是在商業產品打造、運營以及成本利潤算帳上，都更具挑戰。

郭毅分析稱，亞林西地塊體量大、總價高、商業配建多，且小片區內的住宅項目競爭壓力大，對於企業來說，承擔著一個比較大的財務壓力，「商業這塊，銷售去化難度較大，需要專業的商業資產管理公司才能變現，所以能夠拿得動亞林西地塊的開發商，相對來說比較少。」

房企拿地邏輯：更傾向於去化快、利潤足的項目

縱觀北京今年的第二輪土拍，共出讓17宗地塊，最終7宗底價成交、3宗流拍、7宗溢價成交。相比於首輪拍地，北京二輪拍地整體表現如何？房企的拿地邏輯又是什麼？

資深土地分析師澤龍表示，總體看北京第二批次拍地，房企整體保守、熱點追逐、謹慎出手。集中供地下，房企基於有限資金更青睞「優中選優」，更趨向於房價倒掛的「日光碟」、加速出清的「網紅盤」及與房企操盤能力相匹配的「流量盤」。

在中指研究院土地事業部負責人張凱看來，房企仍然延續了自去年第二批次之後的競價風格，以核心區域去化有保障（特別是銷售指導價倒掛）的地塊為主要競拍目標，且特別青睞純商品住宅用地。流拍和底價成交地塊大多位於配套尚不成熟的區域，或是周邊競品項目去化不理想的位置，又或是因為捆綁了商業用地或託幼用地等，房企仍然青睞短平快且利潤空間足夠的優質項目。

「房企拿地的核心邏輯是，既能夠滿足去化速度的要求，也能夠實現企業基礎的利潤率目標，只有這二者之間實現雙贏，企業才會積極地去競地。」郭毅如是說。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶