業主買到小產權房怎麼處理（業主買到小產權房）

2023-09-19 14:56:51 2

#普法行動#小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關費用，無法辦理產權登記，即便有產權證也是由鄉政府或村政府頒發，所以也有人稱之為鄉產權房。小產權房沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，因此在房屋買賣過程中或是之後的居住使用過程中也不受法律保護，一旦出現問題，維權更是一大難題。

今天走進演播室尋求幫助的是王女士，為養老決定在北京周邊購買新房，誰知竟發現自己購買的是一套小產權房。開發商玩文字遊戲，退尾款一拖再拖，生怕錯過訴訟時效的王女士，急尋律師幫忙。她能順利結回全部房款嗎？BRTV科教頻道14：00首播節目《律師幫幫忙》中，付小飛律師將從房產的根源到訴訟時效，逐一為王女士作出詳細的分析，幫她維護自己的權益。

案件回顧

忙碌了半輩子，已經到了退休年紀的王女士，只想遠離城市的喧囂，找一處青山綠水的地方購置一套養老房，安享晚年生活。

2018年12月，王女士從網上看到河北霸州有一處樓盤正在銷售。瀏覽了開發商的宣傳廣告，感覺這套花園環繞、交通便利、房價便宜的房子，好似為自己量身定做的一般，王女士十分心動。於是便聯繫到開發商的銷售人員，在對方的帶領下實地參觀了該房產項目。

參觀過後更加滿意的王女士，於2018年12月與開發商籤訂了購房合同，購買了一套90多平米的樓房。並按照合同約定交齊了首付款16萬元。時間轉眼來到了次年5月，準備繼續繳納後期房款的王女士發現，該樓盤遲遲沒有動工。這讓王女士產生了疑慮，經過一再追問，開發商終於承認，樓盤是小產權房。這讓王女士和很多業主，都表示非常氣憤。

翻看當初籤訂的購房合同，王女士發現，合同中並沒有標註該房產是小產權房，而是將房產性質寫成永久不動產。王女士感到自己被欺騙了，立即向開發商提出退房、退款的要求。

開發商對於王女士的要求，爽快的答應了，同時與王女士籤訂了一份退房協議。眼見到了開發商承諾的退款時間，王女士依舊沒有收到自己支付的16萬元的全額退款。但在這期間，開發商一直陸陸續續的在給王女士還款，目前據王女士所說，自家的購房款還差3.5萬元未退回。

面對遲遲未能退回的尾款，王女士覺得不要吧，實在是心有不甘，要吧，的確不知該如何入手。讓王女士擔心的還有一件事，她與開發商在2019年籤訂協議，如今已經過去兩年多的時間，如果自己想通過訴訟的方式解決問題，是否已經超過訴訟時效了呢？帶著諸多疑問，讓我們看看律師如何解答。

律師支招：

付小飛律師表示，本案中王女士持有的宣傳圖冊和其他宣傳資料，都可以作為合同中的一部分，如果後期與宣傳不符，是可以進行主張權利的。在王女士提供的銷售合同當中，對於房屋產權的性質寫的是永久不動產，對於該權限的約定違背了國家規定的50年或70年上位法，一般人會認為永久不動產就是我們常說的大產權房，這種宣傳有混淆概念的意思，涉嫌存在欺詐消費者的行為。對於房屋買賣的欺詐問題，一般只是退還本金加利息，並不像普通消費那樣存在「退一賠三」的情況。

在看過王女士與開發商籤訂的合同後，付小飛律師表示，合同中對於違約責任的約定，甲方逾期交房60天內按每天50元向乙方支付違約金，合同繼續履行。如今，甲方沒有履行合同對房屋進行建設，因此，構成根本性違約，屬於合同目的無法實現，王女士可以解除合同，並對自己的損失要求開發商給予相應的賠償。除此之外，付小飛律師還發現，在合同中約定，一旦在履行過程中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成的依法向霸州人民法院提起訴訟，也就是說王女士若想通過訴訟的方式解決，需要到霸州起訴開發商。

對於違約金，付小飛律師認為，如果以房屋總價款的20%作為約定的違約金，在購房周期年限較長的情況下，法官在考慮產生的實際損失下，可能會支持總房款20%的違約金比例。目前，王女士並沒有產生特別大的實際損失，基於公平的原則，法院會對違約金的標準進行重新認定。

付小飛律師表示，王女士在發現購置的房產是小產權房後，與開發商籤訂了一份退款協議書，該協議書中僅約定在2019年8月5日之前退還王女士支付的16萬元首付款，但並沒有對利息進行約定。這樣的情況下，王女士無法主張2019年8月5日之前的利息，僅僅可以對約定之後產生的利息進行主張。

對於王女士擔心的訴訟時效問題，付小飛律師表示，根據《中華人民共和國民法總則》第188條第一款規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效為三年，法律另有規定的按照其法律規定。王女士與開發商籤訂的協議中明確規定，在2019年8月15日之前付清首付款，目前依舊在訴訟時效之內，王女士可以提起訴訟向開發商追討首付款。另外需要提示的是，權利人也就是王女士，三年之內一直在主張權利，並有一定的證據可以證明，因此訴訟時效沒有間斷。

最後，付小飛律師表示，根據《民法典》第209條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。也就是說，如果發現購買的是小產權房，自己的合法權益是無法保障的。因此，要保留好宣傳資料，對於銷售人員的口頭宣傳，條件允許的情況下可以錄音、錄像。一旦發生糾紛，這便是一個充足的證據鏈，消費者可以撥打12315進行投訴或者到相關的主管部門進行反映，主管部門會給予相應的行政處罰。

付小飛律師建議王女士，應積極與開發商進行溝通，如果實在談不下去的情況下，抓緊時間按照合同約定，到霸州人民法院提起訴訟。