南寧是包容性強的城市（一座被無數人看不起卻依然狠狠努力的城市）
2023-06-14 23:26:29
「南寧就是一個不折不扣的、一線消費三線收入的、低收入高房價的變態城市。」
「南寧沒有產業，只有房地產，房價遲早要腰斬。」
「GDP那麼差，房價那麼高，在全國也沒誰了吧。」
「自己沒能耐，全靠搶。」
「985大學掛蛋，211大學就西大一個，排名還很靠後。」
「房子已經有價無市了，售樓部的人都是託兒。聽我的，大家都別買，房價自然會大跌，跌倒大家都買得起的時候再出手。」
類似的評價你一定聽過無數遍了，可事實真的如此嗎？南寧真的如此差勁嗎？
我看未必。
01
南寧，GDP50強裡的進步第1名
南寧的GDP，是被吐槽最狠的。吐槽它的人，包括許多廣西人，許多南寧人。
沒錯，身在南寧的許多人，打心底裡卻是瞧不起南寧的。
但我想告訴你，南寧的GDP沒有那麼好，但也沒有那麼差。
2020中國內地GDP50強城市裡，南寧排名第47位。這個排名，確實不值得傲嬌。
▲GDP50強，南寧排名47（來源：米筐投資）
但看了2019-2020年的排名變化，你應該為南寧點讚。
從50名，升到了47名，南寧是50強城市裡的「最佳進步獎」。
▲50強裡的「最佳進步獎」（來源：米筐投資）
別人退步了，或者仍在原地踏步，南寧卻進步了。
這難道不值得鼓勵嗎？
或許，你又說，3.7%的GDP增速太低了。
但你知道，放到各省會裡比，南寧已經算是中等偏上了。
▲省會GDP增速排名
如果比退步，東北三省的省會退步才叫大。
瀋陽、哈爾濱，1978年還是全國TOP10，是何等的風光。如今，瀋陽排名第33，哈爾濱則掉到了第44名。以前是南寧仰望的偶像，現在與南寧沒啥區別。
▲1978-2020年GDP10強變化
如果要比慘，這才叫慘。
02
房價高的離譜？並沒有
除了經濟，被吐槽最多的就是房價了。
說句公道話，南寧的房價，真的高的很離譜嗎？
小劍可以很負責任地說，並沒有。
在小劍看來，南寧的房價和經濟地位是比較吻合的。
經濟排名40-50名之間，房價排名也基本是這個水平，甚至還更低。
先看一個中國內地房價TOP40的排行榜。
▲中國內地房價TOP40（來源：國民經略）
怎麼沒有南寧呢？沒找到南寧就對了，因為南寧還不配上榜。
綜合克而瑞及多家機構的統計數據，2020年南寧新建商品住宅均價在1.25萬元/㎡左右，全國排名基本處於45-60名之間。
這個房價排名，不算離譜。
如果非要說南寧房價高的離譜，那只能說全國房價都高的離譜。
不要老是拿重慶和長沙跟南寧比，拿一線和許多二線城市跟南寧比，南寧買房的難度係數還是很低的。
在北京、深圳，小劍許多朋友的月薪也不過是一兩萬元，但房價至少是五六萬一平。
在南寧，哪怕收入是四五千，但房價主力僅1萬出頭，買房相對還是容易得多。
其實，抱怨南寧房價高，希望樓市大崩盤的，主要是沒房的人。有些確實是買不起房，有些則是不願努力奮鬥。
已經有了1套房的人，會想辦法努力工作，換套房子改善。已經有了2套房、3套房的人，更加不會去天天抱怨「收入低、房價高」。
小劍一直信奉兩句話，送與大家。
第一句：不要與趨勢為敵。
第二句：與其抱怨，不如改變。
03
要是房價全國墊底，風險更大
這麼多年了，大家都應該明白一個道理：在中國，房子從來都不止是居住的。
房子身上，附加了太多東西。比如戶口，比如學校，又比如城市的其他資源，再比如成家立業的門檻……
說得更直白些，一套房子，就是一個城市的通行證，就是城市稀缺資源的佔有。
我再告訴大家，在中國，幾乎沒有哪個發展好的城市，房價是超低的。越有價值的城市，房價註定越高（重慶、長沙是早期大量供地以及強力行政幹預下的特例）。
不要以為房價低，就是好事。房價越低，甚至連年下跌的城市，前景多半是可悲的。
不妨來看看中國內地二手房價最低的20個城市。
▲中國內地二手房價最低的20城（來源：中國房價行情網）
看出來了嗎？多半是人口外溢、產業萎縮、經濟較弱的城市，同時也是收入很低、發展潛力較小的城市。
這樣的城市，你願意待嗎？
反過來再看北上廣深，房價那麼高了，為什麼有能力的人還趨之若鶩呢？
10個字：水往低處流，人往高處走。
某種程度上，房價越高的城市，經濟和資源越好，就業機會越多，人才越多，發展潛力越大。
反之，亦反之。
你懂的。
04
南寧樓市要崩盤？基本面很健康
崩盤——是很多人抨擊當下南寧樓市常用的詞。
比如「樓市已經有價無市了，離崩盤不遠了」。
比如「房價虛高，遲早要大跌」。
比如「買五象的全都是炒房佬，哪有自住地去那鬼地方」。
又比如「拼命蓋樓，房子那麼多，哪有那麼多人來南寧，註定都是接盤俠」。
小劍想說，牛刀之類的空軍都被摁在沙灘上摩擦那麼多年了，居然還有這麼多空軍。
要承認，中國的整體樓市已經過了普漲的黃金時代。在南寧，也不會再有「買入三五年就翻倍」的奇蹟（有，也是極小概率的個別盤）。
但從基本面來看，南寧的新房住宅市場，整體還是挺健康的。
在房地產界，評判樓市，流行著三句話：短期看政策，中期看土地，長期看人口。
在南寧，政策挺溫柔，土地供應合理，大家都知道，無需多言。
主要說說爭議較大的人口。
其實，近些年，南寧常住人口的增量表現良好，一直處於全國靠前水平。
▲2000-2018年主要城市常住人口增量，南寧表現挺好（來源：澤平宏觀）
與此同時，南寧城區人口一直是淨流入，不存在淨流出一說。
隨著強首府的推進，南寧對整個廣西的資源和人口吸附力會進一步加強。而廣西，恰好不缺人，出生率在全國都是排在前列的。
▲2000-2018年各省區常住人口增量，廣西表現挺好（來源：澤平宏觀）
▲廣西人口基數較大，出生率還很高，給南寧樓市提供了支撐力（來源：國民經略）
所以，人口問題對於南寧，不是什麼大問題。
再看克而瑞對中國主要50城房地產的研究結果。
資源稟賦上，南寧在城建配套上比較優秀，經濟稍弱，整體尚可。
▲50城資源稟賦表現，南寧尚可（來源：克而瑞）
房地產基本面的評判上，南寧則表現更優。
▲50城房地產基本面評判，南寧還不錯（來源：克而瑞）
當然，我說的基本面健康，特指新建商品住宅，不包括商鋪、寫字樓、商業性質的公寓。
新建住宅去化周期八九個月，很健康。商辦類物業，整體去化周期普遍三五年，坑還是大大的。
05
承認它是二線城市，就那麼難？
除了懟南寧的經濟和房價，還有人懟南寧的城市級別，認為它不配叫二線城市。
別坐井觀天，咱們還是從全國維度來看。
根據《第一財經周刊》對338個中國地級以上城市的排列，南寧屬於正牌的二線城市。
▲中國338城的分級（來源：第一財經周刊）
根據禾略研究院從人口、土地、資金等36個指標的評判，南寧列第36位，也是屬於二線城市。
▲南寧排名第36（來源：禾略研究院）
再看日本東京大學的2020亞洲城市報告，南寧列入亞洲標準二線城市。
▲亞洲城市分級（來源：日本東京大學研究報告）
如果按照過去的評判維度，加上過去的南寧城市地位，簡單得分一二三四五六七線城市，沒有所謂超一線、新一線等說法，那南寧可能算是三線城市。
若按照最新的評判標準，加上現有南寧的地位，南寧就是確確實實的二線城市。
看一個人，不要只看它的短處。同樣，評判一個城市，也不要只盯著它的短板。
你可以反對它，但它就是二線城市。
多說一句，承認它的地位，承認它的進步，真的有那麼難嗎？
06
記住，南寧GDP可能殺入TOP40
看過去，看現在，更要看未來。
對南寧的未來，小劍持謹慎樂觀的態度。
無論樓市，還是整體城市發展。
其實，不少機構也是這麼看的。
小劍很認可任澤平教授的研究成果，很客觀，很專業。
還是拿他的研究報告來說。
先看一張中國各城市發展潛力排名顏色圖。
▲中國各城市發展潛力排名圖（來源：澤平宏觀）
中國整體趨勢，跟南寧城市「向東向南」的方向一致。
再看中國城市發展潛力100強排名，南寧列第40位。
▲南寧列第40（來源：澤平宏觀）
綜合南寧十四五規劃，強首府的戰略目標，以及近兩年表現出來的較強執行力，小劍鬥膽預計：你們瞧不起的南寧GDP，還會進一步前進。
現在是第47名，下一個目標將是第45名，而終極目標可能是殺入全國TOP40。
當然，要挺進全國40強，挺不容易的。可能得有非常手段。
但不管是什麼手段，結果是好的，就是好的。
07
不是沒產業，工業或將是廣西第一
至於一直被吐槽的產業，也說兩句。
首先，要跟大家糾正一個觀點，不要再說南寧沒有產業（不懂產業是啥意思，去問度娘），房地產也是產業。
房地產不但是產業，還是整個中國的支柱性產業。
要說只能說南寧工業弱，自主知名品牌企業少。
工業弱，也是相對的。
事實上，在廣西，南寧市的工業規模僅次於工業重鎮柳州。
以2019年數據為例。當年，柳州的支柱產業汽車製造業受到嚴重衝擊，全市工業總產值只有4733億。而南寧市工業總產值達到4377億，兩者差距縮小至不到400億。
▲南寧和柳州工業產值對比
柳州是廣西傳統產業的龍頭，南寧市是廣西新興產業的龍頭。傳統產業在萎縮，新興產業在崛起。
小劍有一種預感，用不了幾年，南寧的工業總產值也將成為廣西第一。
08
南寧人，請對南寧好一點
說了這麼多，再重申下我的觀點：廣西各城市們，與其大家都平庸，不如強力推進強首府，再帶動全局。
而廣西人，唯有認清方向，團結互助，才可形成更大合力。
而南寧人，不要只盯著南寧的短板，要看到南寧的努力，南寧的進步。
一個努力的人，理應得到一些尊敬。
一個上進的人，理應給予一些讚揚。
我從2005年來到南寧，16年間也走過全國挺多城市。
總體感覺，南寧的居住環境很好，人們很包容，整個城市在城建配套上、街道整潔上、文明禮讓上、夜生活經濟上都是領先的。
▲10幾年前的東協商區區
▲現在的東協商務區
▲青秀山與商務區
▲五象總部基地休閒公園及附近高樓（鑑盤俠攝影師盧老師攝）
當然，南寧有它的不足。
比如，平均收入水平偏低，產業發展不平衡，本土知名品牌缺乏，城市影響力和營商環境都有待提升。
比如，與合肥、成都、長沙、鄭州、貴陽等城市比，南寧的經濟提升還是慢了點，應該多向這些城市取經。
▲近10年GDP20強變化，向進步者學習（來源：城市競爭）
▲貴陽正在逼近南寧（來源：城市情報社）
對於樓市方面，新區建設走了挺多彎路，寫字樓鬧過大躍進，精裝修也搞過大躍進，調控政策上、新區建設上、解決居住問題上，都有許多值得推敲的地方。
但這些，都不影響我對它的喜愛。
畢竟，它的歷史底蘊不好，也培養了不少文藝氣息。畢竟，它在一直努力。畢竟，它也有了很多進步。
沒錯，我是一個外地人，但我很喜歡南寧。
▲我們應該跳出舒適圈和恐懼圈去看自己，看南寧
我也希望，更多南寧人，更多廣西人，也喜歡南寧。而不是經常互懟，互相看不起。
與其抱怨，不如改變。只有大家一起努力，南寧才會更好，廣西才會更好。
（來源：鑑盤俠/七小劍）
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