江門十大不建議買的樓盤（江門新盤扎堆的3大片區）

2023-09-21 11:02:31

一夜之間，江門的天氣直接轉涼了。當然涼的不止是天氣，還有下行的樓市。「金九不金，銀十不銀」成為今年業界的主流現狀。

根據國家統計局資料顯示，全國房價整體上行的壓力已經偏弱，眾多房企採取「以價換量」方式拉動銷售，在拉動全國銷售面積10月同比微增的同時，對於房價也同步產生下拉作用。熱點城市依然存在，但難掩整體市場走弱的大趨勢。

在這種大環境下，不論是投資還是剛需，在「買房」這個人生大事上，大家的態度都會更加趨向於保守謹慎。而買房除了房源本身的好壞以外，所處片區也是極為關鍵的一點。弱水三千，只取一瓢。城市再繁華，實際上大部分時間你的活動範圍也就在你房子的方圓幾公裡。

僅僅一街之隔的墨西哥富人區與貧民區

而有人的地方就會有圈層，如果能一個片區夠讓房企扎堆，那一定是塊已經被篩選過的風水寶地。經歷長期的建設發展，一個區域將會成為與城市齊名的名片，成為無數人趨之若鶩的地方。比如首爾清潭洞，港島西半山，深圳華僑城，乍聽名字就知道住在這裡的人非富即貴。

香港西半山豪宅區

一個優良住宅區的養成需要環境，交通，教育資源，基礎配套，人文軟實力等多方面的綜合影響。江門似乎還沒有形成所謂富人區的概念。但是城市的發展必然會符合歷史規律。

80年代的江門長提風貌街

預計至2035年，全市常住人口將達到約600-700萬人，增幅53.5%。未來蓬江、江海及新會和鶴山的中心城區都將被協同打造成500萬人口以上的中心城市。人口的增加必定會導致城市區域化差異更加涇渭分明。現在未成氣候的區域可能將來會是人人豔羨的理想居住地。那如果要入市，你會選擇入手哪個片區呢。下面我們就來看看江門目前新盤扎堆的三大片區，濱江，府西和新會樞紐到底哪裡最具潛力，而哪個才是你的「心水地」!

新會樞紐片區

新會樞紐一直是近期江門的城中熱地，各房企都對這塊片區青睞有加！

珠西樞紐新城位於新會區主城區南側，北至新會大道，南至銀鷺大道，西至民和路，東至江門水道。區域總佔地面積19.6平方公裡。其中，樞紐新城核心區範圍約2.7平方公裡，以江門站為中心，東至軌道交通產業園，南至厚德路，西至啟超大道，北至南湖路。

不過說到新會和江門的關係，還是稍微有些微妙的，要知道新會是在02年才撤市設區，以前很長一段時間是被省政府直轄的。在小編小的時候，說到新會就像是說到另外一座城市，雖然現在新會已經融入三區，不過新會有自己的新會方言，另外還因為歷史底蘊濃厚和各種非物質文化遺產加持的緣故，新會人有很強的自身文化認同感。所以生活在新會和江門可能稍微有生活在兩個城市的感覺。

巴金筆下的新會小鳥天堂

江門對新會樞紐交通地理位置的重視毋庸置疑，要不然也不會把「江門站」的名頭從江海手中拿下給新會。珠西樞紐「江門站」預計明年2月完工交付使用，屆時珠西樞紐將會成為省內僅次於廣州南站、深圳北站、佛山西站的第四大軌道交通樞紐。

再看樞紐新城的教育資源，目前，新城內有新會文華小學、新會尚雅學校、新會區廣雅學校、江門市廣雅中學、江門市新會區廣外附設外國語學校、新會梁啓超中學實驗校區、會城天馬小學、會城天祿小學、會城梅江小學以及多所幼兒園，除此以外，新會區還在樞紐新城片區留有多處教育學校用地，以滿足不斷增長的學位需求。令人欣喜的是，今年即將投入使用的新會文華小學，將為該片區帶來1350個學位，進一步充實了樞紐新城的教育配套建設。除此之外，新會區今後還將在樞紐新城片區重點打造新會新地標——綜合文化藝術中心。

珠西樞紐建設實景圖

再說到商業氛圍，小編不禁要問新會還有比樞紐附近更繁華的地方嗎？整個江門目前唯二的萬達之一就在這誒，而且方圓5公裡內有包括美吉特廣場、名人廣場等等。既然有如此的潛力，看來被全力打造定位為「珠西中央活動區城市客廳」「和「珠西綜合交通樞紐門戶」樞紐新城已經指日可待了。

而新會樞紐在整個江門樓市的疲軟狀態下依然堅挺。四個月前，樞紐新城梅江南路東側附近的地塊吸引了10家房企參加該地塊競拍，歷經2小時的激烈角逐，最終被大悅城以7097元/㎡的樓面價拿下！

樞紐片區實景圖-大悅城拿下地塊

除此之外，美的海棠公館地塊為7009元/㎡，新會銀海地塊為6404元/㎡。片區新房售價約8600-1.8萬/㎡不等，目前，片區一手住宅在售的樓盤有新會碧桂園大成和碧華園，毛坯均價約1.3萬-1.4萬/㎡。上月加推的新會保利西海岸18座均價8600元/㎡,而地塊周邊，銀海發展項目、中糧地產項目、美的海棠公館、富力南湖壹品等項目也在按計劃進行當中。其中不得不提的是新會豪宅海悅天鑄項目於11月10日正式開盤，在開盤當天2小時便全部售罄。海悅天鑄4棟已於11月10日開盤，建面約123/160㎡，帶裝修均價18000元/㎡

新會豪宅-海悅天鑄【看房需驗資一百萬】

但是新會樞紐的痛點也是很明顯的，眾所周知江門目前發展最為成熟的片區在以江門萬達，華僑廣場為中心的北新區，北新區目前是江門妥妥的CBD。而目前江門大力發展的c位在濱江，從地圖很容易看到新會和濱江一個南，一個北，新會樞紐受到主城區輻射還是偏弱，所以選擇新會就要看你有多看好「珠西樞紐」這個招牌招牌優勢了。

江海府西片區

曾幾何時，整個江海一直都是蓬江的「跟班小弟」，寧要「河北」一張床不要「河南」一間房是江門區域發展不平衡的真實寫照。但近年來，江海以黑馬的勢頭乘勝追擊，取得了不俗的成績。其中最亮眼的當數府西片區了。府西片區位於江南街道，江海區府西側。起於金甌路、東海路、勝利路及五邑路圍繞的黃金地段。

說到府西交通方面，2011年江門城軌東站落地江海似乎是江海當時唯一的交通優勢！不過隨著江海城建腳步加快，目前區內有東海路、五邑路等城市主幹道，江海汽車客運站、城軌江門東站等城市公共運輸設施，貫通廣佛中珠。另外各大道路的修整也逐步完成。

2011年開通的江門東站-47分鐘可到達廣州南站

正在大幅整修的交通主幹道五邑路擴建升級工程預計年底就達到半幅通車條件。濱江快線的建設也正在計劃之內，南山路隧道屆時也將全線貫通。

五邑路擴建工程航拍圖

再來看府西的商業，商業一直以來是江海薄弱的方面，2008年江海才有了第一家綜合性商場-中環廣場。而去年中秋江海廣場開業，三天客流量超50萬人次足以印證江海的商業潛力。而就在19年年底萬達廣場拿下府西地塊，強勢駐江海。以后街坊們想消遣再也不用大老遠跑到匯悅城，江門萬達了。

江海廣場今年中秋開業，場面火爆

而教育方面，府西更是當仁不讓，本來江門一中，景賢小學這兩所江門王牌學校就已經為府西加持光環。而景賢初中、江門一附屬小學，江門一中附屬試驗學校三所優質學校在10月28日同時奠基，預計將於2020年9月正式開學，新增學位超5000個！想在府西置業的業主們再也不用擔心孩子的學位問題了。

景賢中學效果圖

另外，近兩年高新區（江海區）共推動六批、80餘個重大項目集中動工，總投資近370億元，集中動工數量全市排名第一。已落地項目中，有超30億元項目3個，超10億元5個，總部經濟項目數十個。

江門市高新區金融中心日前也正式揭牌，現場高新區管委會（江海區政府）與超10家金融單位籤訂戰略合作協議，超30家機構入駐高新區金融中心！這些利好就離府西近在咫尺。

仔細看看江海區高價地TOP10排名中，有8宗來自於府西片區。府西目前已聚集華發、碧桂園、粵泰、融信、孔雀城、時代、等品牌房企。

府西片區部分樓盤

片區周邊在售項目有包括帕佳圖雙子星廣場、又一居作品一號、江海怡景灣、明泰城等。洋房毛坯均價1萬-1.15萬元/㎡左右，帶裝修洋房則約1.15萬-1.3萬元/㎡左右。

綜合各方面，府西近年來的發展可謂是「成績感人」。況且江海地理位置北接濱江，西臨新會，東邊還能和中山融合，實乃進可攻，退可守！所以，江海的實力不容小覷。

濱江新區

終於還是到濱江了，如果一個江門人要買房，濱江新區絕對是首先出現在他腦海裡的地域。

自從2003年濱江新區將被打造成「五邑的門戶，世界級CBD」概念的提出，這裡由從一片魚塘田舍逆襲成為江門最炙手可熱的高價地俱樂部。10幾年間，包括保利、碧桂園、華強，華潤、美的等一眾強勁房企先後進駐這片兵家必爭之地。按照江門政府發布的《關於加快濱江新區建設發展的意見》，到2022年，濱江新區的中心城區地位將被全面確立。

濱江在建樓盤

濱江的利好發展毫無疑問，這是一個全新的區域！無論是政策上還是規劃上，濱江之於江門儼然40年前深圳之於中國，20年前天河之於廣州。

四十年前的深南大道

大灣區九市中，江門和肇慶是唯二既不與廣州接壤，也不與深圳接壤的城市。這麼些年真是誰的大腿也抱不上，的確是挺憋屈的。因此從地理位置來看，濱江本身就佔盡優勢，抱不上廣深的大腿，抱佛山的二腿也行呀，畢竟濱江就是因為接壤佛山而被寄予厚望。不過現在「江佛同城」的概念還在雛形，而與濱江接壤的九江和龍江對於佛山來說也只是「偏遠郊區「。

但是濱江在江門的位置還是毋庸置疑，與萬達cbd的距離只是5公裡，去江門主城區也都不遠。

江門夜景-屹立在市中心的兩棟萬達廣場分外顯眼

目前，濱江新區已有範羅岡小學，二期教學樓建設及相應配套設施將於今年開工，預計2020年完工。另外，還將新建範羅岡華盛小區、江門市濱江學校、省實江門學校等，還有規劃小學用地待建。

總的來說，濱江的教育資源必然是極好的，但面臨的問題是現有的學位能否滿足是如此龐大的社區需求。例如範羅岡小學濱江校區有48個教學班，提供約2200個學位。但是校區周邊竟有10多個樓盤扎堆，總戶數超過1.5萬戶。算下來，平均每7戶人，搶1個學位。教育是民生大計，也是爾等百姓最關注的問題。不過相信既然濱江這麼大一盤棋已經布下，那麼教育資源應該不會成為阻礙。

濱江觀瀾湖公園

再說到濱江的商業配套，不得不說濱江目前還處於一片寂靜的狀態，無論在什麼時候驅車到來濱江，寬闊的馬路上永遠只有零星幾輛車在行走。周邊還是一片正在施工的樓宇。但是總建築面積約13萬㎡的大型商業綜合體保利國際廣場已經建成，項目將對標廣州K11、深圳萬象華府，目前處於招商狀態。今年10月，保利中心寫字樓暨皇冠假日酒店項目啟動，將建成一座220米高的寫字樓&一家五星級酒店。除此之外，江門體育中心，觀瀾湖也是濱江的招牌地標。

雖然目前濱江目前人煙稀少，但是的確也是源於新區建設的初級階段，隨著未來3年濱江進入交樓「爆發期」，相信人流和商業氛圍也將隨之而來。