深圳灣公寓能買嗎（深圳樓市現狀同是公寓）

2023-09-22 18:00:24

我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

提問：房姐您好，新人首次提問。我的情況：28歲深戶，有崑山浦西玫瑰園住宅，龍崗佳兆業城市廣場開間公寓，南山京基御景峰3房公寓三個物業皆為投資，現有閒錢100且到年底都不會有更多閒錢，暫不打算用掉深戶住宅名額。我的問題：1、這三個物業長期持有出租還是有機會就賣掉？2、子彈100繼續買深圳還是武漢還是都不買等年錢多些再下手？（深圳中洲灣公寓或龍崗世茂深港國際公寓可以嗎若不好求推薦適合我投資的；武漢並不了解請推薦）謝謝！

回答：你好，其實不太明白深圳為啥都買公寓呢？遠郊小面積不適合投資，公寓更不適合。深圳的公寓只分兩種，深圳灣的公寓和其他公寓，深圳灣的公寓因為有稀缺城市景觀和海景，有投資價值，但普通公寓並不稀缺，剛需客和豪宅客對稅費承受力也不同。

雖然深圳有關於公寓的「利好」不斷出現: 可以續產權年限啊、改名叫「小面積住宅" 諸如此類， 可是，不管怎麼變在深圳，除了高端公寓深圳灣一號、恆裕前海項目、招商太子灣這些有一定的收藏價值，數量龐大的老舊公寓、一般公寓跑輸大勢的預期沒有改變。

崑山吹到今天，還是沒有流動性，哪怕緊靠地鐵的那幾個小區。再怎麼忽悠，環一線始終就不是好資產，不好租不好賣的房子，再炒作價格純投資也沒興趣。去看看就知道了，環京環滬環深都是房比人多。

2個投資建議：

1.買一二線省會，人口淨流入的城市。

2.有房票就買住宅，實在沒有房票才考慮市場價5折的公寓產品。其實更傾向這3套都出手，買入純住宅產品。深圳1N 武漢1N是更好的配置。

提問：關於買房。我和gf剛過30，想買房，加公積金90子彈，加起來共月入4.5左右，首付能借30,想信用貸30。個人心儀福田，寶安。昨天第一次出去看福田兩房房了，桐林公寓（不是公寓，是70年住宅）在赤尾挨著羅湖，但是單間租客較多，陽臺看出去全是農民房，環境一般，離地鐵較遠，採光很好，樓層合適，均價7萬5總價425左右。還有一個是新洲蜜園兩房，430萬，樓層低採光很差，臥室和主臥才能有光，但上班距離合適，很方便，地鐵3分鐘內。唉，好糾結～如果福田沒有合適的，就要去寶安逛逛，但是現在寶安也不低了，太遠地鐵太累⊙﹏⊙漂亮姐姐有啥好的在420左右的嘛？可能過幾年要換房

回答：你好，福田工作：自住兩房就買 福田中心區 僑鄉 其次考慮 福田皇崗 梅林 華強南 這些板塊屬於福田工作自住過度首選，優點是租售比高，缺點是漲幅不太好。舊改動作太慢，沒有學區。這2個盤對比，更傾向蜜園，流動性更好 深圳投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。

提問：新人二問，感謝美麗睿智的房姐！！！一．19年底西平領漲至30000，既然熱點板塊已上去，現在買入屬於追高？這個價格適合出手嗎， 按領漲 普漲 補漲的邏輯來看，是應該買可能會補漲的區域（如東城）還是堅定買入南城西平？二．認同您的建議，欲出售麻湧房子（橫盤三年，12500元購入），今天剛問過中介14000元價格不好，請問是果斷賣出還是再靜觀二年等價格好點再賣。三．按一線 二線配置，現在去遷戶再出手深圳，時間可能趕不及深圳已普漲了，是否應該考慮還未跟漲的廣州？

回答：不建議繼續加倉東莞，現在買入廣州是比較好的時機。我還是比較看好2020年的廣州，從以下幾個方面分析一下：

1.宏觀：全球經濟不景氣 新冠疫情影響，各國央媽競賽似的降息降準，股市、黃金、石油期貨紛紛下跌。大家日子都不好過，這是一個比爛的時代，大通脹的時代。房產，未必是最好的投資產品，但一定是普通人抵禦通脹、保衛家庭資產最好的武器。

2. 中觀層面：2019年，在粵港澳大灣區、社會主義先行示範區規劃、前海擴容等一系列利好下，雙11豪宅稅調整徹底引爆了已經蓄力近4年的深圳樓市，西區片區的南山、寶安部分片區漲幅短短2個月達到10—20%，放盤價跳漲、業主惜售。上海2019年全年二手房成交量也是近三年來最亮眼的一年。

3.微觀層面：廣州樓市已經盤整了近3年。不同於深圳約等於實質性的無限購，廣州一直限購嚴格，投機氣氛不濃，市場以剛需為主，價格經過幾年的橫盤也已經充分夯實。

2019年11月到2020年1月，我觀察到的一線情況是：天河東、黃埔、番禺的剛需上車盤購買力旺盛，低價盤迅速掃光，業主議價空間收窄，甚至出現反價的情況。年後各小區基本還沒能恢復看盤，但是一些剛需客戶、敏銳的深圳投資客已經開始動作。

廣州這個城市大的基本面沒變、廣大的需求也沒變，越是群體恐慌和懷疑的時候，市場越是蘊藏著重大的交易機會。

提問：新人首問。房姐，您好，計劃首房首付最好控制在30萬左右，想買杭州郊區的二手小套精裝，等幾年後去杭州了再置換。但在杭州沒交社保，不能買。所以想在挨著杭州的地方先買一套，中介推薦海寧靠近杭州的地鐵沿線的新房，中介介紹海寧的杭海新城會併入杭州，如長安鎮，目前不限購，據說地鐵開通後，離杭州地鐵大概15分鐘。問題1:長安鎮那裡一萬八九的價格值得入嗎？因為這4-10年正常是不住的。2：除了長安鎮，海寧的有其它板塊可以值得入嗎？3:如果海寧整體板塊都不值得入，那靠近杭州的有哪幾個區域可以入？4:上面3的問題如果也沒有更好更肯定的答案，那杭州裡有哪個地方這個首付值得入？同時我研究下您說的破限購大法！

回答：你好，現在整個海寧的中介都靠著「劃入杭州」這條傳聞賣房呢，不要當送上門的韭菜，賭贏了單價1.9漲幅也沒什麼空間了，賭輸了可就真成不動產了。如果月供能力不錯，建議加大槓桿，子彈擴充到50-80左右，入手一套剛需戶型。投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐你好，坐標深圳，科技園上班考慮通勤，純剛需，手上有坂田綠怡居的一房，現在有了小孩，想置換兩房居家，預算下來能能承受價位350，目前能選擇的區域好像也就布吉，龍崗中心城，或者松崗了。那麼能從升值空間，學位，宜居程度給這幾個片區排個名嗎？或者我這種情況還能去哪裡看下呢？有沒有推薦的小區？盼覆

回答：你好，這幾個板塊自住 學位，優先龍崗中心城. 如果想買龍崗不跑輸，推薦購買龍崗兩個學區房，可以參考星球內部推薦的樓盤。松崗工業廠房和農民房比較多，地理位置也比較偏，規劃上一直沒有大的項目和規劃落地，短時間內不會有變化。居住感受比較差，通勤也遠 布吉沒有學位房，百合外國語是私立。布吉房價一直跑輸，不推薦。

提問：請教房姐，子彈30 ，武漢有房無貸，上海工作。大環境不好想投資保值。西安成都限購，海外房價炒得過高，在觀望大阪北海道武漢大理。想聽聽您的建議，哪些區域和樓盤？謝謝。

回答：你好，這幾個城市首選武漢 其次西安，破限購很好解決，目前不限購的城市有重慶和瀋陽，潛力也不錯。未來20-30年，中國一二線城市優質地段房產仍然是最好的大類資產。資產規模大了以後，海外資產可以適當配置，作為分散和對衝。

日本東京的房價是大阪的2倍，其他地方的房價更低，談論日本房價分為東京區，非東京區。日本房子多年不漲，東京的房價持續走低，大阪北海道更是。不太建議，日本人口老齡化，通脹少，新生人口減少，未來接盤都是問題

雖然租售比還可以，但是房產投資向來是首選漲幅。武漢房產可以做抵押融資。

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提問：新人首問，坐標CD 想在武漢投資一個老破小，博拆遷。幾番篩選中意礄口區的崇仁路的站鄰社區。29平方的老破小，價格60w，這個老破小价格會不會虛高。首房且唯一住房不足40平拆遷是按照40平來拆，就想下手。下定金之前想聽聽您的建議。是否有必要做這個投資。疫情後的武漢是否會有大動作，這個小區會不會納入被棚改的範圍？期待美麗與智慧並存的房姐回復。謝謝房姐。

回答：你好，投資一般是不建議博拆遷的，除非你的規劃局的內部消息。

1.博拆遷流，如果附近都拆了，僅剩1.2棟，可以賭一下，房齡近30年大概率會拆。

2. 如果等拆遷，拆遷的具體補償還不清楚，拆遷何時可以動工還是未知數，我們只能初步判斷拆遷補償比現在出售高。然而在房屋不能貸款沒有負債的情況下，如果我們長持個3年，損失的是30% 的資金成本，部分的漲幅預期，以及選擇直接出售獲得現金不斷裂變滾動的機會，按照5年一倍的話，這裡有可能又是60%的機會成本損失。

3.關鍵點在於，如果5年不拆，拿得住嗎？考慮好了還是想買，那就入吧。

武漢和成都的次新盤才是投資首選。主場成都，建議淘一淘星球內推薦的幾個城鄉結合部板塊。

提問：親愛的房姐，請問：我戶藉武漢，名下無房，準備入手一套房投資，資金有限。鄂州恆大童世界別墅可有投資價值？還可推薦武漢哪個區域樓盤有價值窪地適合投資？謝謝！

回答：太遠了，投資迴避 童世界以前分析過很多次: 在距離主城三五十公裡開外的湖邊或者山腳下，圈起一塊地建造一條和古文化概念沾邊的街區，再做一個溫泉或者遊樂場，一個特色的小鎮就誕生了。很多人會被眼前的美景陶醉，夢想就要在這裡過上周末度假或者退休養老的生活，戰戰兢兢的走進了售樓部，一問價格首付才十幾二十萬，於是腦子一熱就交了定金，買這種房子不僅僅是偽需求，更是一種偽投資。

從需求上講，相比泡溫泉，老人更需要的是健全的醫療設施，相比遊樂場兒童更需要的是優質的教育場館，孟母三遷為的就是有一個好的教育環境。從投資上講這種資產一是沒有升值潛力，二是沒有變現能力。能推動房子升值的是學校地鐵，商業醫療，絕對不是什麼溫泉SPA，更不是什麼過山車和海盜船。

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提問：房姐，為什麼你不推薦深圳老城區羅湖呢？租金很高啊。

回答：每一次交易都要承擔稅費，融資成本，利息等多重因素，租金收益再高九成情況下打不平月供。

羅湖價格一直很好啊，房價大漲也沒見怎麼動彈，不是很明顯麼？再做交易的時候，能否覆蓋掉這些年的投入（資金成本、服務費用、月供），如果標的沒有成長性，養著一個不為正的流水有什麼用，多數人沒有感覺，是因為標的太小，傷不到核心，而且每月的租金流入產生了錯覺，本質上是在過家家。

所以房產投資需要成長性。但不巧的是，羅湖的房子多數沒有這個特性。很多人寄希望於舊改，高大上的周邊有用麼，請參考目前東門、萬象城的周邊，周邊舊改是比較難帶動周邊的。有的人又說那我可以博舊改啊。

現實是，如果沒有一手消息，博舊改是個苦差事：

1. 正在徵集意見，遙遙無期，薛丁格的舊改 2. 板上釘釘，價格已經漲起來 3. 舊改之後的新樓盤，一般情況下，貴 這就是羅湖的不歸路。除了這個原因，經濟中心轉移到南山福田已經顯而易見，羅湖除了本身規劃差、城市環境差以外，東部北部南部都很難擴展，反而是寶安、光明還大有作為的餘地。當然羅湖目前有一個優勢，不錯中小學學位的上車好地方。

提問：房姐，你說20%的人掌握了80%的財富，那房產投資如何用好逆向思維呢？

回答：買房就是一種投資，投資要怎麼賺大錢呢？最理想的當然是做高概率 高賠率的事情。通常來說，這兩個條件很少同時共存，因為大家都看好的高概率事件，一定是預期被市場消化，價格較高，賠率較低，而高賠率往往都是爆冷門或者黑天鵝出現，大部分人都沒預料到，所以這兩點很難做到兼顧，靠這個方式賺大錢的人也不多。

退而求其次，大部分人其實可以做到的呢，是正確的非共識，什麼意思？非共識，就是敢於跟大家判斷不一樣，這樣才有超額回報，而正確，則是正向賺錢的基礎，你要敢於跟別人想的不一樣，且要保證你對未來的判斷是正確，這樣也能賺不少錢。

如果你跟大家判斷都一樣，都看好這裡，那麼結果很可能是，這個地方已經上漲，即使你衝進去可能漲幅也有限，甚至很可能被套在高位。

提問：房姐你好！潛水很久，今年40了最近一直想回武漢，雖然跟買房關係不大，但覺得房姐閱歷豐富，不知道怎麼看我這種情況：2個小孩，目前生活在上海，看中回武漢比上海好的方面，1是回武漢買個學區房，給孩子讀好點學校，上海這邊讀不了什麼好點的學校，都是普通學校，房子也大一些，還可以買2套2是我父母親年紀大了，看他們跟我在上海生活，心理內疚，回武漢他們可以經常回老家，心理不至於空虛。3是回我老婆家也快，假如不回，目前擔心這個年紀哪天被公司裁了，找工作沒有競爭力，生存成問題，目前有個老破小房子在供，想早點回打好基礎，但畢竟在上海待了十多年，想到時候和公司領導說說調回武漢分公司，上海待了十四年了。

回答：往後的日子，越來越難 越來越難。

其實，你父母給與你的，都要在你身上還回來。每個人一出生都背負了債務，而這點，大多數人在年輕的時候都不知道這個債是要還的。我們上有老下有小，養家的就我們一人。這個時期，我們管它叫做中年危機。

中年危機，無非是債務的集中爆發。有中年危機，說明你的速度還不夠，不足以償還債務。大部分中產之所以焦慮，是因為都過於依賴靠人力勞動來獲取回報，且沒有掌握並駕馭生產資料的能力。靠人力勞動換回報，這種模式存在著明顯的收入上限，一旦停止勞動就沒有收入來源，而且即使有過硬的技能，也很難直接傳承給後代。

對於職場人來說，勞務收入的上限，就是100萬，因為供給太大，市場定價自然就低，而你要達到勞務收入的上限，也要付出100%的精力。精力決定模式，模式決定收入上限。當你精疲力竭才能掙到50萬，當你知道面臨無數競爭者隨時會被取代，當你知道一些人不用那麼費勁也能掙到500萬的時候，你會發現人生如此被動，人自然就焦慮了。

回武漢沒問題，但是現在最大的問題是該換賽道了。

提問：房姐你好！請問筍盤是什麼意思，武漢有哪些是筍盤？漢陽遠洋東方境世界觀的房子值得購買嗎？

回答：1.筍盤：以市場價的折扣價格買入房產。這裡泛指：找一個低估的板塊，比如 88 折；再找到一個低折的小區，比如 88 折；再找到一個低估的房子入手，比如 9 折。任何一個條件發生變化，那都會迅速從折價中向非低估方向恢復。有一個極端，在行情很差的時候，很多房東會先買後賣，極易出筍盤。詳見知識星球內部資料《炒房入門篇—專業名詞解釋》 2.遠洋是CEO，適合自住，不適合投資。

提問：房姐，有個問題請教一下，都說買房子主要看地段，好的地段有升值空間更抗跌，根據房姐平時的講解所謂的ceo盤大部分都佔據了中心位置不是應該更有投資空間嗎？遠郊區不是應該不抗跌，不容易升值嗎？？？往房姐科普一下！

回答：今天來聊一聊買房到底如何選擇地段。你的問題換一種說法就是，為什麼現階段投資不能買核心內環，開始轉向城鄉結合部了呢？房產投資是一門技術活，涉及地段、面積、品質，有主流戰略，和小眾戰略。地段又分產業、軌交、規劃、人口等因素。

在樓市的早期，城市價值體系尚未沉澱，市中心的價格還沒有漲起來，比如10年前的武漢天地1萬 ，這個適合就要趕緊買買買。隨著城市不斷擴張，需求擴大，主城區房價繼續上漲，近郊區二手開始接手城市新的需求，價格還只是市中心的三分之一，這種時候就存在入手機會。大城市的供給擠壓，老破小价格開始和商品房接近，城區內商品房價格開始脫離上車選手的區間，但部分人群(新房癌)不願意買沒學區的低價老破小。

於是這些人把目光投向更遠的郊區，反正郊區也有了學校商場等生活配套，有了地鐵接駁，一個小時也能進城，用距離交換舒適度，再加上開發商一手盤拉動，政策利好宣傳，郊區一兩個月之間就進入暴漲，這樣的階段，是城郊結合部不斷向外移動的階段，同時也可能因為郊區的炒作和過度追捧，價格出現溢價。

內環的土地和各種資源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成長性，只代表流動性。不稀缺地區變得稀缺才有成長性。對於武漢這種大城市，政府的規劃已經遠遠超過了自然的郊區邊界。

真正的投資著，需要擁有一雙慧眼，買在板塊大漲之前。如何判斷哪些是具備成長性的城鄉結合部？比如，售樓部以規劃了名校分校，醫院分院，地鐵以及商圈等作為最大賣點的板塊，重點在規劃。

目前武漢能找出來的板塊，僅剩4個，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐，環一線城市的房子投資還可以買嗎？未來潛力怎麼樣？

回答：如何判斷城市估值潛力？人口越多越稠密的城市，經濟潛力越大。這是經濟學底層原因決定的。經濟學是怎麼來的？資源不夠。那麼，最快速的解決辦法就是，共享資源。

舉例，在一望無際的大草原上，你建個學校，經濟學上，不現實的。就算勉強搞幾個，也難以長期維繫。但是，在人口稠密的大城市，建一個小學立即爆滿。同理，醫療教育，貨運客運，物資流通，信息傳播，只要是人口多，居住密的地方，交易就旺盛。你在內環線擺個早點攤，輻射的人群大，生意好做。你在山東壽縣的村口擺一個，基本沒生意。

當然，人口稠密也會帶來弊端。交通擁堵，水電氣資源不夠，垃圾太多，房價太貴，公共資源短缺。怎麼辦呢？不是回老家，而是往外擴散，建立大城市為主的經濟圈。人口密集也分為兩種。一種是綜合業態豐富，什麼都有。無論哪一個行業暫時困難了，也不會影響整體。二是單打一的產業結構。雖然短期內聚集了大量人口，但是主業不行了，立馬下滑了。想當年，瑞典的某幾個資源型城市，何等的興旺發達？

但是，這種城市的產業結構單一，一旦資源沒了，直接躺在床上乾嚎了。這個理念就對樓市起到了指導作用。業態豐富，人口密集的大城市，肯定好，放心去。主城區不行，就去郊區看看。郊區也沒有資格，考慮就近原則，隔壁省的交界處也看看。或者中東部省會，人口稠密，產業結構豐富的發達地級市。

環滬環京，因為政策原因，規劃原因，人為的造成不方便。從全國一盤棋的角度看，遲早會改善的。但我也不推薦你去京滬的周圍。因為遲早是多早，誰也說不清。歷史一瞬間，人生一輩子。

提問：新人首問 房姐好，子彈120-150，sfsd想上車深圳，在福田崗廈潤恆大廈兩房，景田TT國際小一房和羅湖深業東嶺的回遷二手小兩房三處拿不定主意，計劃自住 長持，目前工作居住均在福田，後續可能會換去南山工作。感覺從羅湖去南山比較遠，潤恆這邊以後會有10號線，換乘2號4號9號線也很方便，景田學位比崗廈好些，不知道漲幅是不是會優於潤恆，所以就在三處糾結了，希望請房姐幫忙分析一下？另外是不是南山小一房上車會更優？勞駕房姐給點建議。

回答：你好，福田中心區除了4大神盤之外，中低端樓盤單價在5-7萬之間。屬於福田投資的第4梯隊，自住還不錯，投資跑輸大盤。福田真實存在大量「低價」的房源，它們交通便利，配套齊全，學位充足，很多戶型不差，居住舒適度不低。這類房源的普遍特點是：

20-35年樓齡 獨棟或雙棟大塔樓，無社區花園，停車位緊張 八九十年代樓梯房，房源、產品和社區老化 戶型差，客戶不出陽臺，異形或有尖角 樓盤偏辦公化，辦公大於自住 學位中等或者偏下 定價準則：以上特點這2個盤佔了3-4條，如果沒有學區，價格會更低。現階段深圳的正常次新房回報率更高，原因還是大家都是外地移民，不迷戀地段，不願意給老錢接盤，還在城市擴張和外溢的階段，可能再過二三十年，深圳的城市化進程接近尾聲，就會像上海一樣，中心區的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，舊貌換新裝了。所以現階段不建議入手中心區。深業東嶺在羅湖的黃貝嶺板塊，是僅有的次新盤，帶翠園的學位，其實性價比還不錯。但周邊的黃貝嶺村環境過差，進入社區之前要經過大片的村中小路，這樣就影響了它的長期潛力，自住上學可以，投資適中。子彈150 深圳回報率最大的板塊和樓盤，詳見知識星球內部分享。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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