房屋所有權證和房產所有權證區別（房屋所有權證與房屋他項權證的區別及關聯）

2023-10-17 15:57:05

一、房地產權證和房屋他項權證和抵押有什麼區別

房地產權證是房屋所有人對房屋擁有所有權的物權證明。

房屋它項權證是在房屋所有人在房屋物權上基於債權而設定的一項附屬權利。

房屋他項權利證，即證明房屋典權、抵押權等他項權利存在的文件。

他項權利專指房屋所有權人以外的公民或法人對房屋擁有的某種特定權利，主要是典權和抵押權。

他項權利的基礎是房屋所有權人和他項權利人的合意行為，但由於他項權利內容中包含著直接支配房屋的物權性質因而他項權利的設定須經登記才能對抗第三人。

房房管理機關在審核同意後頒發《房屋他項權利證》，交由他項權利人收執。證內除說明房屋的狀態外，著重載明他項權利的內容、期限、當事人的姓名等情況。他項權利人據此行使他項權利，可以對抗他人包括房屋所有權人的任何非法幹涉。

如何辦理房屋抵押登記手續及《房屋他項權證》？

在抵押貸款中，抵押當事人——資金方和借款人應在房屋產權證收押後，到房屋所在地的房屋權屬部門辦理抵押登記手續。借款人應提交抵押登記申請書、身份證，銀行應提供購房合同、借款合同和抵押合同、房屋所有權證等材料。登記機關對材料進行審核後予以登記發證，在原《房屋所有權證》上做抵押情況註記交給借款人，同時向資金方頒發《房屋他項權證》。

二、房屋抵押後，產權證和他項權證由誰保管？

《房屋所有權證》和《土地所有權證》是房地產管理機關頒發給權利人的法定憑證，權利人依法憑證行使房屋的所有權。《房屋他項權證》和《土地他項權證》 ) 是房地產管理機關頒發給抵押權人等他項權利人的法定憑證。他項權利人依憑證行使他項權利，受國家法律保護。

對於這兩證具體應放哪方保管，我國現行的法律法規 ( 《擔保法》、《城市房地產管理法》等 ) 並沒有作出具體規定。但建設部 1997 年 6 月 1 日頒發的《城市房地產抵押管理辦法》第 98 號第 34 條中規定：" 以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載後，由抵押人收執。並向抵押權人頒發《房屋他項權證》。" 根據此規定，我們可以得知，房屋進行抵押後，《房屋所有權證》由抵押人進行保管，《房屋他項權證》由抵押權人保管。建設部《城市房地產抵押管理辦法》屬國務院部門規章。部門規章的調整範圍和法律效力都是有限的。

根據我國《立法法》的有關規定，首先，國務院各部委只能根據法律和國務院的行政法規、決定、命令，" 在本部門的權限範圍內 " 制定部門規章，也就是說，其制定的規章一般不能調整與其他機關、部門之間的社會關係 ; 其次，部門規章規定的事項應當屬於執行法律或者國務院的行政法規、決定、命令的事項，也就是說，部門規章的內容應該是實施性的，一般不宜創製新的法律制度 ; 再次，部門規章的效力極其有限，且不能作為法院審判的依據。

在實踐中，對於《房屋所有權證》和《房屋他項權證》 ( 包括土地的兩證，以下同 ) 由誰保管，抵押人、抵押權人分別保管，還是一併由抵押權人保管，不同的抵押權人其採取的做法是不同的。由於實踐中銀行作為抵押權人的情況更多一些，所以筆者對幾家知名銀行的房屋抵押情況進行了了解。調查的結果是各家銀行作為抵押權人時，對於《房屋所有權證》和《房屋他項權證》由誰保管，具體的做法由各家銀行決定。有的銀行只保管《房屋他項權證》，有的銀行連同《房屋他項權證》一併收取保管。例如中國建設銀行某分行規定："《房屋他項權證》於辦妥抵押登記後交由乙方保管，抵押房產的房產證同時交由乙方保管。" 中國銀行某行規定：" 借款人在抵押物之抵押權設定後，應將《商品房買賣合同》 ( 或《房地產證》和《房屋他項權證》 ) 及其他文件的正本交由貸款人執管，直至貸款本息及相關費用清償完畢時止。" 中國農業銀行某行規定：" 借款人應將抵押房產的房地產所有權證明文件及其他相關文件正本貸款人收執和保管。" 民生銀行規定：" 辦妥抵押登記過戶後的《房地產證》正本由甲方 ( 銀行 ) 保管。" 只有中國工商銀行規定：" 抵押人在本合同抵押設定並登記完畢之日，將該抵押物的他項權利證書及抵押登記證明交存於抵押權人保管。" 換言之，只有中國工商銀行無需收取借款人的《房地產證》，而其他銀行兩證都要收。

三、房屋權屬登記與證書名詞解釋

房屋權屬登記：是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關係的行為。

總登記：是指縣級以上人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。

初始登記：指新建房屋（竣工）或集體土地上的房屋轉為國有土地上的房屋所進行的房屋所有權登記。

轉移登記：是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合併、裁決等原因致使其權屬發生轉移後所進行的房屋所有權登記。

變更登記：是指權利人名稱變更和房屋現狀發生下列情形之一的所進行的房屋所有權登記。

1、房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更的；

2、房屋面積增加或者減少的；

3、房屋翻建的；

4、法律、法規規定的其他情形。

他項權利登記：是指設定房屋抵押權、典權等他項權利所進行的房屋所有權登記。

註銷登記：是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等進行的房屋權屬登記。

房屋的所有權：是指對房屋全面支配的權利。《民法通則》規定，房屋的所有權分為佔有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。

房屋權利人：是指依法享有房屋所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權、房地產他項權利的法人、其他組織和自然人。

房屋權利申請人：是指已獲得了房屋並提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。

房屋權屬證書：是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，房屋權屬證書受到國家法律保護。包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。

所有權證：指由縣級以上房產管理部門向房屋所有人核發的對房屋擁有合法所有權利的證書。

共有權證：指由縣級以上房產管理部門對共有的房屋向共有權人核發，每個共有權人各持一份的權利證書。是《房屋所有權證》的附件，用以證明共有房屋的歸屬。

他項權證：指在他項權利登記後，由房管部門核發、由抵押權人持有的權利證書。

宅基地證：農村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經集體報送縣（市）人民政府批准後，向縣（市）土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權登記並由縣（市）人民政府頒發《集體土地使用證》。宅基地證是當前農村村民合法擁有房屋和用地的權利憑證，可以在集體內部成員之間轉讓，但不得向非集體組織成員轉讓。

房屋部分產權：職工以標準價購買住房，擁有部分產權。經登記核實後，發給《房屋所有權證》，產別為 " 私產（部分產權）"，註記：" 房改出售的標準價房，總價款：×× 元，售房單位：××××，產權比例為：××（個人），××（單位）。"

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