中國主要城市房地產投資風險排名

2024-05-31 05:30:06

　　中國主要城市未來一年投資風險排名

　　2014-2015年度，經調查的35個城市中，房地產短周期投資風險的五個城市分別是寧波、蘭州、昆明、瀋陽和太原

　　隨著中國房地產市場告別「黃金十年」，全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，一去不返。未來十年左右，中國房地產市場整體上仍有較大發展空間，但「分化」將成為關鍵詞。尤其是區域市場分化將趨於顯性化，正如2012-2013年度，在一線城市和少數二線城市房價高漲的同時，多數三四線城市只是不溫不火，而溫州和鄂爾多斯(7.38, 0.00, 0.00%)等個別城市甚至還在下跌。而區域市場的分化，又與區域經濟、產業結構、人口變化、購房能力、市場需求、市場供應、供求關係等有著錯綜複雜的關係。同時，鑑於房地產短周期的波動性，即便是城市基本面最好的一線城市，也存在著不同年份投資時機好壞的區別。

　　據此，筆者帶領研究團隊，對全國35個重點城市，通過系統性研究，預測未來一年，也即2014年下半年到2015年上半年，不同城市的投資風險度。

　　綜合得分排名後五位的城市：廈門、大連、武漢、成都和鄭州。此類城市的共同點在於市場需求旺盛，供應規模與壓力較小。

　　35城房地產短周期投資風險評價指標體系

　　為了去蕪存精，增強指標的精準性，我們精選了影響未來一年市場的核心指標，包括市場需求、市場供應、市場供求、房價偏離度等4個一級指標，以及14個二級指標。並根據各指標對城市房地產市場的影響程度，予以權重賦值。其中，市場需求的相關指標為反向指標，其餘為正向指標。

　　35個重點城市包括4個直轄市：北京、上海、天津和重慶;15個副省級城市：哈爾濱、長春、瀋陽、濟南、南京、杭州、廣州、武漢、成都、西安、大連、青島、寧波、廈門、深圳，其中深圳、寧波、青島、廈門、大連屬於計劃單列市;16個地級市：石家莊、鄭州、南昌、太原、烏魯木齊、呼和浩特、長沙、貴陽、昆明、西寧、蘭州、銀川、南寧、福州、海口、合肥。

　　2014-2015年度35城房地產短周期投資風險識別一級指標分析

　　1.市場需求。市場需求與多種因素相關，其中人口總量的變化，是決定一個城市房屋需求規模變化的核心因素;人均可支配收入水平變化，可以反映一個城市居民的房屋購買能力及變化;房屋拆遷導致的新房需求，也是城鎮住房需求的重要組成部分。因此，我們重點選取2012年常住人口增長率、「五普」「六普」十年間市區常住人口複合增長率、2012年人均可支配收入增長率和未來人均拆遷面積等四個具有代表性的指標，通過標準化和加權平均等方式，綜合測算出未來幾年35城新建住宅需求增速的排序。得分越低的城市，市場需求相對較弱，市場風險也越大，企業進入要慎重。

　　從綜合排名來看：廣州、哈爾濱、瀋陽、太原和深圳得分較低，新房需求較弱，風險較大。此類城市又分兩種情況，一是以北上廣深為代表的東部城市，房地產市場已過爆發期，發展節奏漸趨平穩，二手房交易擴大，未來新房需求趨弱;二是以哈爾濱、瀋陽、太原為代表的二線城市，城市常住人口增速較慢，同時由拆遷引致的需求較弱。烏魯木齊、大連、成都、合肥和蘭州得分較高，市場需求較強，風險較小，此類城市中西部城市佔比較高，其特點是尚處於房地產市場的快速發展期，特別是在新型城鎮化推進背景下，未來住房需求增幅較大。

　　2.市場供應。市場供應指標主要從35個城市的商品住宅庫存規模及變化(現貨)、企業購置土地面積規模及變化(期貨)、住宅用地成交規模及變化(期貨)、房屋新開工面積規模(準期貨)及變化等因素，對各城未來住宅供應情況進行對比研究。其中得分越高的城市，說明市場供應壓力越大，企業進入風險越大。

　　2013下半年以來，35城住宅庫存仍呈現逐步上行態勢;另外，2013年房企購地規模較大，按照從拿地到開工、再到形成新房供應的一般周期判斷，2014年下半年和2015年上半年，新房供應將明顯增長，而總體住宅庫存仍將持續上升。與此同時，經歷了2012年市場復甦、2013年回暖，進入2014年以來，多數城市需求萎縮。因此，部分城市供求關係將得到緩解，而多數城市將形成供大於求的格局，這將有助於房價降溫。

　　從綜合排名來看：蘭州、昆明、杭州排名前三甲，說明供應壓力最大，其中杭州現貨庫存和期貨庫存均明顯增長，市場降溫壓力較大。烏魯木齊、長沙、北京供應壓力也較大，其中北京主要是因為2013年房市火爆，引發了土地成交量猛增。廈門、西寧、石家莊等城市排名後三位，其中廈門2013年成交火爆，庫存壓力小，土地供應少;而西寧和石家莊，過去兩年市場回暖力度偏弱，土地成交和房屋新開工面積增長較慢，2014年這些城市新房供應壓力相對較小。

　　3.市場供求。市場供求情況主要從35個城市的商品住宅供求關係、商品住宅現貨存銷比、商品房和商品住宅期貨存銷比等指標入手，通過標準化和加權平均等方式，預判和比較未來一年35城供需關係。得分越高，市場供求關係越失衡，供應規模越大，去庫存化壓力越大，企業進入風險越高。

　　從綜合排名來看：蘭州、昆明、寧波排名前三位，此類城市說明其供應水平較高，相比之下市場成交規模不足，供大於求的情況比較突出。廈門、廣州、上海排名後三位，此類城市代表其市場去化能力相對較強，供求基本平衡，當然也有部分城市供不應求。

　　4.房價偏離。資產價格存在一個運行規律：上漲之後，就會回落;上漲幅度越大，回落幅度越大。雖然商品房只是具有一定資產屬性，並非像那樣純屬資產品，而且房價變化的黏性較大，但我們的研究發現，從短周期波動來看，過去十年中國有些城市的房價也存在「上漲時漲幅較大，下跌時跌幅較大」的現象。因此，我們導入了房價偏離度與房價收入比偏離度，通過標準化和加權平均，得出35城2013年房價偏離情況。得分越高，房價偏離越大，市場風險越大。

　　從綜合排名來看：四個一線城市「無懸念」分列一至四位，主要因為其2012-2013年市場回暖期間，房價領漲全國。2013年，35個大中城市房價偏離整體呈現東中西部遞減態勢，一線及部分東部沿海城市偏離度較大。貴陽、昆明、西安排名後三位，此類城市近些年樓市溫度不高，房價漲幅不大，房價偏離度最小，體現在其房價收入比沒有偏離甚至低於合理值，其房價增幅偏離值低於2%，基本可以判定沒有房地產泡沫。整體而言，在未來一年房地產短周期的下行過程中，房價偏離越大的城市調整幅度可能更明顯一些，而偏離相對較小的城市，房價跌幅的空間相對較小。不過，房價短期變化主要由供求關係決定，比如嚴重供大於求的杭州和寧波，2014年的房價調整幅度會明顯大於北上廣深。在針對單個城市的房價判斷上，還需綜合多種因素進行考慮。

　　2014-2015年度35城房地產短周期投資風險評價結果

　　綜合市場需求、市場供應、市場供求、房價偏離等4個一級指標，通過數據標準化及德爾菲法賦予權重，最後得出2014-2015年度35個城市房地產短周期投資風險綜合指標得分，其中得分越高的城市，說明未來一年市場形態較差，預計降溫幅度較大，企業進入的風險越大。反之，則風險相對較小。2014-2015年度，房企不宜在高風險城市購地，但可以關注一下風險較小的城市。

　　綜合得分排名前五位的城市：寧波、蘭州、昆明、瀋陽和太原。此類城市的共同點在於供求關係失衡，市場供大於求，同時未來市場整體需求較弱。其中寧波2013年商品住宅期貨存銷比位居35個城市之最，達5.2，說明市場未來1-2年去庫存化壓力最大，房價上漲的空間小。蘭州、昆明2013年商品住宅供求比位居35個城市一二位，分別為1.9和1.7。此類城市庫存壓力巨大，去庫存周期很長，企業拿地風險較大。

　　綜合得分排名後五位的城市：廈門、大連、武漢、成都和鄭州。此類城市的共同點在於市場需求旺盛，供應規模與壓力較小。其中，大連、武漢和成都房價偏離度較低，一方面房價收入比偏離度均低於6%，另一方面房價增幅偏離度均低於2%，市場發展較為健康合理。此外，相比於一線城市，這類城市房地產市場仍處於快速穩定發展階段，未來市場發展空間較大。未來一年，企業進入此類城市的風險相對較小。

　　(作者為上海易居房地產研究院副院長)