馬光遠判斷未來房價的六大邏輯（5年後房子是價比黃金）

2023-05-16 05:11:27 3

#如果房價基本穩定住了，會出現什麼社會現象#

2022年，三四線樓市還有潛力嗎？國家統計局每月發布的70大中城市房價指數中，其中包含4個一線城市、31個二線城市和35個三線城市，在這35個三線城市中，2月有28城二手房價持續下跌，跌幅回到兩年前。克而瑞重點監測的28城銷售數據，2月8成以上二、三線城市成交同比下滑，近4成二、三線城市成交同比腰斬。

不得不承認，過去3年是三四線樓市非常難熬的日子。自從2018年各地不斷縮減棚改規模，拆遷戶的購買力逐漸減少，2019-2021年，3、4線房市持續陰跌，尤其是東北、西北地區的小城市，賣房的難，買房的也難，在「追漲」心態下，此時買房在很多人看來甚至是愚蠢行為。

房價跌到50萬買一套，三四線樓市「下跌潮」如期而至？該擔心了

以朋友家鄉為例，2014年左右開始有大房企進駐，當時房價不過4000來塊，但2年後開始快速上漲，現在普遍價格漲到7-8000元/平，部分位置配套好的樓盤更是漲到10000元單價。隨著棚改退潮，從2019年開始三四線樓市開始下行，房價也徹底繃不住了。

可能有人會說，自己根本沒覺得房價跌了，每每走到售樓處問價都還是那麼高。之所以人們很難發現房價跌了，主要原因有二，一是三四線樓市規模較小，房企大多都是低利潤賣房，這也導致這些區域的房子價格很難降低，另一方面，房價已經超出很多人的收入水平，表面上看是降了價，但在購房者看來根本沒有變化。但隨著去年金融調控，房企資金鍊有很大壓力，不能再像過去那樣死撐不降價了，一位售樓處負責人透露，3、4線區域住房跌價是一個長期積累的市場情緒爆發，過去賣七八千的一下子降到五六千，甚至部分地產商還按套賣，直接把一百多平的房子降價到50萬一套。

三四線樓市「下跌潮」的降臨，對於馬光遠來說意料之中，此前他曾評價「過剩」是小城市樓市的特色，想要投資三四線房產就是火中取慄。現實情況是否如此？在房說君看來，說到底，房子的種種問題還是人口問題，一來去年5月公布的第七次人口普查數據顯示，人口前十省份基本集中與中部和東部沿海，同時13省人口佔比下降，其中，黑龍江、吉林和遼寧位居倒數前三。

再者，2021年出生人口1062萬，60歲及以上人口佔比18.9%，其中65歲及以上佔14.2%，房說君認為，東北人口流失、全國老人佔比增加，一定程度解釋了三四線房價塌陷的根本邏輯，畢竟「錢隨人走」樓市的表現也好不到哪去。不過在老齡少子浪潮下，意味著樓市將會缺乏長期需求，屆時消費習慣、置業觀念都會發生轉變，哪怕是人口流入的大城市恐怕也不能倖免，所以，與其擔心房子貶值倒不如關心接下來人口結構變化這個更明顯影響市場的信號。

沒辦法，房地產實在太重要了，高層2道新規定音，房價漲跌行情已現

一方面，高層14字定調，樓市祭出四大手段，購房者不用再「前怕狼後怕虎」？

在近期的會議上，高層對於房地產提出「因城施策，促進房地產業良性循環，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求」，注意，這是首次提出「更好滿足購房者的合理住房需求」，基於此，樓市祭出四大手段促進良循環：全國層面，近幾個月兩次降準降息，前幾天央行又掏出1萬億外匯佔款收益；

地方層面，截至3月1日，全國累計16城發布降首付措施，菏澤、駐馬店等降至20%比例。1月20日至2月18日，有25城下調房貸利率，比如廣州六大行同時降利率，蘇州降到4.6%等。鄭州提出放鬆限購限貸，並提到實施貨幣化的意見。房說君看來，「錢」是樓市賴以生存的活水，畢竟開發商拍地，地方搞建設，居民買房，上下遊的建材、家具家電消費，要實現良性循環必然少不了這一環。

另一方面，2022新風口出現，要把樓市的錢「引流」？堪稱「第二次房改」？

從98年第一次房改開始，住房商品化意味著房地產市場買賣才是主流，但也怪不得購房者勢力，只能說商品房有太多的附屬價值，而之所以租賃房是被看輕的一方，缺乏安全感，房租付不起倒是其次，主要原因還是無法享受到教育、落戶、醫保等一系列相同的權利。這就涉及一個關鍵問題：不是所有人都能買得起房。所以這幾年，租賃房一直是措施發力重點，比如未來各地將大規模建設保障性租賃房，近期北京明確2025年前建40萬套保障房；去年底住建部明確城市住房租金年度漲幅不超過5%。

央行、銀保監會聯合發布加強新市民金融服務工作通知，將對3億新市民由銀行直接支持公租房、保障性租賃住房、共有產權住房等保障性住房的建設以及購買。把錢引流到民生領域，既能規避了房企高槓桿的開發模式，還能保民生，堪稱「第二次房改」。