新希望房地產虧損原因（負重的黑馬新希望地產）

2023-04-19 00:41:53 1

作者：時代財經 劉新歌

圖片來源：視覺中國

「金九銀十」落幕，房企2020年的收成基本可見分曉。克而瑞數據顯示，今年1—10月，新希望地產全口徑銷售額為760.3億，位列房企銷售榜TOP100第40位。與去年同期相比，排名上升13位，銷售額增加48.6%。

放在行業看，新希望地產的銷售表現不錯——中國指數研究院數據顯示，30家第一陣營房企（500億~1000億）前十月銷售額增長率均值為11.6%。

不過，從權益銷售佔比看，新希望地產業績稍顯遜色。前十月，新希望地產錄得權益銷售額417.7億，在房企銷售榜TOP100上排名第53位。時代財經統計發現，前十月700億規模（以全口徑銷售額計）的9家房企中，新希望地產權益銷售佔比最低，僅為54.94%。

近年來房地產項目合作情況增多，規模數據撲朔迷離，與全口徑銷售額相比，權益銷售規模才更真實反映房企真實的實力和盈利能力。從這個角度看，突飛猛進的新希望地產無疑有些「孱弱」。但新希望地產回復稱，「未來會想辦法進一步提升權益比，包括加大對文旅項目和城市更新項目的投資。」

激進擴張，高溢價拿地

2015年前後，房地產市場迎來新一波上升周期，激進的房企趁勢擴張，行業黑馬不斷湧出，實現了規模的快速擴張，新希望地產即是其一。

直到2013年末，成立15年的新希望地產還在業內籍籍無名，年度銷售額僅20億。2014年，「80後」總裁張明貴到任，新希望地產定下100億的年度銷售目標，自此開始走上快速周轉、擴大規模的擴張之路。

2016年至2019年，新希望地產的流量銷售金額分別為145.3億、141.5億、303.1億、735.9億。業內排名也快速上升，2018年首次進入TOP100榜單、位列第79名，2019年便擠進TOP50陣營。雖然與2013年底相比，新希望地產在6年時間內規模翻36倍，但權益比卻走低，近兩年一直在55%左右。

新希望地產的規模之戰在土地市場表現得更為明顯。根據克而瑞統計數據，2017至2019年，新希望地產分別斥資187億、287.2億、407.9億購買土地， 2018、2019年連續兩年在業內位居前50。

拿地貴是新希望地產在土地市場的一大標籤。由於其「新一線、強二線」的城市布局戰略，不斷高溢價拿地，如2017年 6月拿下昆明泛亞新區組團地塊、溢價率208%，2019年5月經過200輪叫價拿下大連一商住地、溢價率49%，同年8月又以溢價率60%拿下寧波一宗宅地。

2019年內，新希望地產不僅拿地的溢價率持續走高，單價也屢創新高，尤其在新進入一個城市時拿地更是不吝血本。2019年3月29日，新希望以53.2億的代價，在激戰120輪後奪得南京棲霞區一宗土地，首次進入南京，樓面價為22628元/平方米，溢價率為28.8%。而該地塊周邊的保利朗詩蔚藍銷許均價才30000/平方米。

通過快速擴張，新希望地產走出四川，在昆明、南寧、杭州、南京、廣州等15個重點一二線城市有了100多個項目。擴張的腳步不會停，新希望地產回應稱，未來會至多在20-30個城市布局。

負債高企，質量問題頻現

2014年，時年僅32歲的張明貴履職新希望地產總裁。這位堪稱「業內最年輕」的總裁此前工作與地產並不相關。2008年，張明貴以第二屆管理培訓生的身份加入新希望集團，從營銷、採購、駐京辦負責人、集團辦公室主任等職位一路高升。

「行外人」張明貴掌舵新希望地產有點臨危受命的意味。新希望地產成立於1998年，雖是新希望集團八大產業板塊之一，但在2014年之前一直發展緩慢。2013年末，成立15年的新希望地產銷售額僅20億。

到任當年，新希望地產定下100億的年度目標，開始規模擴張之路。在張明貴掌舵地產板塊期間，新希望地產被注入了其個人的工作風格，開始快速周轉、擴大規模。

但規模的攀升隨之帶來負債的高企。截至2019年末，公司總負債金額為838.7億元，而2017年和2018年底總負債則分別為415.11億元和545.95億元。至今年上半年，總負債再次走高，同比增15.21%，達966.27億元。貨幣資金103.19億元，同比降20.74%；短期借款6億元，同比增194.61%。

同時，其項目也頻現質量問題。如南京錦麟融譽府項目被曝在突破限價的基礎上，精裝標準卻降低；新希望溫州白麓城項目被曝鼓包、構造柱移位等多個質量問題，溫州十一峰樓盤精裝房使用工程油漆等。

新希望地產或也意識到快速發展中的問題，這兩年開始更多地強調穩健，「千億的能力比千億的目標更重要」。但千億還是它的追求，去年底其提出「三年挺進千億」。但就在衝擊千億的重要關口，帶領新希望地產走上快速發展道路的張明貴卻被調任新希望六和總裁。

接棒張明貴的姜孟軍是一個地產老兵，也是為新希望集團效命20年的老臣，歷任策劃主管、營銷經理、營銷總監、營銷總經理、城市總經理、副總裁等職，經歷了新希望地產的成長過程。雖然內部提拔免去了空降高管的適應期和可能帶來的大調整，但最核心高管的調整還是帶來一些變化，新希望地產未來如何發展還有待時間驗證。

不過，成都一位不願具名的業內人士對時代財經稱，新希望集團不是以地產為主導的上市企業，房地產只是其一個較小的業務版塊。現階段，新希望地產更重要的不是規模，而是利潤和盈利能力、產品力和品牌力。「從產品來看，新希望地產正在轉型階段，為下一階段提高盈利能力做準備。」

目前，新希望項目集中在長三角、西南中心城市和京津冀地區，產品體系也基本定位中高端。不過，無論是盈利能力還是產品力，新希望地產都還有一段路要走。