有必要在灃西新城投資買房嗎（四個尷尬灃西新城衝出）

2023-04-18 10:43:19

十年之前，灃西新城還是一片郊區，大地曠野無邊；十年之後，灃西新城已經成為大西安科創高地之一，產業逐漸夯實！

為什麼灃西新城能夠在十年之間成為西鹹新區「科創之芯」？自2014年之後，灃西新城跨越式發展，堅持創新驅動，重點關注產業引進，不僅籤約科創強企，還落地了中國西部科技創新港、西北工業大學翱翔小鎮兩大產學研機構。

▲灃西新城—交大創新港實拍圖（圖源政府官微）

▲灃西新城—交大創新港效果圖（圖源政府官微）

灃西新城在一系列科技產業布局之後，依託「科創大走廊」的規劃迅速崛起，如今「陝西秦創原平臺」落地，灃西新城作為全省創新驅動發展平臺的總窗口，成為全省建設科創高地、帶動創新驅動發展的總源頭，灃西新城的影響力將進一步擴大。

2020年，一條地鐵5號線開通橫穿整個灃西，連結灃西兩大熱點置業板塊：文教園、創新港，擁有大西安中央公園（約5000畝）、西交大新校區（薈聚約3萬人從事學術研究）、吾悅廣場、紫薇萬科大都會等配套資源，這些都是實打實的硬配套。

但是，「科創之芯」的背後，卻是產業價值的突破推動土地溢價倍增，轉化到樓市中，就是倒逼灃西新城在人口引進還不紮實的情況下，快速步入了高端化路線！

2017年之前，灃西新城的外來品牌房企只有金科，開發項目也並不多。

2017年之後，新城、紫薇、萬科、招商、藍光、中國鐵建、港中旅、華潤等相繼進入，這些品牌房企大多打造高端項目，使得灃西新城快速進入改善時代，與此同時，灃西新城也陷入了四大尷尬境地！

其一，用地尷尬。灃西新城規劃面積143平方公裡，遺址保護區面積不小，僅豐京遺址便有14平方公裡，規劃建設用地為64平方公裡，只有不到一半的土地會用來建設城鄉住宅和公共設施，此外，建成區、科研用地、工業用、文旅地佔了相當比例，僅歡樂世界、創新港、翱翔小鎮就佔1.5萬畝足有，用地指標並不多。

其二，地價尷尬。灃西新城地價上漲明顯，2021年誕生了西鹹新區首宗地塊，4月華潤通過「熔斷搖號」機制摘得一宗115畝住宅用地，樓面地價12615元/㎡，達到灃西新城地價的高點；對比2020年的灃西高價地，8月港中旅摘得一宗約285畝住宅用地，樓面價10127元/㎡，最高樓面價漲幅達25%，地價增速明顯提升。

其三，房價尷尬。灃西新城目前在售住宅項目不到20個，其中中旅名門府（2.3萬/㎡）、龍湖景粼玖序（高層均價1.7萬/㎡，疊拼2.3萬/㎡）、萬科灃華錦鳴（2萬/㎡）、灃水雲嶺（疊拼2.7萬/㎡）、中交長安裡（2.1萬/㎡）、科為城（1.9萬/㎡）、中國鐵建西派宸樾（1.9萬/㎡）等，單價在1.8萬以下的項目屈指可數，已經普遍改善。

其四，去化尷尬。2021年，隨著西安樓市限購升級、政策加碼，外圍區域遇冷，高房價的灃西新城首當其衝，整體進入停滯狀態。2021年末，灃西新城商品住宅存量約58.6萬㎡，為西鹹新區住宅存量最大區域；2021年末，灃西新城商品住宅去化周期為19.9個月，也是西鹹新區去化周期最長的區域。

因此，改善項目房價超主城區、西鹹新區庫存量最大的灃西新城樓市，也逐漸被一些網絡專家胡亂捶打。