房地產市場細分現狀（房地產基礎知識和市場調研）

2023-04-18 03:31:48 2

第一章 房地產基礎知識培訓

一、房地產的概念

▲房地產的含義：房地產具體是指土地、建築物及其地上的附著物，包括物質實體和依託於物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a)土地 b)建築物及地上附著物 c)房地產物權

註：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。

▲房地產業與建築業區別：房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業，它與建築業既有聯繫，又有區別。建築業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建築物或構築物。房地產業是發包方，建築業是承包方，房地產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業，建築業歸屬對初級產品進行再加工的部門，第二產業。

▲房產、地產兩者間的關係及差異

房產指各種明確了權屬關係的房屋以及與之相連的構築物或建築物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯繫，主要包括 幾個方面：

a)實物形態上看，房產與地產密不可分；

b)從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；

c)從權屬關係看，房產所有權和地產所有權是聯繫再一起的。

差異包括幾個方面：

a)二者屬性不同；

b)二者增值規律不同；

c)權屬性質不同；

d)二者價格構成不同。

二、房地產的特徵

▲房地產的自然特徵

a)位置的固定性；

b)使用的耐久性；

c)資源的有限性；

d)物業的差異性。

▲房地產的經濟特徵

a)生產周期

b)資金密集性

c)相互影響性

d)易受政策限制性

e)房地產的增值性

註：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功於房地產的重要組成部分-----土地。

三、房地產的類型

按用途劃分：

a)居住房地產

b)商業房地產

c)旅遊房地產

d)工業房地產

e)農業房地產

房地產住宅的層數劃分的規定：

低層住宅為 1-3 層

多層住宅為 4-6 層

小高層住宅為 7-11 層

中高層住宅為 12-16 層

16 層以上為高層住宅

房地產土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規劃國土局籤訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其

土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用

地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

三、房屋建築結構分類標準

編號名稱

類型內容

1鋼結構：承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。

2鋼、鋼筋混凝土結構

承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分

梁柱採用鋼筋混凝土構架建造

3鋼筋混凝土結構

承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆

結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建築物

4混合結構

承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混

凝土製成，以磚牆為承重牆，或者梁是木材製造，住是用鋼筋混凝土建造

5磚木結構

承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木製結構房架。磚牆、木柱建造的

6其它結構

凡不屬於上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等

四、房地產專業名詞

1、常用名詞◆五證：a.建設用地規劃許可證；b 建設工程規劃許可證；c.建設工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證；

◆兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；

◆房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證；

◆房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；

◆一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，採用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形

式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場；

◆二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或

個人的市場；

◆三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；

◆房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的佔有、使用、收益和依法處分的權利；

◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、

招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並補清地價後可以繼續使用；

◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；

◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排汙通、通訊通、煤氣通及場地平整；

◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺製作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線範圍內施工建房；

◆總用地面積：經城市規划行政主管部門劃定的用地範圍內的土地面積；

◆建設用地面積（淨用地面積）：經城市規划行政主管部門劃定的建設用地範圍內的土地面積；

◆總建築面積：指在建設用地範圍內單棟或多棟建築物地面以上及地面以各層建築面積之和；

◆容積率：是指總建築面積與建設用地面積之比值。（如：在 10 萬平方米的土地上，有 20 萬平方米的建築總面積，其容積率為 2.0）

◆建築面積：指建築物外牆或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高 2.2m 以上（含 2.2m）的永久建築。

◆建築覆蓋率（建築密度）：建設用地範圍內所有建築物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在 10萬平方米的土地上，建築用地淨面積為 8 萬平方米，其建築覆蓋率為 0.8〈建築密度為 80%〉）

◆綠化率：建設用地範圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天台和垂直綠化；（如：在 10 萬平方米的土地上有 3 萬平方米的綠化面積，其綠化率為 30%）

◆綠化覆蓋率：建設用地範圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；

◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建築面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建築面積之和；

◆套內建築面積：房屋按單元計算的建築面積，為單元門內範圍的建築面積，包括套（單元）內的使用面積、牆體面積及陽臺面積；

◆套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括牆體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定：

A、室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算，牆體有複合保溫、隔熱層、按複合層內皮尺寸計算；

B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；

D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。

單元內使用面積係數=單元內使用面積/單元內建築面積 按規定應分攤公用建築面積。

◆公共建築面積：各產權主共同佔有或共同使用的建築面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分

割的建築面積。可分為應分攤的公共建築面積和不能分攤的公共建築面積；

◆實用面積：它是套內建築面積扣除公共建築面積後的餘額；

◆層高：層高是指住宅高度以「層」為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。

它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。4

◆淨高：淨高是指層高減去樓板厚度的淨剩值；

◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的 50％。

◆得房率：是指套內建築面積與套（單元）建築隊面積之比。套內建築面積=套內使用面積 套內牆體面積 陽臺建築面積。套（單元）建築面積=套內建築隊面積 分攤得公用建築隊面積。

◆道路用地：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

◆道路紅線：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。

◆玄關 ：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩衝過渡的地段。居室是家庭的「領地」，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無餘。玄關一般與廳相連，由於功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

◆期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應籤預售合同。期房在港澳地區稱作為買「樓花」，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。

◆現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應籤出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。

◆毛坯房是指沒有裝修的房。

◆業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。

◆會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房產的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閒健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。

◆入夥是指業主領取鑰匙，接房入住。

◆契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人徵收的一種稅。徵稅範圍及納稅人契稅的徵稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。

（1）國有土地使用權出讓；

（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；

（3）房屋買賣；

（4）房屋贈予。

2、房子的種類

◆安居房指實施國家"安居（或康居）工程"而建設的住房（屬於經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對 4 平方米以下特困戶提供的銷售價格低於成本、由政府補貼的非盈利性住房。◆經濟適用住房指經各級人民政府批准立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。◆使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。

◆產權房是指產權人對房屋（指建築物）擁有所有權，對該房屋佔用範圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有佔有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的幹涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。

◆商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由於我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是 80 年代以後才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。

◆集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。集資建房有兩種產權；一種是該房屋出售的價格高於當年的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低於當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。

◆公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業單位建設的住宅，向本企事業單位的職工出租出售。◆房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房產權分為三個級別：成本價產權和標準價產權以及標準價優惠產權。

◆空置商品住宅房地產開發企業投資建設，取得房地產權證（大產證）已超過一年的商品住宅。

五、房地產面積的測算

1、計算全部建築面積有哪些？

1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建築面積；多層房屋按各層建築面積總和計算。

2）屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在 2.20 米以上部位計算建築面積。

3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的迴廊部分，層高在 2.20 米以上的，按其水平投影面積計算。

4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。

5）房屋天面上，屬永久性建築，層高在 2.20 米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在 2.20 米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。

6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建築面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建築面積。

8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

9）建築間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建築面積。

10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在 2.20 米以上的，按其外圍（不包括採光井、防潮層及保護牆）水平投影面積計算。

11）有柱或有圍護結構的門廊，門鬥、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

12）有玻璃幕牆、金屬板幕牆、石材幕牆或組合幕牆作為房屋外圍的，當幕牆框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕牆外圍水平投影面積計算建築面積；在建築施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕牆框架突出主體結構距離一律按 150 毫米計算，竣工後計算竣工面積時仍採用 150 毫米的數據。

13）屬永久性建築有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

14）依坡地建築的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在 2.20 米以上部分的外圍水平面積計算。

15）有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建築面積。

2、計算一半的建築面積有哪些？

1）有蓋無柱的外走廊、簷廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。

2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。

3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。

4）建築物外有頂蓋，無柱的走廊、簷廊按其投影面積的一半計算面積。

5）建築物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

3、不計算建築面積的有那些?

1）空出房屋牆面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。

2）檢修、消防等室外爬梯。

3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建築物上無頂蓋的平臺（露臺）、遊泳池等。

4）建築物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防幹道、支線等。

5）舞臺及後臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

6）建築物內外的操作平臺、上料平臺及利用建築物的空間安置箱罐的平臺。

4、哪些公用面積應分攤？應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建築物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

5、哪些公用面積不能分攤？不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建築面積、消防避難層；為了整棟建築物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

第二章 市場調研

一、房地產市場調研的含義

房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。通俗地說，房地產市場調查就是房地產經營者的「千裡眼」和「順風耳」。

二、房地產市場調研的重要性

a)市場調研是一樓盤定位銷售正確決策的前提；b)是銷售穩定和提高的基礎；

c)是了解競爭對手優、劣勢的有力方法；d)是樓盤本身提高經濟效益的主要方法。

三、市場調研的內容

1．地段（地點、交通、環境等）

2．公司組成（發展商、設計單位、承建單位、物業公司、環境設計等）

3．基本參數（佔地面積、總建築面積、容積率等）4．建築類別（商場、住宅、商住房、別墅等）

5．面積與戶型（面積與戶型配比情況）

6．周邊及區內配套設施（周邊包括教育、購物、醫療、金融等；區內包括會所、健身房等）

7．價格（起價、均價、最高價）8． 推廣策略（現場促銷方式、廣告推廣方式）

9．銷售情況（銷售率等）

10．付款方式（一次性付款、銀行按揭、免息分期付款等）

11．客戶群體（客戶群體分布情況）12．樓盤優、劣勢等

四、調研方法

1．網絡調查法

通過電腦網路進行一些基本資料收集，了解樓盤的概況。

2．電話調查法

直接打電話到售樓處，電話調查時可用很客氣的語調表明自己是同行調研。

3．親臨現場調查法

親臨現場調查法可採用以下幾種方法：

1)扮客戶買房：優點----可以從銷售人員口中獲得有效信息；缺點----不夠詳細，只能針對小範圍了解數據，如問太專業太多的問題會讓售樓員察覺你是同行，反而無法獲得調研表需要填寫的內容。

2)以同行身份直接調研獲取相關數據：優點----以同行身份可以直接請銷售人員幫助填寫調研表的所有內容；缺點-----內容雖然詳細，但不夠真實，實質性的數據無法獲得。

3)以同行身份去買房：同行也要買房，抱著確實要買房的心態去踩盤（切記：態度一定要好）你會收到意想不到的效果，而且可以間隔性地去調研。優點-----可以用專業的語言去問對方樓盤的詳細情況，讓售樓員感覺你是準客戶時，你會得到樓盤的真實有效的信息。