房地產投拓及開發流程和建議（城投公司參與房地產業務的三種模式是哪些）

2023-04-30 13:27:01 3

金融界10月21日消息 中證鵬元在研報中提到，城投公司參與房地產業務的三種模式，目前主流的模式為自主開發和合作開發，和剩餘尾房的市場化銷售。城投公司通常綜合採用上述一種或多種模式開展房地產業務。具體總結如下：

1、自主開發模式

自主開發模式指城投公司對房地產項目完全自主經營，並以市場價出售。其運營模式與專業的房地產公司基本一致，即通過招拍掛獲得土地，而後經過規劃設計、施工建設、開盤預售、竣工交付等一系列流程，完成投資的閉環及資金的自平衡。

城投公司對項目具有完全的控制力且能獲得全部收益，要求城投公司具備高效項目操盤能力，包括房地產開發資質、成熟的項目管理經驗及專業的人才隊伍等。此外，該模式資金投入大、項目周期長，會佔用大量運營資金，對城投公司的資金周轉能力也提出較高的要求。

該模式多見於經濟發達城市，且開發主體以高等級的大型城投平臺為主。

2、合作開發模式

合作開發模式指城投公司與專業的房地產公司進行合作，目前市場上主流的合作形式包括股權合作和代建合作。

（1）股權合作或明股實債

股權合作為此前城投與房企常規的合作模式，即雙方以資金或土地作價出資，共同成立項目公司，由項目公司作為房地產開發及建設的主體，雙方按照出資比例分享收益。值得注意的是，在項目公司不並表的情況下，需辨別城投出資是否存在明股實債的可能。

合作開發也是採用市場化運營模式，不過城投公司多以土地出資，佔款規模相對較小。但該模式下，房地產項目的開發銷售通常由房地產公司操盤，城投公司對項目的控制力相對偏弱，且非控股情況下項目資金監測難度加大，或帶來一定的經營管理風險。

該模式常見於房地產業務規模較大且區域布局廣泛的大型城投平臺，比如蘇州蘇高新集團有限公司、南京安居建設集團有限責任公司，其商品房銷售收入佔比均達65％以上，且項目分布於省內多個城市。

（2）代建合作

即由城投公司主導項目開發，房地產公司接受城投平臺委託，提供項目代建、運營及銷售管理等服務。在該模式下，房地產公司不實際出資，僅收取固定比例的管理費，具有輕資產特徵，而城投公司仍需承擔全部資金風險敞口。

3、保障房市場化銷售模式

城投作為安置房項目實施主體，部分區域允許城投在補繳相應的土地出讓金後，以市場化的方式向公眾出售超過安置需求部分的房產。在該模式下，土地成本低於普通商品房，利潤空間往往較為可觀。但我們觀察到，一般當區域拆遷進程接近尾聲時，才會將剩餘住宅按市場價格售出，因此該業務持續性一般，難以形成大規模收入。

該業務模式對城投公司的資質要求不高，因此在各能級城市和不同等級城投平臺中均有廣泛運用。

本文源自金融界