拆遷方慣用的六大陷阱（拆遷方到底有哪些鬼蜮伎倆）

2023-04-24 17:42:46 3

遇到拆遷，由於當事人不懂法律，信息不對稱，很容易被拆遷方以各種手段欺騙、欺瞞，以至於能維護到的權益維護不了，能得到的利益得不到。在這裡，湖北赫誠律師事務所在此文中，將揭露拆遷方的鬼蜮伎倆，並為廣大被拆遷人見招拆招。

一、千萬別輕易交兩證，小心被強拆

在拆遷過程中，拆遷一方總會千方百計地把你的兩證（房產證、土地證）搞到手，其原因無怪乎拆遷程序需要。但是，湖北赫誠律師事務所要告知大家，千萬別輕易把兩證交給拆遷方，如果這樣做了，很容易成為對方強拆的依據。

當兩證上交後，不僅再也要不回來，而且隨之而來的就是被拆遷人的土地房屋因涉嫌違法佔用、違法修建、手續不齊全等，其房產證等證件將依法撤銷，而當事人的房屋，也順理成章地成了違章建築，緊接下來的就是可怕的強拆。

對於被拆遷一方來說，回遷無疑是一個誘人的補償條款。一般拆遷方為了儘快誘騙被拆遷方籤訂協議，會在口頭承諾說：「拆遷完，一定會回遷」。甚至他們還會在拆遷安置協議上標明回遷。

但是要注意的是，有時候這種所謂的回遷是騙人的。按照法律規定，回遷的前提是被拆遷區域要有居住用地的規劃，一般表現為規劃用地許可證。如果沒有，就不具備這個法律基礎，就算協議註明「回遷」，也不過是一紙空文，沒有任何價值。

因此，不要隨意相信拆遷方「一定可以回遷」的鬼話，一定要查政策，看有沒有規劃用地許可證，如果有就可以籤；如果沒有，又想得到回遷房，最好就不要籤。

三、拆遷方說你是違章建築並非真的違章

依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條之規定：市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。

拆遷方為了強迫被拆遷人趕緊搬走，就會給被拆遷人的房子扣帽子，說是違章建築，如果不搬走，一分錢都不給賠。對此，許多被拆遷人都被嚇得腿直打哆嗦。

在現實的拆遷中，一旦被套上「違法建築」的名義，房屋也是最先被拆的。很多徵收人常常斷章取義以「無證房屋」作為違法建築的理由而直接拆除不予補償。

實際上，即使是「無證房屋」，也不是由拆遷方空口白話就能認定的。一般而言，形成無證房屋的情況通常有以下幾種：

1.相關法律完善之前已經存在的一些歷史性的建築。

2.一些開發建造單位不能依法按規建造房屋。

3.政府有關職能部門管理不嚴、不到位的原因。

以上3個原因，是決定你能不能將「違法建築」變成合法建築並拿到補償的關鍵法律支撐。因此，切勿聽信徵收人的片面之詞，而是以你房屋建築的建成之初的實際緣由來認定是否是「違法建築」。

四、千萬別相信拆遷方口中的「政策」

在進行拆遷動員時，許多拆遷人仿佛變成了口含天憲的欽差大臣，總會揚言他們之所以這麼做，都是因為有政策支持，反對他們就是反對政策。許多被拆遷戶就這樣被他們扣上了反對國家政策的大帽子。

對此，許多被拆遷人總會默默地接受，既然是國家出臺的政策，那我們肯定沒有辦法對抗，於是乖乖地騰退房屋。

然而必須注意的是，許多拆遷方口中的「政策」，都是出於各種目的瞎編的。所以當拆遷方抬出各種各樣的「政策」時，你可以質問他們，這些政策是誰出臺的？有沒有紅頭文件？當他們拿不出證據時，就可以確定，他們是騙人的，而拆遷補償協議也最好別籤。

五、評估報告可能有陷阱

拆遷時，一個重要步驟就是評估，一個評估結果往往會給被拆遷方帶來數以萬計甚至數以十萬計的損失或收益。

《國有土地上房屋徵收評估辦法》對房屋評估程序進行嚴格的規定。大體程序分為以下幾步：選定評估機構（參照本文「一」）→房屋徵收部門委託評估機構→房屋徵收部門調查明確評估對象→向評估機構提供徵收範圍內房屋情況→估價師對被徵收房屋進行實地查勘→初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示→申請覆核評估。

如果發現評估報告有貓膩，千萬別猶豫，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構書面申請覆核評估，並指出評估報告存在的問題。

如何才能發現評估報告有貓膩呢？

其一，調查周邊二手房的交易價格，如果低於這個價格太多，那麼評估報告就有問題；

其二，應明確房屋徵收公告的具體時間，規避時間差上的房價漲幅。因為徵收房屋的價值將按照類似房地產的市場價格進行補償。既然是市場價，就會隨著時間不同而變化，尤其是當下的房價。所以，確定房屋評估的時間點非常重要。但在實際操作中，可能存在的情形是拆遷方在正式啟動徵收程序之前，便私自委託評估公司對房屋進行評估，日後便以此評估報告為依據與百姓談補償，真正正式啟動徵收程序時也許已經經過一年半載甚至更長，由此將折損被拆遷人房屋的實際價值。所以，被拆遷人估價應以房屋徵收公告之日的時間點的房屋市場價為評估價標準，切不可提前讓拆遷方進行評估。

如果掌握這兩點，就能輕易發現評估中所出的問題。