小產權公寓為什麼這麼熱銷（公寓和臨深中介做夢要笑醒）

2023-04-17 04:32:58 1

這次，深圳小產權房，真的要涼涼。

目前確定的是，深圳小產權房不準過戶，不準交易，不準見證，不準蓋公章。

有過小產權水電記錄的朋友，連打新和排保障房，都會受到限制。

昨天，小產權房被央視點名，又一次喜提熱搜，話題叫「深圳炒房客大舉囤小產權房」。

警告的意味，非常明顯。

所以，新聞中涉及小產權交易的中介門店，連夜被查封關門。

一場針對小產權房的定向圍剿，正式開始了！

1

什麼是小產權？

是在農村集體土地上，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，建設的房屋。

其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發，亦稱「鄉產權房」。

另外，在官方定義裡，深圳根本就不存在什麼小產權房，只有「違法建築」。

小產權房不是法律概念，只是大家習慣這麼叫，國土局根本就不會給它備案。

為什麼要叫小產權？因為它根本沒什麼產權！

由於沒有法律保護，小產權房一直面臨著各類風險。

比如，一房多賣、無法過戶、交易無效和業主反悔等等。

而且，買小產權房，通常要一次性全款付清。

一個不確定性這麼強的產品，憑什麼值得被人炒作？還要鬧到央視去點名？

我想，主要原因，還是因為深圳的住宅太過稀缺。

據不完全統計，深圳市違法建築數約40萬棟，建築面積達4.2億平方米，佔深圳總建築面積的49.27%。

深圳實際人口有2000多萬人，有很大一部分，都住在城中村和小產權房裡。

這些年，深圳房價漲得太高，很多人買不起商品房，但又想留在深圳，所以想著買套小產權自住。

很多熱門片區小產權，已經跟商品房沒啥區別，居住體驗很不錯，最最重要的是便宜。

只要幾十萬，就能在深圳有地方住，想想都很開心。

今年春節，深圳迎來強力調控，首付提高，不少人直接被勸退，這又進一步帶火了小產權。

或許正是因為這個，投資客盯上了小產權房，想辦法囤房出售變現。

結果這次央視直接點名，小產權房立馬在涼涼的邊緣。

2

小產權房被嚴打，接下來會有什麼變化？

最直接的，是公寓和臨深的朋友，做夢要笑醒。

本來大家買不起商品房，去買小產權。小產權被整頓後，資金能跑去哪？

大概率就是公寓和臨深。

畢竟，任何投資炒作，最終還是要剛需來接盤。

既然大家還是想住在深圳，買不起商品房和小產權，那只能買公寓和臨深。

至少買公寓和買臨深，還是可以去住，所以總歸會有市場。

看到這裡，很多朋友會說，熊大，你是不是要開始賣公寓和賣惠州了？

其實還真不是。

雖然我覺得，小產權房被限制後，公寓和臨深市場，肯定會被帶火。

但我個人並不推薦，這樣的產品，後面我會展開來講。

當然，如果你實在沒辦法，就是錢不多又想買，那就另外再看。

從208新政後，公寓成交就一直在升溫。

沒房票？沒貸票？想收租？錢不多？

咋辦？買公寓！

相比於住宅，公寓有些優點還是很明顯。

比如不限購不限貸，自住也還行，有的可以通燃氣，有的甚至可以申請學位。

深圳的公寓類型有很多，有商務公寓、辦公公寓、商業公寓和產業用房，每一類情況還不太一樣。

商務公寓，有些居住屬性不錯，但限售5年，辦公/商業公寓和產業用房，不限售，但受政策影響較大。

如果你只是純自住，不看保值，那買公寓沒啥毛病。

那為什麼我們不推薦你買公寓？

因為公寓最大的問題是，轉手稅費很高。

你需要交個人所得稅、營業稅和土地增值稅，土地增值稅是成交增值部分的30-60%。

而且公寓漲幅特別慢，過去幾年跑輸大部分商品房，就算有漲幅，扣稅之後也基本沒啥變化。

當初聽過一個段子，說公寓稅費高，增值稅高，但很多公寓幾乎沒有增值稅，因為沒有增值。

除此之外，公寓的硬傷還包括，首付高，貸款年限短，居住體驗弱等。

除非沒得選，否則我不建議你買公寓。

當然，如果你一定要買，我的建議是，買300萬以內，靠地鐵帶商圈的，可能會相對比較好。

3

那買不了公寓，能不能買臨深呢？

老實說，我也不太推薦買臨深。

這裡說的臨深，指的是跟深圳有地理接壤的城市，主要是東莞和惠州。

東莞不用多說，有錢的可以買，但有限購限貸政策。

大部分人考慮臨深，說的就是去惠州買房。

那為什麼要去惠州呢？

中介主打的賣點有，跟深圳地鐵「聯通」，離深圳近，便宜，海景還有養老...

總之，就是總價100-200萬，能在深圳附近，買套養老的海景房！

這就讓很多深圳人瘋了一樣去買惠州。

前段時間，有個惠州新房的項目，跑來找我們談合作。

一問才知道，為什麼這麼多人在推惠州？

因為惠州新房返傭，實在太TM賺錢了。

惠州新房賣一套就賺3-6萬塊，銷售能力強點的，1個月隨便就能賺30萬。

有些中介公司一個月業績就能破百萬，好多深圳客戶跑來這買，真的是人傻錢多速來。

為什麼我不建議買惠州？原因很簡單，因為這個地方就不值得買。

離深圳遠，產業不行，供應天量，沒有地鐵，人口又少，只有新房，沒有二手市場。

即使你去買，哪怕價格有漲，你想賣也很難賣出價。

如果真的考慮大灣區，個人覺得，最值得買的就4個城市：

深圳、廣州、東莞和佛山，有錢的首選這4個。

南沙本來是很好的選擇，可惜最近有調控，社保要1年以後，但很多客戶還是不斷找我們諮詢。

這幾年，樓市調控有個明顯趨勢，越好的城市，被調控得越嚴。

有能力的，肯定首選最好的，如果實在不行，那只能想辦法妥協。

佛山，應該還是有機會，很快也要被限制。

珠海，也還不錯，前幾天有橫琴利好，不過90%的區域都不建議買。

中山，個人覺得深中通道炒作得有點過，新房價格有點透支。

總的來說，大灣區房子還可以買，但這裡面水很深，買錯的概率，也比深圳要高出不少。

4

高層整頓小產權房，雖然打擊了投資炒作，但難免誤傷一些剛需。

有的人真的是想買來自住，可能不幸運的是，他們買了小產權。

現在交易屬性沒了，流動性沒了，只能拿來居住。

所以，下一步會發生什麼？

租賃，大概率會成為主流。

囤房的炒房客，貨都砸在手裡，沒辦法交易怎麼辦？

大概率只能拿出去出租。

由銷售轉租賃，一方面打擊炒作氛圍，一方面增加租賃供應。

一箭雙鵰，不得不說這次操盤的思路真的高明。

之前說過，為了解決高房價問題，全國統一的思路，就是發展保障性租賃住房。

由於深圳地少人多，但靠存量土地運作，可能還是不夠。

而深圳大部分房子，都是小產權和城中村。

所以把小產權轉長租公寓，無疑是最好的做法。

另外，由於小產權房被限制，肯定有購買力，湧入到公寓和臨深市場。

很多人用最好的「避險」資產來忽悠，我覺得這個說法吹得有點過。

就算會漲，99%的產品，也不能買。

當然，除了這些，還是會有人想著，老老實實買商品房。

畢竟，相對其他產品的不確定，深圳商品房很明顯靠譜很多。

最大的缺點，無非就是貴了點。

如果預算還可以，攢點錢夠一夠，也還是有機會。

請相信，就算你錢不多，買羅湖龍崗，也比買惠州公寓要好。

深圳好房子，即使暫時很貴，但過幾年回過頭看，依然也還是值得買的。