房產項目成本制度（建築企業成本控制探討）

2023-05-08 01:08:50 2

[祈禱]當前房地產業已進入事實上的寒冬期，天天都能聽到一些知名房企破產、支付違約、工程停滯、供貨商斷供、民工討薪、業主維權等新聞。而今房企的高光時刻不再！再也不是過去那種暴利行業了，再也不能按照＂蘿蔔快了不洗泥＂的粗放模式對待了。有些項目是微利甚至虧本了，後房地產時代只有按照＂精耕細作＂、嚴格管理的思路，降本增效，增強自身的禦寒能力，才能確定活下來，不被凍死！

我本人是一家大型房企成本控制部負責人，對這項工作深有體會，在實戰中為企業成本控制起到了很好的效果。在此呼籲重視成本控制工作，深挖潛能！

我願意從今往後將房地產或是建築企業成控工作的體會和效果與有興趣的朋友分享。全是講實在的乾貨，以期借《頭條》尋找到知音，共同提高。

限於篇幅，只能逐個問題逐一推出，希望有興趣者加個關注，方便連貫閱讀和討論。

今天，我想同大家談談建築施工設計與成本控制的問題。這是房地產開發或者建築企業成本控制的大頭，抓住了這個問題就抓住了成控工作的關鍵。雖然開發、建築企業老闆都認可設計是成控的關鍵，但多數對這個問題的認識是片面的、不深入的，實際上重視也不夠，優化設計和節約成本的方法也不多，效果也不好。

挖掘設計潛力，可以從以下幾個方面節約成本：

1.挖掘基礎處理、結構設計的潛力：認真研究地勘參數取值、地基處理方式、結構設計沉餘、結構設計優化等，事實上有很大的節約成本空間。

案例：一個近2萬平米平房倉糧庫的高回填基礎工程，一家央企權威設計單位設計方案的造價是6000萬元，甲方提出異議後經過專家論證和調整方案，最終施工費用2900萬元。回填土地勘負摩係數取值為0.6，經過研究論證，調整為0.5，為調整基礎設計方案起到了重要作用。

此案例說明設計對工程費用的影響有多大。

2.選用恰當的工藝方法。設計對新的施工工藝不一定都能熟悉，有時選用過時、不適用、不科學、不經濟的工藝方案。一些開發企業、建設單位、建築企業也未從經濟性、實用性的角度對建築施工工藝提出需求，受設計單位和設計人員的局限性，工程設計存在缺陷，浪費成本。

案例：地基處理方式多種多樣，很多時候未開展比較優選，盲目確定。某地一段高落差邊坡的護坡工程（垂直高度40m，長70m，放坡係數1：1），甲方請了三個設計單位分別設計了三個方案，其工程預算價分別分2000餘萬元、1400餘萬元和400餘萬元。第三方案是重慶一家單位的，以鋼塑土工格柵的方式，經過論證既符合工程質量要求，還綠化了斜坡面，達到了美化環境的要求，政府非常認可，最終工程費用僅400餘萬元。

此案例說明工程設計的路徑選擇和方案對施工成本的重要性，方案不合理，可能會有數倍的浪費。

3.選用性價比高的、適用的建築材料。設計部門在新材料的使用上存在嚴重的局限性，而開發企業、建設單位和建築企業也普遍缺乏這方面的經驗，或者對此的重視程度不勺唔，有的甚至面對好的調整方案，中途不願修改設計，明知不好的不划算的材料也勉強接受。往往過於被動的接受設計的方案，有很多也不是強規，是可以自由選擇的，在確定方案前就應當認真考慮和反覆比選，結果在這個方面吃了大虧。例子很多，不勝枚舉。

案例1：我公司開發的商鋪為了給購房者提供方便，增配了排煙管道，設計單位就將其設計為304不鏽鋼（厚度1.2mm），在招標審查時發現了這個問題，經與設計單位協調才改為了鍍鋅鋼板（厚度1.2mm），節約了60％的成本。而公司部分下水道水篦子，設計單位也是設計為304不鏽鋼，比用熱鍍鋅材料多花了10餘萬元。

案例2：我公司開發的商品房配電室至樓層分表箱的預分支電纜，以前按照設計一直使用銅芯電纜，後來考察才知道完全可以使用鋁合金電纜，在滿足同樣用電負荷的前提下，使用鋁合金電纜可以節約70％的成本，且完全符合電力部門的要求。我公司去年兩個樓盤採用之後，就節約成本500餘萬元。

除此之外，在一些非結構的建築設計當中，使用不同材料，如防水、消防、景觀、外牆保溫、停車場地面、裝飾裝修等等，都可以比材質、比用途、比效果等，這樣比較之後才能選擇到性價比高的材料，而設計環節顯然無法做到。

因此，本人站在開發企業、建設單位、建築企業的角度提出要在設計環節下功夫，才能發揮成控工作的效果！

＃挖潛設計， 潛力無限！＃