當前樓市的三大基本面（從佃戶李狗蛋看房價為何跌不下去）

2023-05-24 09:20:16

有個人叫李狗蛋，生活在500年前。李狗蛋出生在一個窮人家庭，有一身力氣，但是家裡窮，半畝地也沒有。500年前那會兒，世界也很簡單，大家都種地。李狗蛋的父親種地，李狗蛋父親的父親也種地。家裡祖祖輩輩，因為沒地，只能找村裡的地主王麻子租地種。其實村裡就王麻子一家是地主，整個村子全是他家的佃戶。

王麻子雖是一個地主，但不是一個惡霸，找他租地，每年的租子就是按市價走的，絕對沒有任何欺負鄉親的做法。王麻子自己也下地幹活，幹得和其他佃戶一樣努力，絕對不是好吃懶做的那種地主。村裡的佃戶，每年交完王麻子的租子，剩下的糧食都是自己的，因此也沒有激勵問題。哪家都是起早貪黑地幹，不存在什麼平均主義、大鍋飯、磨洋工這種事情。這麼說吧，這個村子是一個模範村子，唯一的一點問題是，全村只有王麻子一家有地。

但就這一點點的小問題，讓這個村子裡有一個大問題。不管村裡的佃戶怎麼起早貪黑地幹，他們總是富不起來。原因很簡單，如果收成上去了，土地的租子也會上去。這還不是王麻子心狠加價，王麻子其實從來不主動加價，而是市價就是這樣。地租這東西，一直都是水漲船高，收成上去了，地租也會上升。事實上，很多時候恰恰是佃戶們自己把地租給推上去的。收成好了，就有佃戶想多租點地種，提高收入。可是，地主王麻子憑什麼多給這些人地呢，這對別的佃戶不是不公平嗎？於是這些佃戶就提高了地租，想以此來多拿地，但別的佃戶也會加價。最後的結果是，均衡的地租上升了，但誰也沒能多拿到地。所以，世世代代，村子裡的佃戶們一年辛苦到頭，交完租子，一般的年份就只剩下點口糧了，好點的年頭最多也就能多喝一兩壺，差的年頭可能還要挨餓。而整個村子絕大部分的剩餘，最後都是在王麻子手裡。

這樣的一個村子，從某種意義上說是最優的：產權清晰，激勵明確，市場的原則得到尊重，沒有強買強賣，所有人都在勤奮工作，糧食的產量一點都不低。宏觀地看，這簡直可以算是一個樣板村。但再仔細一看，這樣一個村子也可能會危機重重：收入和財富的分配高度不均，絕大多數辛苦勞作的佃戶，一年到頭大部分的收入都得用來交租，而這些佃戶擁有屬於自己的一畝二分地的夢想卻屢屢被高漲的地價給打破。事情的悖謬是，這些佃戶幹得越辛苦，打的糧食越多，地價也越高。

那個生活在明代的李狗蛋，如果被月光寶盒送到今天的中國，他大概會遇到一個似曾相識但又完全不同的問題。讓他覺得恍恍惚惚像是做了一個大夢，不知道自己究竟是在500年前那個雞犬相聞的小村子，還是500年後紛繁的都市。

李狗蛋出生在一個普通家庭，從小認真讀書，上班後也很努力工作。但是父母不算有錢，所以沒能給李狗蛋準備下一套房子。李狗蛋的一個夢想就是，勤奮工作，省吃儉用，攢下錢來，能買套屬於自己的房子。但一個小問題是，整個城裡最大的「總開發商」。總開堅持按照用市價出讓土地和住房。總開既不多要，也不少要，只要是出價高者就能拿到地、買到房。假設這個總開清正廉明，中間也沒有什麼開發商添亂，所以現實中可能存在的腐敗之類的情況在李狗蛋生活的城市也不存在。換句話說，李狗蛋生活在一個模範城市裡。

但就是這樣一個小問題，讓李狗蛋或者說李狗蛋們遇到了大問題。不管他們怎麼努力，卻發現總是攢不夠買房的錢。原因很簡單，如果收入上去了，房子的價格也會上去。這還不是總開心狠加價，這是一個模範城市，總開其實從來不主動加價的，而是市價就是這樣。房子這東西，一直都是水漲船高，李狗蛋們的收入上去了，房價也會上升。事實上，有時候還是李狗蛋們自己把房價給推上去的。收入高了，大家都想住得好點、大點，最後均衡的結果是，房價上去了，但也沒多少人能真的住得大點、好點，倒是總開手裡的土地收入不斷上漲。

這樣一種分配住房的方式，從某種意義上說是最優的：產權清晰，激勵明確，市場的原則得到尊重，沒有強買強賣，所有人都在勤奮工作，房地產業還迅猛發展。宏觀地看，這確實是一個樣板城市。但再仔細一看，這樣一個城市也可能會危機重重：絕大多數辛苦工作的李狗蛋們，擁有屬於自己的一套房子的夢想卻屢屢被高漲的地價房價給打破。事情的悖謬是，李狗蛋們幹得越辛苦，掙得越多，房價也越高，而最後主要得益的反而是總開。

中國的房價問題，要遠比這裡描述的情況複雜多了，這裡要說的完全涵蓋不了房價背後很多深層次的原因。但骨子裡，房價問題的背後有一個十分基本的問題：500年前，每個人都要種地，但不是每個人生下來就有地的；500年後，每個人都要有房住，但不是每個人生下來就有房的。從某種意義上說，生下來沒有房子或地，就等於一生下來就背了一筆債，欠那些有房子有地的人的債，而且這筆債還是隨著收入水平水漲船高的。因此房價問題，不僅是一個價格問題（前面的例子裡，價格都是市場決定的，因此不能說是不合理的），更是一個分配問題。500年前，這個分配問題是在李狗蛋和王麻子之間；而500年後，這個分配問題則是在李狗蛋們和總開之間了。在很大程度上，房價就像是一個累退稅：收入越低的人，面臨的平均稅率反而越高。這件事情未必影響效率，但是恐怕很難符合一般人心目中的公正和公平。因此，以後在出臺任何住房政策的時候恐怕都應該注意，房價問題的背後還有一個分配問題，一個在很大程度上是總開和老百姓之間的分配問題。