買了小產權房碰到拆遷怎麼辦（買了二手小產權）

2023-09-19 14:58:17

前些天是有人問我小產權能不能買的問題，不願多說什麼，常規說兩句就完事兒了。結果這人今天又發來個合同讓我看，覺得很有點兒意思了。

合同中有一段話：房產手續完成之後，甲乙雙方不再有任何經濟關係，乙方（買房人）不得以任何藉口要求退房、索賠等經濟行為。如遇拆遷，乙方認為補償不合理，也不得向甲方提出任何補償。房款付清之後，此房產即和甲方沒有任何關係，視同為乙方從開發商手中購得，與甲方再無瓜葛與任何糾紛。乙方如在拆遷或整改中受到損失，完全由個人承擔。

這段話讓我看的都有些佩服了，雖然羅裡吧嗦，但核心訴求很明確，就是只要接盤了就和我沒關係，以後什麼都不管了。之所以這麼寫這麼多，說明賣房的重視。為什麼重視，估計他至少聽說過有人買了小產權後反悔，打官司把錢又要回去的事兒。

一、

在絕大多數人心目中，買房也應該這樣。只要籤了合同交了錢，也辦完了手續，那就一拍兩散從此再無關係。但是，這是要有前提條件的，就是要確保質量合格，手續合法，否則這條款就未必成立了。

打個比方吧，某人通過地下渠道買了輛走私車，也籤訂了合同。約定只要貨款兩清之後就再無瓜葛，那請問，這合同有效嗎？

當然無效，因為這交易物本身就是不合法的。那買車的在發現車子質量有問題之後，如果告上法庭會怎麼判決。首先判定這合同無效唄，這輛走私車自然是沒收。車販子必須把這車款交出來，還有罰款呢，刑事責任也跑不了。

那這購車款呢，會不會退回？這就看情況了，如果買車的能證明自己確實不知道這是走私車，是賣車的騙了自己，那有可能拿回一部分，甚至是全部。不過這種事兒不容易，走私車什麼價格能心裡沒點兒數嗎？甭說什麼不知道，至少是「應該知道」。但甭管怎麼說吧，這種交易是法律不保護的，合同無效，是否能拿回錢來另說。

二、

其實買小產權也是這個道理，籤訂的合同雖然是雙方真實意願的體現，但這交易物和交易行為是不合法的。所以甭管是賣家或買家打官司，大概率都能判定這合同與交易無效。

比如都知道宅基地買賣的事兒吧，本來不能交易，但就是有村民把房給賣了，也籤訂了合同。但過些年之後，只要一面臨拆遷就有很多村民反悔，要求判決合同無效，把房子退回來。

法官是根據法律來判決的，那就必須判定交易無效，前些年有很多買房人因此造成了重大損失。只不過後來法院的判決人性化多了，交易判定無效，但要求賣房的得賠償買家的損失，多少能得到一些補償吧。

那小產權會怎麼判？

在2003年，北京曾經有過第一起買家反悔的案子，要求退房。這事發生在通州，梨園的北楊窪小區。也不知道這買房的腦子進了什麼水，用很高的價格，全款買了套村民的小產權。一年之後後悔了，告上法庭要退房。結果法院竟然判決合同有效，是雙方真實意願的體現，不許退房。很奇葩，非常的奇葩。但這種事兒只發生在那個懵懂的年代，之後就沒有這種判決了。只要一方上告，就肯定是合同無效。

大概是2013年，昌平某小產權別墅項目被強拆了，一分錢補償都沒有，就說是違章建築。那買房人怎麼辦？肯定是告開發商唄，要求退錢。那開發商怎麼辦，跑路唄，就是沒錢，不退。所以幾乎所有業主都只能認倒黴，連人都找不著，找到了也沒用，公司破產，沒錢退賠。

但有一個人把錢給要了回來，是不是全款我忘了。因為這個人買的二手房，他直接狀告賣他房的一手業主，要求判合同無效，退錢。法院那就甭廢話唄，確實是無效，退錢。

所以能理解開始那個賣小產權的業主為什麼這麼重視那段話了吧，怕的就是要退房和起訴，只要一打官司，這合同就無效了。至於怎麼判決退款是法官的事兒，或許會酌情處理，但賣房的吃虧是大概率事件。

三、

當然，這種事兒基本都發生在公寓和別墅的小產權身上，規模大的住宅沒有過。但這也不能說就可以隨便買，還是這句話，別起訴，一旦打官司，指不定誰吃虧呢，反正肯定有一個不划算的。

小產權就是小產權，不合法就是不合法，就是得不到法律的保護。

僅供參考。