廈門為什麼島內那麼貴（究竟藏著多大的購買力）

2023-09-10 08:43:18 2

有人說，廈門島，就像大陸特別疼愛的小女兒，安詳地停泊在廈門灣的懷中。它四面環海，風景旖旎，就像一座放大版的海上花園。

當前，四橋一隧雙地鐵，連結著廈門島內和島外。然而，島內和島外，有時候，看上去仍像是兩個世界。

用一句歌詞來說，「被偏愛的都有恃無恐」。在島內僅132平方公裡的土地上，匯集了整座城市最核心的教育、醫療、商業，以及高密度的人口。在大多數人心裡，廈門島內依舊是城市資源最核心的地方、價值最高的地方、身份認同最強的地方。

在外界看來，廈門，也是一個房價很神奇的城市。特別是廈門島內作為廈門樓市的標杆，一舉一動都備受關注。可以說，廈門島內，不僅代表著整個城市房價的天花板，也代表著整個樓市的底氣和信心。

逆市走出獨立行情

2017年初，號稱「史上最嚴」調控落地廈門。在此之後，廈門樓市急轉直下。 2018年，「地價腰斬輪」、「樓市崩盤論」一度甚囂塵上，整個樓市進入「至暗時刻」。

為了「穩住，能贏」，2018年底政府罕見地祭出了三幅島內優質住宅用地，創下近年之最。此後，島內宅地供應逐漸開閘，緩解了新房稀缺的局面，並使得島內市場成為整個廈門樓市的新焦點。

據克而瑞數據顯示，廈門自2019年1月至今，成交面積約200.37萬方，其中島內市場成交面積39.11萬方，佔比約19.5%，近五分之一！

看似佔比不多，但從樓盤數量對比來看就完全不一樣。截至目前，島內新出讓地塊中，已經開盤入市的僅3盤，分別是中駿天宸、中駿天盈、建發璽樾，再加之剩餘房源在售如萬科湖心島、頂峰鷺江1號等，島內在售盤約6個。而目前廈門島外四區在售新房約82個項目，是島內的13.7倍！

不僅如此，從近一年開盤情況來看，島內項目主導了成交去化率的起伏，2019年7月、10月在島內雙盤助力下當月開盤去化率穩超50%；與其他項目不同的是，作為島內的高端產品，雙盤單價、戶型面積、套總價均遠超於島外樓盤，而開盤去化表現依然優越。讓島內新房逆市走出獨立行情，創下新的成交記錄。

從成交價格來看來看，2019年至2020年5月，廈門島內思明區和湖裡區新房成交均價分別為58581元/平和65872元/平，幾乎是島外成交均價的1.5-2.5倍！

而且，2019年成交總價在900-1300萬區間產品備案量達714套，超過前兩年的銷售總和，可見島內高端住宅備受追捧。

廈門島內的真香定律

為何如今島內市場如此活躍？

除了區域本身的價值外，還有供需的長期失衡。多年來，廈門島內的土地一直是「限量供應」，新房市場僅剩部分尾盤在售，購房需求壓抑許久。

與此同時，島內城市改造提升的步伐步入快車道，更多廈門原住民拿到大量資金，改善生活環境的需求極為迫切。

另外，島內項目在產品設計上突破180平的限購面積線，釋放了更多的購買力，福建GDP支撐廈門房價的邏輯再次起到極大的作用。

此外，「島內有錢賺！」成為幾乎每家房企的共識，不但能為企業提供利潤，還有機會拉平近幾年虧損的部分。也正是從那時起，島內再次成為房企爭相追逐的戰場。

不管怎麼說，島內豪宅的逆市熱銷，為廈門樓市守住了底線、逆轉了頹勢，可以稱之為一支奇兵。也讓研究廈門的業內人士們，真正見識到這個僅有1700平方公裡的城市究竟蘊藏著多大的購買力！

土拍鏖戰過後島內樓市格局重塑

近年來，可以看到，廈門島內土地供應在肉眼可見地加速。2020年4月22日，廈門年度首場土拍姍姍來遲。已有十年未有供地的思明區原農科所地塊成功出讓，創造廈門土拍歷史上首個「百億地塊」的同時，也以50599元/平的樓面價再次刷新整個城市地價上限。如果當時認為其是個案，那麼短短一個半月後的6.12土拍，五緣灣地塊50603元/平的成交樓面價，則宣告廈門地價真的跨入到「五萬」時代。