判決後公房有權收回嗎（公房買賣產生糾紛應如何認定）

2023-10-20 22:49:46 1

對於公房來說，房屋的居住人都是只有使用權，而沒有對這房屋的所有權，房屋的所有權一般是歸於國家，因此如果有的人想要將公房進行交易的話，是否是可以允許的呢？這個大家還是不太清楚的，這種房屋性質也是非常少見的。四川元緒律師事務所楊永芳律師解析。

一、公房房卡可以交易嗎

公房，又叫使用權房、居住權房，使住房實物分配製度下的產物。過去，居民的住房都是國家或者單位以實物形式分配給個人居住的，個人按照很低的租金標準向產權單位交納房租，租住該房屋，個人只能居住或者調換、繼承，產權仍然屬於單位或者房管單位，但是單位也不得隨意收回該房屋。個人是不得買賣甚至出租的。後來國家出臺了房改政策，允許個人將該種類型的房屋買下產權，變成了房改房、已購公房。

二、公房買賣產生糾紛應如何認定

根據其交易標的，公房買賣可以參照現行處理商品房買賣糾紛相關的法律規定。理由如下：

首先，商品房屋買賣是現代社會典型的不動產交易行為，也是典型的不動產物權變動。在商品房合同中，雙方當事人就訂立商品房買賣合同的意思表示達成一致時，合同即產生約束力，不具有排他的效力，故而商品房物權的變動必須依賴不動產的登記制度。根據國家對於公房使用權轉讓審批的相關要求來看，這些規定同樣適用於公房使用權的買賣。

其次，根據我國《合同法》有關規定，當事人未辦理登記手續，是不影響合同效力，只是合同標的物所有權及其他物權不能轉移。當事人雙方依自身意思表示籤訂公房買賣協議後，在房屋買賣協議成立後，房產使用權雖沒有轉移，但雙方當事人依協議建立的法律關係依然存在。

最後，《民法通則》第四條規定，民事活動應當遵循誠實信用原則。誠實信用原則是指民事主體在從事民事活動中，應誠實守信，以善意的方式履行其義務，不得濫用權利及規避法律或者合同規定的義務。誠實信用原則作為民法，特別是債權法中的最高指導原則，具體內涵是：應以誠實信用的方式行使權利。權利人只要行使財產權時，尊重國家、集體和他人的利益，以善意的方式行使權利並獲得利益，那麼該交易應當被認定為有效，合約當事人應當依照合約履行。

楊永芳律師補充：

三、公房買賣效力如何認定

根據《合同法》的有關規定，只要是雙方真實意思表示，均是合法有效的合同。房改涉及的公房包括直轄市、市、建制鎮國有房屋和集體所有房屋。根據建設部(城市公有房屋管理規定)的規定，城市公有房屋買賣的條件是：

(1)公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規定的證明文件，也即公房買賣首先必須獲得國家的批准。

(2)公有房屋買賣時，應當根據國家規定進行房地產價格評估。

(3)公有房屋必須經過交易審核後，方可辦理所有權登記。其次，公房買賣涉及公房初次買賣和公房的買賣後產權歸屬問題。作為公有住房實現商品化的必然要求，公房出售使很多個人擁有了自己享有所有權的房屋。但是由於公房買賣是具有政策性的行為，出售公有房屋，並不是把公有房屋售出了事，也不意味著國家在公有住房出售後對居民的住房問題不再進行經營管理。政府在出售公有住房時，既要尊重價值規律，又要考慮居民的負擔能力，制定合理的價格，實現公有住房商品化和私有化的平穩過渡。這就形成了我國目前購買公有住房的「部分產權」現象。