抵押權人參與分配的條件及程序（預抵押不等於抵押權確立）

2023-10-04 05:05:07

將期房預抵押給銀行獲取房貸，萬一業主斷供，銀行是不是一定可以獲取房屋變賣價款的受償權？

答案是不一定。預抵押不等於抵押權確立，一不小心，你可能喪失優先受償權，東莞市中級人民法院（下稱：東莞中院）日前就審結了一起這樣的案件。

到底怎麼回事，我們一起來看看。

案情回顧：銀行因業主斷供違約而起訴

經法院審理查明，2007年3月7日，尹先生為購買房屋，與某銀行籤訂了《個人購房借款/擔保合同》，以所購房屋為抵押獲取銀行貸款，房屋所屬開發商提供連帶責任保證。

時至2019年1月，尹先生已連續10期、累計25期沒有按時償還貸款本息，銀行遂向法院提起訴訟，要求尹先生償還剩餘本息和違約金，並主張開發商對尹先生上述債務承擔連帶保證責任，以及銀行對案涉抵押物享有優先受償權。

法院審理：案涉房屋的抵押權尚未成立

已經抵押給銀行的房屋，一旦變賣，銀行優先受償，這本來並無不妥。

然而，東莞中院在二審審理中發現，案涉房屋當初只做了預抵押登記手續（即按揭登記），之後尹先生一直沒有到不動產登記中心申請辦理不動產權證書及相應的按揭轉抵押登記。

根據法律規定，案涉房屋未辦理抵押登記手續，該房屋的抵押權尚未成立，因此，銀行無法享有該房屋的優先受償權。

時隔十餘年，開發商是否還需要承擔連帶擔保責任？

法院經審理認為，根據案涉三方籤訂的《個人購房借款/擔保合同》約定，因為抵押權尚未確立，保證人的保證責任仍未免除，開發商應承擔案涉保證責任。

最後，東莞中院判決尹先生限期償還銀行本息，開發商承擔連帶清償責任，並駁回銀行的其他訴訟請求。

法官提醒：以抵押物借款 要注意確權

隨著我國商品房預售制度的發展，按揭買房在我們日常生活中非常常見。需要注意的是，在按揭購房人取得房屋產權證並辦理正式的抵押登記之前，銀行的抵押權尚未確立。

本案的承辦法官王聰提醒，當按揭購房者斷供違約時，銀行有權解除合同，提前收回全部貸款；但銀行對抵押期房主張優先受償權的，應等期房變現後辦理正式房屋抵押登記，並根據《中華人民共和國物權法》第一百九十五條的規定，以抵押房屋折價或者以拍賣、變賣房屋所得價款優先受償。