回龍觀一周好房價格（回龍觀漲勢喜人）

2023-10-10 08:57:00 3

#財經新勢力新春季#

前段時間直播間裡來了一位朋友小崔。

他在西二旗上班，想買二套改善，目標是上班近，且能保值增值。

找到老莫時，他說出了很明確的需求：二套預算650-700萬，回龍觀融澤家園三居室和清河金隅美和園兩居室，選哪個更能保值增值？

單就這兩個地方來說，更建議清河。這幾年由於口罩行情，激發了人群「真改善，不憋屈」的心態，海澱五環內房子又太破，於是大批改善人群順著地鐵去了回龍觀次新，如融澤嘉園。

回龍觀雖然好，但也並非萬能。

北京的樓市板塊是輪動的，漲得多了就會歇一歇，歇得久了還會繼續漲，目前這個板塊正處於「漲-歇」的空檔期，對於更側重於保值增值屬性的小崔來說，還要綜合其他因素一起考慮。

1

不得不佩服碼農的購買力

回龍觀現在均價5.6萬/平米，比天通苑貴，比西三旗便宜。但如果深入片區內部，你會發現，回龍觀有一些小區的價格，的確漲勢非常好。

比如金域華府，因為能上育翔小學，且居住品質不錯，均價已經到了8.3萬/平米。

還有公園悅府和國風美唐，其中公園悅府東南兩居室年前670萬，現在掛牌價格750萬，業主預期成交價格在730萬。

小崔看上的融澤嘉園，均價6.6萬/平，今年因為集中滿五唯一入市，成交量逐步提升，三室一廳掛牌價也到了740萬左右。

整體來說，回龍觀南部的這些小區，都在漲。

而高漲幅背後的其中一個原因，是這幾年強調「無學區」概念後，不少還沒有孩子的家庭不想著一步到位了。直接追求居住環境，在回龍觀買了兩居、三居室。

碼農群體的購買力，在北京真是稱得上一個牛字。

從回龍觀也能看出產業的輻射力量有多強大：一條13號地鐵線，支撐了幾百萬的房價。

其實如果預算在500萬左右，在海澱買不了優質樓盤，買這裡是一定沒問題的。但問題在於，小崔的預算足夠買海澱。

2

能買海澱，不選昌平

小崔700萬的預算，基本處於北京剛改的位置。很多剛需改善就是這個預算，要保值增值，未來就要考慮到這批家庭換房時優先考慮哪些條件。

老莫常說：買房不只是買，也要看未來賣給誰。這一點非常重要。

能夠到改善的預算，未來賣出的對象大概率是有孩子的家庭，需要解決孩子上學問題 自住問題。光是學區這一點，就是回龍觀不能比的。

更何況融澤家園三居室的總價，已經足以買一套金隅美和園80平的兩居室了。

清河這個片區，處於昌平和海澱交界處，周邊緊靠中關村軟體園，各種網際網路企業在附近，處於產業帶的核心，旁邊就是上地學區。

在漲幅上數次跑贏大盤，當然也有缺點，就是除了幾個比較有代表性的樓盤外，剩下的房子比較老。

著名的上地實驗學校小學部在上地和清河同時招生，可以搖號參加九年一貫直升上地實驗學校初中部。

此外，海澱實驗二小也是片區內的知名小學。目前有四個校區:橡樹校區、朱房(匯緣)校區、清寧校區、當代校區。

四個校區獨立劃片、獨立招生、獨立教學，不過是同一個校長，據說每周老師都會去總校開會。其中硬體條件最好的是橡樹灣校區。

兼顧學區和產業的片區，未來對剛改家庭的吸引力是非常強的。這一點，從過往的漲幅中就能看出。

有些人適合回龍觀，有些人適合海澱，各自情況不同，需求自然也不同。

3

買符合邏輯的房子，

不在雞群中買鳳

凰

老莫說過，買房，要買在片區內處於平均價格的樓盤。這樣未來才能跟著片區和板塊保值增值。

在雞堆裡買鳳凰，鳳凰的價格太高，周邊的雞是跟不上的，導致鳳凰尷尬的處在那裡，很難繼續攀升。

回龍觀學區屬性弱，在整體漲幅和居住品質沒有跟上的情況下，買它的頭部樓盤，自住可以，追求保值增值，很難。

同樣的道理，也不要在鳳凰堆裡買雞，周邊樓盤價格都高，只有這個樓盤便宜，一定是有硬傷。

比如你在海澱均價8萬的背景下去買5萬/平的老破小，代價要更慘中。別說不能跑贏大盤了，直接虧損都有可能。

這是我們支持小崔選擇海澱的原因，畢竟，當下回龍觀的優質樓盤價格已經有點高了。

這時候入手這個片區，就更要慎重。