破產重整資產保護期（預告登記並不具有絕對的破產保護效力）

2023-09-23 04:00:52

破產重整資產保護期?裁判要旨預告登記係為保全一項請求權而進行的不動產登記，其登記內容是對物權的請求權，能夠排除在後的物權變動，故原則上應認可其破產保護的效力，但不應一概而論本案所涉房屋雖已辦理預告登記，但在開發商進入破產重整程序之時，案涉房屋尚未竣工驗收，也不符合實際交付並辦理產權過戶手續的條件，並無證據證明案涉經預告登記的房屋已具備轉為本登記的條件購房人要求交付房屋並辦理產權登記的請求不應予以支持，接下來我們就來聊聊關於破產重整資產保護期?以下內容大家不妨參考一二希望能幫到您!

破產重整資產保護期

裁判要旨

預告登記係為保全一項請求權而進行的不動產登記，其登記內容是對物權的請求權，能夠排除在後的物權變動，故原則上應認可其破產保護的效力，但不應一概而論。本案所涉房屋雖已辦理預告登記，但在開發商進入破產重整程序之時，案涉房屋尚未竣工驗收，也不符合實際交付並辦理產權過戶手續的條件，並無證據證明案涉經預告登記的房屋已具備轉為本登記的條件。購房人要求交付房屋並辦理產權登記的請求不應予以支持。

案例索引

《於官正、威海廣信房地產開發有限責任公司等破產債權確認糾紛案》【（2020）最高法民申3342號】

爭議焦點

預告登記是否具有破產保護的效能？

裁判意見

最高院認為：本案再審審查的主要問題是廣信公司是否應當向於官正繼續履行交付案涉房屋並辦理過戶登記。

一、關于于官正是否屬於消費者購房人。根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第二條、《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條的規定，消費性購房者應是以生活居住為目的的購房人。本案中，於蘭芳曾任廣信公司融資部經理、財務部經理，其與廣信公司之間存在借款關係，多次向廣信公司提供借款。於蘭芳在廣信公司無力償還其借款的情況下，雙方達成以物抵債的合意並籤訂《頂房協議》，並對抵頂房產的面積與金額作出明確約定，同時還約定頂房房源的銷售與自留權益歸於蘭芳所有，廣信公司有義務配合辦理房屋產權轉移手續。於蘭芳與於官正系母子關係。於官正與廣信公司籤訂涉案《商品房買賣合同（預售）》，雖然合同約定採取商業貸款付款方式支付購房款，除支付首期房款173000元，餘款1574000元向銀行申請貸款支付，但於官正並未按照合同約定的付款方式向廣信公司支付購房款。綜合本案事實，廣信公司與於蘭芳之間的借款行為，以房抵債行為，於官正與廣信公司之間的房屋買賣行為，相互關聯、密不可分，其實質是實現以物抵債的交易目的。於官正再審申請期間的新證據為廣信公司原法定代表人姚書誠出具《證人證言》及《付款證明》，用於證明於官正向於蘭芳支付購房款的行為是根據廣信公司的指示而進行的，目的是為了購買涉案房產，並不是為了消滅廣信公司與於蘭芳之間的債務。但該證據不足以推翻原審認定的以房抵債的事實，原審法院認定於官正不屬於商品房消費者，駁回其要求辦理不動產過戶登記的訴訟請求，並無不當。

二、關於預告登記的效力問題。《中華人民共和國物權法》第二十條規定：「當事人籤訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效」。據此，預告登記係為保全一項請求權而進行的不動產登記，其登記內容是對物權的請求權，能夠排除在後的物權變動，故原則上應認可其破產保護的效力，但不應一概而論。本案所涉房屋雖已辦理預告登記，但廣信公司進入破產重整程序之時，案涉房屋尚未竣工驗收，也不符合實際交付並辦理產權過戶手續的條件，並無證據證明案涉經預告登記的房屋已具備轉為本登記的條件。且如果允許交付案涉房產將對整個破產重整計劃的實施產生重大不利影響，再結合本案的預告登記行為發生在人民法院受理破產申請前六個月內，而《中華人民共和國企業破產法》第三十一條、第三十二條規定人民法院受理破產申請前一年內債務人對沒有財產擔保的債務提供財產擔保，或人民法院受理破產申請前六個月內，債務人有該法第二條第一款規定的情形，仍對個別債權人進行清償的，管理人有權請求人民法院予以撤銷。原審法院對於官正要求交付房屋並辦理產權登記的請求未予支持，認為於官正作為債權人可以向廣信公司管理人申報相應的債權，並按《中華人民共和國企業破產法》的相關規定實現權利，亦無不當。

來源：法門囚徒