北京賣柬埔寨房產的公司（北京中介賣萬能險搭售柬埔寨房產）

2023-10-16 11:57:02 2

華夏時報（chinatimes.net.cn）記者陳鋒 宋婕 北京報導

用約6萬美元買一份保險，3年後可以獲得一套柬埔寨首都金邊市的房子，每月還能躺著收穫1萬人民幣的租金，5年後可以拿回保費——這疑似上市公司粵泰股份（600393.SH）想出的融資宣傳手段。近日《華夏時報》記者臥底發現，其融資對象主要為老年人。

北京卓爾房地產經紀有限責任公司（下稱「卓爾地產」）稱，獨家代理了粵泰股份在柬埔寨金邊市逸園北區東塔2號樓項目（下稱「逸園2號樓」）的銷售權。其稱，粵泰股份出於融資考慮，允許其以萬能險「3年交房，5年返本」的形式賣房，5年下來收益率將超過200%，且有上市公司股東及實控人作擔保。

一位國際經貿專家稱，授權銷售保險產品，雙方都要有保險牌照，且險種要經過銀保監會的備案。公開資料顯示，授權書上的兩家公司（粵泰城、卓爾地產）均沒有保險牌照，該險種也未在銀保監會備案。

粵泰股份公開披露的信息中並未體現這一合作，記者以投資者身份諮詢時，其證券事務部工作人員在核實後承認卓爾地產擁有逸園2號樓的代理權。記者隨後對公司發送採訪函，請其進一步說明具體的合作方式和資金流向，但公司否認了與卓爾地產的關係。

買保險送房子

卓爾地產在寸土寸金的北京CBD——國貿建外SOHO租用了半層樓。該公司員工每周花3天的時間集中為投資者講解上述房產投資。

近日，《華夏時報》記者以投資者身份臥底宣講會現場。宣講會現場牆上張貼著粵泰城有限公司（下稱「粵泰城」）的授權書，包含中英文雙語。中文部分寫明，卓爾地產有權就逸園2號樓萬能險進行北京市場的推廣及銷售。日期為2019年4月3日，落款是粵泰城及其董事楊碩，加蓋的是柬埔寨文的藍色公章。

粵泰城即是粵泰逸園的開發商，是粵泰股份在柬埔寨設立的子公司。粵泰股份則是廣州的一家老牌房地產企業，也是首家進行境外銷售商品房的國內地產商。

記者當天參加的宣講會現場大概有100位聽眾，絕大多數是老年人。他們大多積極配合地與臺上講師進行互動。該講師稱，逸園2號樓在金邊市的位置相當於北京的三環內，毗鄰名校、醫院、商場、工業園區和機場，租金收益高，房產增值空間大。投資者購買萬能險投資房產，可以實現3年交房，5年返本。

卓爾地產一位姓劉的副總向記者提供了保險合同，保險名為「逸園通（北區）（萬能險）」，由香港粵泰人壽保險有限公司（下稱「粵泰保險」）提供，保期5年，收益是投保人在逸園2號樓的SOHO單位選定的一套房，保費根據房子不同的套內面積，有5.35萬、6萬、6.8萬美元三檔。

合同約定的最晚交房日期是2022年12月11日。若延期未交付，投保人有權要求獲得4.5萬或4.7萬美元的賠償。其中特別提到保費付訖後不得退保。

劉姓副總告訴記者，逸園2號樓項目有1800套房，皆為商住兩用的期房，將在10月22日開始施工建設，付款方式是全款付清或三期免息。

卓爾地產提供的資料顯示，粵泰保險是一家依據柬埔寨王國法律成立並有效存續的人壽保險公司。但記者未在公開資料中找到該公司與粵泰城或粵泰股份之間的關係。

另類融資手段

根據卓爾地產的說法，投資者只需要將5萬或6萬美元借給粵泰股份，5年後不僅可以拿回本金，還能收穫一套同等價值的房產，享受租金收益，投資的年回報率超過40%。這樣的投資理財真的存在嗎？

卓爾地產的講師在宣講中解釋為，開發商建設樓盤都需要到銀行辦理抵押貸款，柬埔寨的企業貸款年利率是10%-12%。逸園2號樓項目的市值以8億美元計算，若以貸款的方式融資，每年至少需要付8000萬美元的利息，5年共4億美元。而以萬能險的形式籌資，年利率大概是6.6%，成本可以減少近1.5億美元，對開發商和投資客是雙贏。

萬能險的形式雖減少了1.5億美元的利息成本，但開發商卻損失了8億美元市值的房產，看起來並不是一筆划算的買賣。另一名講師告訴《華夏時報》記者，提供萬能險，開發商5年內會有高達8億美元的穩定資金，可以支持幾個項目同時進行。「國內地產公司的資產負債率很高，像某大型地產商可以達到200%，粵泰可以控制在60%到70%之間，很安全。」同時她稱，1800套房源是分批銷售，目前老闆只與粵泰股份爭取到250套房子以萬能險的方式銷售，基本售罄了。後期若粵泰股份不需要此方法籌資，就會取消該售房方法。

卓爾地產的柴姓總經理為了給在場的投資者吃「定心丸」，稱粵泰股份的子公司鑫源礦業有限公司為萬能險提供了擔保。他說，鑫源礦業是粵泰股份在柬埔寨的金礦開採企業，有27噸黃金和12噸白銀的存儲。他重點指出，粵泰股份的第二大股東廣州粵泰控股集團有限公司及實際控制人楊樹坪個人，均以無條件、不可撤銷的連帶責任，為萬能險提供了擔保，非常安全。

粵泰股份中報顯示，粵泰控股所持上市公司的股份全部處於被質押狀態。楊樹坪曾因涉嫌信息披露違法違規，在8月被證監會立案調查。

上市公司涉嫌違規

《華夏時報》記者致電粵泰股份證券事務部，其工作人員稱卓爾地產確實有逸園2號樓項目的代理權，但他不清楚其銷售模式，也不清楚粵泰保險與上市公司的關係，以及第二大股東和實控人是否對萬能險進行過擔保。

一位柬埔寨的房產中介告訴記者，他所知的粵泰股份的兩個地產項目，金邊港遲遲未動工，逸園雖在施工，但工期很慢，後期可能無法按期交房，「據說是資金出現了問題」。

粵泰股份公告顯示，截至2018年12月31日，粵泰城經審計的總資產為2800萬美元，負債則達到3000萬美元。

公司的現金流也很緊張，截至6月30日，公司經營活動、投資活動產生的現金流都是負向，籌資活動產生的現金流是316萬元，期末現金餘額只有235萬元。

卓爾地產提供的授權書上顯示，其獲得的是粵泰城委託的萬能險的銷售。一位國際經貿專家告訴記者，粵泰城的註冊地在柬埔寨，跨國境授權保險的銷售權給國內公司，首先需要柬埔寨中國使領館的籤字，認證其授權行為的合理性。他特別強調，授權銷售保險產品，必須是一家有資質的保險公司，委託給持有專項牌照的保險經紀公司，且險種要經過銀保監會的備案。根據天眼查，卓爾地產的經營範圍與保險並無關聯。粵泰股份公布的粵泰城的經營範圍也未提及保險。

北京市中銀律師事務所律師劉曉亮認為，若卓爾地產代銷的萬能險不合規，要搞清楚粵泰股份與卓爾地產的合作方式，授權協議有沒有限制銷售方式，以及最終的資金流向。

《華夏時報》記者就更多細節問題以採訪函形式發送至粵泰股份的信披郵箱。公司回復稱，卓爾地產與公司無任何關係。

編輯：呂方銳 主編：陳鋒