二手房需要解押才能賣（二手房交易帶押過戶）

2023-04-13 05:50:03

二手房需要解押才能賣?繼金華、濟南與昆明之後，深圳也在試點二手房交易「帶押過戶」服務這對二手房市場、一手房市場乃至整個房市意味著什麼？，下面我們就來說一說關於二手房需要解押才能賣?我們一起去了解並探討一下這個問題吧!

二手房需要解押才能賣

繼金華、濟南與昆明之後，深圳也在試點二手房交易「帶押過戶」服務。這對二手房市場、一手房市場乃至整個房市意味著什麼？

目前通行的二手房交易模式是「先贖樓後過戶」：如果買賣中的房子尚未結清按揭貸款，那賣方先要向銀行償還餘款（一般由買方墊付），辦理贖回抵押物手續，之後買方才能過戶，雙方才能完成房屋買賣交易。

這一模式的一般流程如下：一、買賣雙方達成意向，確定總價及稅費誰付→二、拉產調，讓買家了解房子確為賣家所有、是否作了抵押→三、雙方籤訂合同，買家給付定金→四、網籤，把合同備案，防止一房多賣→五、買方付首付，如果賣方有未結清貸款，此時就需先贖樓，然後買方才能辦理新的按揭→六、辦理過戶手續，買家申辦新的房產證→七、買家領到新的房產證，辦理入押後銀行放款→八、交樓。

整個過程比較冗長繁瑣，不過，交易安全是能得到保障的。如果買家擔心賣家收到錢跑路，可以辦理交易資金監管手續。

但顯然，「先贖樓後過戶」大大加長了整個交易周期。一般而言，賣家申請提前還貸款，銀行未必同意立刻結清，一般等幾個月（「排隊」）是常態。因為提前還款對銀行來說，是損失了一樁收益穩定的業務，故而「贖樓」成為交易瓶頸。當然，如果買家申請按揭的與賣家現有按揭的是同一家銀行，銀行就會痛快一些，辦理周期會短一些。

其次，由於贖樓費用絕大多數情況下由買家墊付，這對買家來說也有一定風險：這錢用於贖樓之後，賣家不見了怎麼辦？同時，贖樓往往需要一大筆錢。一般由買家墊付，買家要麼使用自有資金，要麼以賣家名義借過橋貸款來支付，而利息一般由買家來承擔。前者對買家來說有直接風險，後者相當於把這一風險成本化。

「帶押過戶」業務，免去了贖樓環節，交易雙方及銀行代表（即抵押權人、債權人）與公證處籤署「公證提存服務協議」→買家將購房款放入公證處提存專用帳戶→銀行同意帶押過戶並配合辦理手續；交易各方共同向房管局申請，不註銷原抵押權直接辦理房產過戶→公證處打給銀行前一個按揭的餘款，並辦理抵押權註銷，然後將房款劃給賣家。如果買家有申請按揭，則辦理新的抵押權登記。可見，公證處成了整個房產交易實質上的「居間人」「組織者」與「擔保方」，較好地解決了「先贖樓後過戶」的諸多痛點。

深圳首批試點交易於6月中旬啟動，7月底完成帶抵押過戶、資金結算及抵押登記註銷，8月中旬完成房屋交接及尾款結算工作，涉及超10套房產、4000多萬元交易資金。因為中間不需要「贖樓」，大大縮減了整個交易時間。又因為辦理過戶後才「贖樓」且由公證處從專用帳戶劃出，對買家來說交易安全大大提升。這一業務的主要交易成本是公證處按提存金額的千分之三收費，顯著低於過橋貸款的費用，買家會省不少錢。坪山公證處稱這一模式可以將總交易成本降低1/3。

總之，「帶押過戶」，令二手房交易更快速、更安全、更省錢，是顯著的效率提升。假以時日，必將對「先贖樓後過戶」模式構成有意義的挑戰，會有越來越多的二手房交易選用新模式。這樣，舊模式即使不消亡，也會在壓力之下發生蛻變，如過橋貸款的利率或會有所降低。

這一業務的合法性是沒有問題的。民法典第406條規定：「抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產……抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。」

二手房舊交易模式，是「提前清償債務」再過戶。新交易模式，是先「提存」，過戶後再清償債務，並且還給交易雙方創設了一個新的權利：如果交易進行到中間因故終止，資金可以原路返回，整個交易可以回滾到原始狀態，避免了各種可能的糾紛。在舊模式下，如果已提前還款並贖了樓，這時交易因故不能進行下去，就非常麻煩。

更進一步，二手房「帶押過戶」推出之際，是整個樓市遇冷大背景。各地響應度還不錯，說明經過多年市場經濟薰陶，許多地方已經明白：降低二手房交易成本、令二手房交易更自由更便利，可以免除購房人後顧之憂，進而提振房市尤其是一手房市場的信心。如果不讓離婚或讓離婚變得很艱難，結婚率一定很低。房市也是同樣的道理。那種「凍結二手房交易逼大家買一手房」的算計，缺乏常識，不能成立。商品房是大宗資產，金融屬性極強。要是沒有自由便利高效活躍的二手市場支撐，一手市場的買家就會紛紛離場。

總之，政府對樓市多一些長期主義心態，避免各種機會主義舉措，才是明智之舉。

陳斌