重慶金九銀十房價預測（重慶樓市今年房市）

2023-04-14 15:05:57

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提問：雕叔，三樓朝中庭，但視野只能看對面樓，樓間距不大，便宜中間樓層20W，總價120W，中間樓層140W，可以選嗎？

回答：不選三樓，不是價格問題，是流動性真的很差。一分價格一分貨，賣家便宜20w也是因為他試著卦130w沒人要，只能降到120w才有人諮詢。最終可能成交價要在110w。

提問：雕叔您好 請問下武漢的二手房價格已經開始鬆動了 為啥重慶反應不大啊 並沒有太多業主降價啊！

回答：哈哈，你的觀察有問題，或者你帶有偏向性看問題。武漢的二手房市場健康程度和流動性，活躍程度，比重慶好很多。武漢價格並沒有鬆動，只是有些筍盤，但是你想想，漲的比重慶多，比重慶猛啊。重慶據我觀察，沒有乘這次行情出貨的話，就很難了，周期會比較長。但是還是那句話，任何市場，任何行情，都有可以買的樓盤，都有可以暴漲的機會，主要在於選籌，最近還要加一個手法，有選籌，現在已經不行了，操作手法還要有變化。

提問：融景城，春森彼岸，紫御江山，從投資的角度來看，排序應該是什麼樣的？理由是什麼？謝謝

回答：融景城，紫御江山，春森彼岸。買融景城的人很多，春森的人少。（年代關係）紫御江山就只有天譽組團能打，其他的拉出來並不太理想。太古裡這個利好，只只針對融景城和春森。

提問：雕叔，麻煩您根據您在一線的經歷總結一下這一輪重慶漲幅裡最高的三個片區是哪三個，並簡單分析一下為什麼這三個片區能分列一、二、三名，尤其是漲幅最高的片區，謝謝您的寶貴時間！

回答：照母山、黃花園學區、北濱路。照母山利好：學校、光環商圈；黃花園利好：學區房改革；北濱路利好：土拍啟動、太古裡、9號線。

提問：雕叔你好 這輪調控 似乎重慶參與沒有武漢多 看您今天發的圖片 對重慶樓市有啥影響啊 謝謝

回答：沒啥影響，重慶剛需可以買，投資上，整個重慶能買的，不多，整個大盤會比較差，只有幾個樓盤，會好一些。重慶，基本沒有調控，跟政策的關聯度不大。

提問：雕叔，朋友有一套房子，可以轉給我，國際社區觀園2期，124萬，75平米，12月底付全款。本來覺得很便宜的，最近市場變冷，在想會不會有更便宜的房子出來，您覺得這個價格可以拿下嗎。精裝修，朝中庭

回答：這個價格不是很便宜。現在重慶樓市要開始回調了，預計在15-20%的回調幅度。全款考慮105w，建面1.4w可以接手。

提問：雕叔，什麼樣的樓盤才有網紅的潛質？

回答：現在沒有必要去找定義了。重慶市場網紅樓盤就這幾個：長嘉匯、融景城、紫御江山、約克郡、華潤二十四城、春森彼岸、珠江國際、保利觀瀾、萬科御瀾道。

提問：雕叔，下半年有沒有推出的新盤，滿足附近有好的學校，至少是區重點，樓盤品質不錯改善樓盤，交通方便，在內環內，最好北區。主要是想自住還能小孩讀書方便。總價希望220以內。

回答：下半年的新盤，都不敢主打教育了，現在教育是禁止炒作的點。所以你考慮的重點應該在二手房區域，北區。新村小學、華新街小學、星光小學、鯉魚池小學這幾個。

提問：雕叔，融景城臻苑的房子在賣，鏈家讓賣180多，我那個建面83，中間樓層，朝北，之前標價200多點，他們說賣不脫，只有降價20左右才行，你覺得呢要不要這麼著急降價？不著急用錢

回答：預計下半年回調15-20%，融景城臻苑回調之後的價格也差不多是180萬。你如果現在賣，如果不著急用錢，可以考慮190萬成交不會吃虧。

提問：雕叔，您一直建議貸款30年，我算了下，貸款30年的利息幾乎快達到我房子總價了，我真不覺得貸款30年划算，您能否詳細解釋一下，謝謝！

回答：按揭30年買房，利息幾乎等於房價，這就是一個典型的數學問題，按揭的房款加上30年的利息，和按揭的房價相差不多，這也是事實，這是一個數學題；而真正你面對銀行的貸款和利息，則是一個經濟問題。1973年一位大姐在銀行存入1200元，歷經44年，也就是2017年該大姐從銀行獲得1484.04元利息，本金加上利息共計2684.04元。這個案例和你的問題頗為相似，一個是按揭貸款還利息；一個是向銀行存錢獲得利息。當年1973年的1200元，相當於現在多少錢？當時普通工人的工資每月20多元錢，你可以計算一下，相當於現在多少個月的工資？有的人計算過，當年的1200元可以修建兩套房子，可以在北京買一套四合院，現在北京一套四合院價值應該上億；當年如果用這1200塊錢買一套房或者二套房，現在該價值幾何？如果當年用1200塊錢按揭買幾套房，現在該價值幾何？利息重要麼？你要明白一個問題，這世界最不值錢的，就是「錢」本身。因此，你不能用今天計算的按揭利息，拿到若干年後來比較。30年前如果誰有1萬元，那是遠近聞名，叫「萬元戶」；而今1萬元則太普通了，也許今天的1萬塊錢，30年後可能就相當於我們今天的幾百塊錢，你說，你銀行按揭的幾十萬塊錢，30年後相當於現在多少錢？這重要麼？從這個47年前的存款案例來說明一個問題，不用數學問題來計算今天的貸款和利息，而要從經濟的角度來思考按揭和利息的問題，兩者是不同的。總之，總之，在買房的時候，能夠使用按揭貸款，就儘量的按揭，當你按揭買房的時候，按揭的房款和利息都是固定的，幾十年後都不會有太多的變化；而未來經濟是在不斷的變化著的！

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