商鋪和住宅哪個投資價值高（住宅和商鋪投資有秘訣）

2023-06-15 02:26:54

想清楚自己該買房還是租房？這得遵從內心的需求！房子主要還是用來住的。

房子是剛需，選擇適合自己的，有條件的當然可以買，沒有條件的，也可以租，不用糾結，漲也好，跌也罷，這是人生存的基本需求，欲望匹配能力，具身認知，選擇適合自己的才舒適。

我們每個人都需要有房住，但這並不意味著我們每個人一定要有住房。住房可以是擁有一套房產，或者通過租用一套房產的方式來實現。這就涉及了我們到底應該租房還是買房的問題？

1、存量房時代

其實有很多人為了發展事業，工作的城市不固定，他們往往選擇不買房子，他們不是出於財務方面的考慮，而更多的是出於個人的生活習慣和需求的判斷。他們不希望自己生活空間被鎖死，也不需要通過買房的方式來獲得財務上的安全感。對於我們普通人來說，選擇買房子還是租房子，更多要考量的還是財務問題。

其實選擇買房或租房，與每個人所處的財務情況、生命階段、生活方式、生活態度都有關係，沒有絕對的對與錯。對於中國人來說，結婚都想要在經濟條件許可的情況下，夫妻婚後有一套自己房子居住。

20年來房價快速上漲，高房價讓年輕人感到恐慌。一些人怕房價高漲，選擇先上車，這種買房行為並不是出於生活的需要，而只是一種投資理財的行為。這種投資理財的行為，其基礎是假設房價未來5-10年會快速上漲，這需要對城市規模發展有遠見，中國是城市化帶動工業化發展，城市發展的規模越快，人口增長的速度越快，未來房子的升值空間越大。

第七次人口普查數據顯示，近10年人口增長最快的省市中，西藏、新疆、寧夏等西北部城市因基數較小增長較快，但氣候較差、自然資源相對不足，房地產市場起步較晚，增速表現相對較快，但規模並不大。而東北三省面臨人口下降、老齡化嚴重的嚴峻形勢，10年流出了1101萬人口，房地產發展持續遇冷。

廣東、浙江、北京、重慶分別位於珠三角、長三角、京津冀、成渝等重點城市群，人口吸引力強。特別是年輕群體的流入帶來大量勞動力，第一經濟大省廣東十年來人口增加2170.9萬，增量在全國遙遙領先，總人口達到1.26億。

深圳、廣州、成都、西安、鄭州、杭州、重慶、長沙、武漢和佛山成為人口增長最多的十大城市，其中，深圳十年來的增量達到了713.65萬人，在各大城市中領跑，深圳的落戶門檻在四大一線城市中最松。北京、上海等一線城市已經進入存量房市場。存量房贏在了價格和地段上，買二手房已經慢慢成為樓市交易的主力軍。

2、買房還是租房

對比買房好還是租房好，可以根據自身的需求，再做選擇。

買房子的四大好處。

第一，購房後，你就有一個完全屬於自己的家了，不用擔心房東的漲價，或是隨時不租讓搬走。買來房子，裝修可以按照自己的喜好布局，有房才有家的港灣。

第二，買房後，你就擁有了一大筆資產。付了首付之後，每個月雖然要還貸款，舉債致富，隨著時間慢慢變得富有，擁有了一套屬於自己的房產。如果你選擇在發展的城市安家，未來房價隨城市的發展而上漲，你的財富也就實現了增值。如果生活空間有變動，房子還能出租得收益，假如租住同樣房子的戶型，也需要每個月支付房租，而且最終房子並不會變成你的資產。

第三，在低利率時代，借錢越多越划算。使用住房公積金或者按揭貸款，購房可以實現適度的、良性的負債，改善自己的財務狀況，長期的利率能跑贏通脹。如果你判斷房價未來還會漲，那麼現在低利率買房就可以獲得額外的資本增值的收益；如果現在不買，那麼你未來將付出更高的購買成本。這是基於對未來趨勢的判斷得出的結論。

第四，買房從理財角度可以看作是一種強迫儲蓄。如果你一個月掙1萬元錢，每個月有4000元的房貸，實際上是強迫你把這筆錢最終轉化成了你的資產，扣除4000元必需的支出後，再合理安排其他支出，留下剩餘的10%，其餘的用於各項開支，這是一個理財的約束。

當然買房也有三個弊端。

首先，買房是一筆相當大的支出，大部分人在支付首付後手頭會變得比較拮据，加上每月的按揭貸款，沒有多餘的錢去做其他的投資，甚至可能會因此錯失很好的投資機會，比如創業也是需要啟動資金的。

其次，如果選擇出租房子，一定要選擇合適的房客，減少對屋內設施的破壞。

最後，房價一旦下跌，那麼你的資產也會相應地貶值。在過去20年裡，中國房地產市場走了一輪大牛市，而這樣的大牛市在歷史中是非常少見的。目前人口流岀的城市，幾萬元就能買一套的房子也是有價無市。

當然該買房還是租房，不僅取決於你對市場的判斷和你自身的財務狀況，更取決於你的生活態度。我們每個人可以結合自己的情況合理選擇。

3、房地產投資的特別之處

房產投資類型多種多樣，價格則與土地的性質相關。買房不僅是房子本身的鋼筋水泥，還有這塊土地的使用權。城市商業用地、工業用地以及商品房的土地，使用期限也各不相同。住宅商品房的使用期限是70年，而工業用地和商業用地一般是40年到50年。房子對應的土地使用期限，對房產的價值影響極大，因此需要格外注意。

小產權房的土地性質是將農村集體土地直接賣給開發商，再由開發商蓋出的房子，建築跟城市商品房幾乎一樣，但價格比正規商品房價格便宜的多。這種農業用地沒有轉換成城市用地，所以產權也不受到保護，沒有投資價值。

城市住宅商品房分新房市場和二手房市場。新房市場上的商品房是由開發商售賣的，房價上漲趨勢受房產調控抑制，房產調控政策調控的是房價上漲趨勢，並不是房價。隨著經濟不斷發展和城市建設逐漸趨於穩定，二手房在房地產交易中的比例將會越來越大，全國至少已有深圳、上海、廣州、成都、西安、無錫、東莞、寧波、紹興、三亞等10個城市出臺了二手房的相關政策，抑制了二手房掛牌的價格上漲趨勢。

房子是實物資產，這是中國人偏愛買房子的根本原因。房子的價值核心在於土地，土地資源是稀缺的，國家對土地使用性質的劃分和規劃嚴格控制，使得城市商業用地和商品房住宅用地的數量極為稀缺。

房子是我們的基本需要，不管是為了居住還是出於商業目的，我們都離不開房子和它對應的這塊土地。房子是剛需，隨著人們對生活品質的追求，改善性住房、養老地產都是人們對住房功能的新需求。

我們都需要住房，但不是人人都有條件擁有它，所以租房子也是可以住的。投資房產既可以自住也可以租出去收租金，房子既是商品，又是資產。市場上對房地產市場價格的分析產生錯誤，根本原因就是有人把房子當成一個純粹的商品或資產來看待。

商品價格與資產價格的運行規律大不相同，判斷標準也大相逕庭，不可一概而論。房子對抗通脹、流動性低、不可分割、可用來當抵押品作抵押貸款等特點。

房價與經濟發展和國民收入是正相關的。經濟發展，收入增加，房價就會上升。因此分析未來房價的漲跌趨勢，就是分析未來經濟能否繼續保持高速增長。經濟發展勢頭好，房價自然上漲，反之亦然。

除了經濟發展情況，另外一個影響我們房價的重要原因是環境。在房地產市場裡，位置決定房價。這裡的位置實際上指的是房子周圍的配套環境，物業管理、停車位等都是房價升值的賣點。

其次，在過去20多年中，房價的上升實際上還伴隨著城市基礎建設的發展。因此我們還要判斷未來城市的基礎建設會不會繼續高速發展，機場、高鐵、高速公路、地鐵的網絡化交通，新區、港口城市都是高速發展的地區。

大型購物中心的現代化商業形態等，公共服務體系，學校、醫院、公園、政府服務體系和公共安全體系等，這些都是國家投入的資源反饋於在此生活的居民福利。

房價是被「高估」還是被「低估」，市場有回到自身價值中樞位置的內在力量，如果房價被低估了，價格表現普遍低於價值，要回到價值中樞就有上升的空間，反之就有下降的空間。

4、房地產的投資秘訣

商鋪的投資也有秘訣。以前有一個說法叫「一鋪養三代」，意即一個商鋪可以供養三代人的吃喝。商鋪的商業價值非常高，而且現金流穩定，是較好的被動型收入渠道之一。

但是商鋪的價格差距非常大，處於繁華地段的商鋪，一年的租金就高達每平方米上百萬。一些商鋪可能在設計、建造和位置上都差不多，但是價格卻相差十幾倍。租金收益與房價之比，應該等於當時市場的無風險收益率，這同樣適用於對商鋪的判斷。

原則上，商鋪的租金收益要跟當時市場資本的平均收益率保持一致，比如近20年來中國的資本平均收益率大約在15%，就相當於投資中國土地的資本平均收益率約為15%。

15%這個數字基本上和這20年裡中國經濟的名義增長率是一致的。它也反映了在過去20年裡，中國的投資回報相對來說非常豐厚，但是人們並沒有獲得超額收益，因為它只是跟整個中國經濟的增長保持了同步。商鋪的租金收益率一般要達到10%以上。因為商鋪的租金收益風險比投資商業項目小很多，收入也更穩定，所以能期待的收益會低於投資商業項目。

投資的邏輯是高風險，高收益，這是亙古不變的。其次，住宅與商鋪這兩類房產性質不同。買住宅商品房，實際上是一次性買下了70年的土地使用權。而商鋪一般只有40年至50年的使用權。

分析商鋪的價值，可以利用兩個模型：一個是人流模型，另一個是資本密度模型。

人流模型是指一個商鋪價值取決於其租金，而一個商鋪的租金取決於每天經過這個商鋪的人流。比如麥當勞、肯德基、星巴克在選擇店址的時候一定會觀察商鋪一周當中每一個小時經過門店的人流數。經過精確調查以後，商鋪的租金和價值才有選址的參考數值。

資本密度模型就是單位土地堆積的資本量，這與該土地上人口密度成正比，同時也與土地上每個人的平均財富水平成正比。資本密度模型可以用來參考房地產的內在價值。

土地的用途不同，價值就會差距懸殊，這就是資本密度的緣故。所謂資本密度就是單位土地上堆積的資本數量，即100畝土地被人投資100億，資本密度就是每畝1億。

土地的資本密度由兩個主要因素決定，一是人口密度，二是人口的資本強度，即土地上的人口現在擁有的財富和將來的賺錢能力。此外，資本的流動會深刻影響一個地方的資本密度。如果一片土地有大量的資本流入，房價就會有上升的趨勢，反之則會大幅下降。

因此一個地方的房價，基於住宅、商鋪、辦公樓、工業用房等形式的不同，基本定價標準就不同，但是房價未來的升降趨勢，關鍵是人口流入、GDP增長，地方的產業，比如，雄安被國家劃分為新區後，防城港成為東協RCEP自由貿易的核心港口，這些地方就吸引了大量的外來人口投資房地產。

比較火熱的養老地產和旅遊地產也很吸引人，三亞、北海、大理等城市設計花哨的居住地產，根據個人喜好和條件置業投資，全國氣候舒適，環境宜居的地方有限，這也是很多人嚮往的地方，早已成為了北方人的第二故鄉。