紫禁城六百年規劃（紫禁城最牛逼的城市更新項目）

2023-06-25 19:23:17

1.項目簡介

北京皇宮（暫定名）城市更新項目，推廣名及批覆名：紫禁城；更新單元拆除範圍用地面積72萬平方米，現狀建築面積約5萬平方米， 現狀容積率約0.06。現狀建築物為原元大都皇宮，被戰火焚毀，拆除難度小。

2.項目可行性論證

1368年，璋哥創立大明集團，總部在南京，董事長璋哥從一開始就覺得集團設在南京不是很合適，對全國商業布局和影響不利，璋哥於是搞了個股東會決定：咱們搞雙總部吧，兩個城市給咱們集團稅收優惠，不搞白不搞。

於是璋哥派出集團總裁、投資置業老總懿文太子去西安拓展項目，結果項目還沒拓展成功，總裁就掛了，公司搞文宣、企劃的方孝孺在《懿文皇太子輓詩》寫道："相宅圖方獻,還宮疾遽侵……關中諸父老,猶望翠華臨。"講的就是太子曾去西安做拓展前期項目籌備工作的事。

舊改項目拓展難搞啊，不是一般人幹的事，搞不好就死人啊。

集團另外一個人，集團副總裁、投資總朱棣，是老董事長的四兒子，他被搞到北方搞拓展。你還別說，這個投資總還是有兩把刷子，譁譁譁，三下五除二，圈了很多項目，雖然老董事長覺得這些項目太偏了，算不過來帳，爛到不行，但是朱棣的策略是：有棗沒棗打一桿子，城市更新拼的是速度，再說了，現在城市更新擴張這麼厲害，有幾個項目能立項的，先圈了再說。

而且北方項目雖然偏，還是很有前途的，重要的是規劃，新城怎麼了，產業導入，政府支持，萬達不都是這麼幹的嗎？

朱棣通過黑侄子，惡意收購股權等方式於1402年成為大明集團控股股東，並當上大明集團董事長，為搞活經濟，實施北部大開發，朱董想把集團總部遷到北平，1403年把北平改為北京，股東大會決議：丫的搬家吧。

搬家沒那麼容易的，剛剛當上董事長，原董事長朱允炆（朱棣的侄子，建文帝）還生死不明，大明集團人事調動頻繁，集團業績不佳，銀行抽水，融資困難；而且皇宮舊改項目情況非常複雜，一是項目用地處在紫線（歷史文化保護區，元大都皇宮所在地）範圍內，二是合法用地面積不滿60%（大多是元末連年戰火毀壞嚴重的大片空地，不符合城市更新政策）。所以集團內部還是很多反對的聲音的，覺得這麼大的項目，地段太偏，交通不行，機場、高鐵、普鐵、高速，甚至連國道都沒有，地鐵、公交就別說了，有一條漕運，土得掉渣，運力有限，銷售前景也堪憂，自持的話，那個地段確實偏，搞綜合體，沒人流啊，估計很難。朱董對付這些人只有一招：有本事你們弄死我，要不我弄死你們，咋樣？

公司高管都閉嘴了。

於是，1406年，投資部副總監邱福搞了個項目測算，只要肯下功夫，帳還是算得過來的嘛，容積率低？那又怎麼樣，這是皇宮系列，比院子系列還高大上，關鍵是，這個項目今後需要通過權威來搞商業，屬於PPP項目，以大明往後千秋萬代的政府稅收作為回款和利潤保證。邱總聯合其他部門的幾個人，給集團提出了《北京皇宮城市更新項目可行性報告》，董事長一看，高興得鼻涕都流出來了：搞！

3.立項、規劃

董事長勝利召開董事會，就皇宮舊改項目事宜做出如下董事會決議：

1、成立項目公司北京皇宮城市更新置業有限公司，獨立集團運營。

2、項目定位為綜合體，集團總部基地，商業中心做好提前引入品牌、人流規劃工作。

3、會議任命朱棣為項目總經理；任命道衍和尚姚廣孝為項目總顧問、總設計、總規劃師；任命宋禮（工部尚書）為項目副總經理兼工程總監；任命蒯祥為設計總監；任命邱福為投資部副總監。

關於立項： 1406年，北京皇宮項目列入永樂四年第一批城市更新單元規劃計劃。

關於規劃編制和批覆：

（1）公司部分領導主張通過綜合整治方式進行城市更新，他們認為，原業主的舊城（元大都）屬於"哪吒城",出自世界頂級設計師、建築師劉秉忠的手筆，項目規劃很高大，雖然被戰火所焚燒，消防也有點問題，但是可以保留部分皇宮建築，通過綜合整治，升級改造，加改擴建的方式進行城市更新，這樣走程序也簡單，補地價款也少。整個項目弄下來，節省不少錢，為正在恢復當中的集團財務減少壓力。

（2）以姚廣孝老和尚為首的另一群高管則建議：別整沒用的，直接在元大都的原址上及往南地址上劃定更新單元範圍，通過拆除重建的方式實施項目更新，擴建、重建北京城，徹底拋棄了劉秉忠的規劃設計理念，而是按儒家的觀點,把北京建成一座方城，而皇城(紫禁城)則在方城的正中央。不用哥德式，也不用巴洛克式風格。

（3）朱董微笑的聽了集團兩部分高管的匯報，並作重要講話，朱董表示：……各位把手機調成靜音哈，……現在集團到外地開拓項目，就要搞地標性建築物，這對集團的知名度、形象和未來都是加分項。朱董最後指出：就按姚總意見辦吧。

1406年，通過規劃批覆，更新單元規劃批覆用地面積72萬平方米，建築面積約15萬平方米， 容積率約0.2。

這個項目曾榮獲世界五大宮之首、五A級景區、中國文化遺產、世界文化遺產等榮譽和大獎……當然了，此是後話。

4.拆遷談判、實施主體確認

拆遷談判：原業主大元，權利人單一，但是大明集團來的時候，原業主跑掉了，沒有繼承，沒辦公證，也沒有遺囑之類的，按理說報建這一環很難了，屬於無主物。但是董事長覺得，我們有項目權益，不用那麼麻煩。基本上沒有拆遷補償。

再說了，幽州自古以來都是蒙古和漢人的插花地，土地歷史遺留問題突出，土地非法買賣，房屋沒有確權，小產權房太多，經通過戰爭、火災等非法手段併購、買賣和佔有、使用這些土地。手續是關鍵，朱董的抓手是：搞過來再說。

順便說一個一百年後大明集團（嘉靖年間）的軼事：首輔嚴訥想在城中營建一座大宅，草圖大致已規劃完成，唯獨隔鄰的民宅有根梁柱突出，使得嚴公的新宅不夠方正。隔壁民宅的主人是對賣酸酒的夫婦，這棟房子是他們世代的祖產。相府的工頭曾出高價，請屋主出讓屋舍，不料遭到屋主悍然拒絕。工頭非常生氣，將此事稟告嚴公。嚴公說：「不礙事，你先蓋房子的其他三面。」開工後，嚴公命府中每日所需的酸酒都向隔壁的主人購買，並且每次事先付款。這對夫妻平日生意清淡，生活拮据，每天的收入不足餬口，嚴公知道後，便為他們介紹買主，從此生意好轉，不久就因人手不足而招募工人，生意愈做愈大，屋內到處堆放米谷，豆類，石缸的數目也成倍數增加，屋內的空間自然益顯狹窄。

這對夫婦感激嚴公的恩德，對自己當初悍然的拒絕感到慚愧，於是自動寫下契據將屋舍獻給嚴公，嚴公用城中其他的屋舍與他交換（異地安置補償），由於屋主換得一間較大的屋舍，非常高興，沒多久就搬家了。

拆遷談判是個技術活，大明公司也是要文明拆遷的，強拆？呵呵——好吧，強拆其實效率更高。

實施主體確認：北京皇宮城市更新置業有限公司。

5.項目建設計劃及完成情況

1、項目前期建設籌備及招標採購：

擬完成時間： 1406年---1412年。

實際完成時間：1417年：由項目副總經理兼工程部總監宋禮（工部尚書）負責項目採購，他派人奔赴全國各地去開採名貴的木材和石料，然後運送到北京。玩大發了。 珍貴的楠木多生長在崇山峻岭裡，百姓冒險進山採木，很多人為此丟了性命，後世留下了「入山一千，出山五百」來形容採木所付出的生命代價。

2、 開工建設：1417，取得開工許可證。

3、工程建設：

（1）基建及基坑支護工程：材料準備好了，永樂十五年(1417年)，朱棣開始從南方調集大量能工巧匠，大興土木，興建宮城。依照中國古代的星象學說，紫微垣(即以北極星為中心的區域)是天帝居住之處，天人對應，所以皇帝的宮殿被稱為紫禁城。此為項目正式名稱。

（2）施工圖設計及施工： 蒯祥，施工圖設計者， 另外副總宋禮還招聘了設計副總監蔡信和楊青。他們負責工地9999間半房屋的設計（項目竣工驗收後好多百年後的某一天，1973年統計時發現實際有8707間房）。

（3）工程總包合同籤訂：當時建設工程外包給蒯祥的老鄉---香山幫。他們都是吳縣香山人或其門徒，他們往往擅長木工，其中又不乏出色的泥水匠、漆匠、石匠、堆灰匠、雕塑匠、彩繪匠。蒯祥是香山幫匠人的頭領。

（4）施工及分包工程：工程施工進行了3年，採用板樓結構和塔式建築相結合方式，施工人員採取三班倒，嚴格按照建築法、規劃法等相關規定，嚴把質量關。在項目工程施工過程中，出現了大量優秀的事跡：

A、開採修建宮殿的石料，非常艱辛，現在保和殿後那塊最大的丹陛石，開採於北京西南的房山，史書記載了運送它時的情景：數萬名勞工在道路兩旁每隔一裡左右掘一口井，到了寒冬臘月氣溫足夠低時，就從井裡汲水潑成冰道，用了28天的時間，才送到了宮裡，此外，還要在蘇州燒制專供皇家建築使用的方磚——金磚，山東臨清也要向北京運送貢磚。

B、蒯祥不愧為頂級現場高手，聰明絕頂，營建宮殿樓閣時，他只需略加計算，便能畫出設計圖來，待施工完畢後，建築與圖樣大小尺寸分毫不差。蒯祥不用計算機，不用CAD、不用photoshop,其設計、建築造詣，得到極高評價，董事長「每每以蒯魯班稱之」。

4、竣工驗收：1420年。故宮基本建成，至此，皇宮城市更新項目建設完工。

5、總部搬遷：1421年，董事長宣布集團總部搬到新辦公大樓。

6.商業運營

這是一個最最牛A的城市更新項目，這個項目不僅帶動了周邊發展，北京新城因為大明集團總部搬遷而改變中國未來600年的命運，可以說是商業運行最最成功的舊改項目。

造城、造中心，尊享美好未來，你，值得擁有。

紫禁城項目屬於造新城，商業運營有很多大膽的創新。比如，項目偏僻，人口不多，通勤困難，眾多知名品牌不願進駐，主力店很難搞定。項目總想盡辦法仍無法解決。

還是董事長，用了兩招：一是從江南各地向北京大量移民;二是疏浚運河,打通南北的運輸幹線。此後，項目所在地成了旺地，商業氛圍濃厚，據記載,洪武三十年,通過海運由南輸往北方的糧賦只有七萬石,永樂六年,就增至六十五萬石.永樂十二年,由運河輸往北京的糧賦增至五十萬石,另還有四十萬石由海運輸入.到了十六年,由運河輸往北京的糧賦就已高達四百六十萬石。

厲害了我的哥。

7.這項目缺點

不宜居。

建造當年，董事長就是要做生意的，當然不宜居了。

此外，你看總顧問總設計師，道衍（姚廣孝），他是個和尚，他不要鶯歌燕舞，也不要高端住宅，更不要頂級公寓，在佛堂裡住著，別的咱也住不慣啊。另外，這個屌毛深知董事長的心，搞這個項目高大上，要商業，就不要宜居，要宜居，呆南京不得了，跑到這個鬼地方幹嘛。

600年前，《明實錄》對北京氣候環境有比較系統的記錄，並對沙塵分了等級，記載的隨大風而起的「揚黃土沙」、「揚塵四塞」、「揚塵蔽空」、「拔木飛沙」等現象，可視為揚沙天氣，其中特別猛烈的，如「大風揚塵，天地昏暗」等，則很可能是沙塵暴天氣；而「風霾」、「雨霾」、「黃霧四塞」、「雨土蒙蒙」、 「日色變白」一類的記錄，則應屬於浮塵天氣。

自古北京都是「幽燕沙漠之地，風起則沙塵漲天」，600年後，你說北京有霧霾、不宜居，你不會搬走啊？矯情。

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