下半年一二三四線城市房地產（這個數據告訴你）

2023-07-01 02:30:04 1

文/ 顧天傑

逃離北上廣，從來就不是坐紅眼航班回老家擼串，拍視頻上傳抖音。而是今天房東說，下個月房租上漲20%，明天家裡人打電話問，首付的房子還差多少錢。

一線城市北上廣深，最近出現「假摔」。市場轉冷，房企資金緊張，開發商打折，購房者觀望，投資客退場看戲，中介縮減福利過冬。

北上廣深的共同點是，周邊郊區部分樓盤真降價，剛需客懷揣乾癟的皮包，望著四處打折的樓盤，希望房價再跌。

想長期租房的白領們也安穩不了，多個長租公寓不漲價承諾到期，租金猛提20%，租賃市場將迎來一波補漲。

深圳真的涼了

深圳樓市承壓大，開始量價齊跌。

深圳市規土委最新數據，10月新房成交量僅為1835套，環比下降18.37%。7·31新政後三個月，累計下降49.07%，創近半年新低。二手住宅過戶3787套，環比下跌23.53%，創下除2月份以來近20個月的新低。

深圳開發商加速推盤迴籠資金，還加大了特價房源的數量。

深圳坪山區一名銷售表示，坪山一個樓盤在10月推出9折特價房，單價低至2字頭。同樣板塊內的另一處住宅，一口氣推出60套房源清盤，價格同樣低於3萬/平米。

一位新房代理機構負責人表示，近期龍崗一些住宅、公寓、商鋪出現特價，理由居然是工程抵款。也就是說，開發商給施工方房屋衝抵工程款，現在施工方拿出房子來銷售，這也太少見了。

一手房市場不好過，二手房市場日子更不好過。

深圳中原研究數據顯示，銀湖豪宅片區、葵湧片區二手房，業主主動下調報價13.0%和12.8%，不下調出不了手啊。

僑城東、新洲、橫崗荷坳、大鵬、后海灣、南山中心、龍華民治、布吉南嶺片區下調幅度在6%以上。

一度熱銷的商務公寓，從之前搶著買，變成現在躺著選，網紅盤失去了魔力。

看看這個網紅盤，10月21日網紅盤香蜜湖公寓開盤。深圳新浪房產報導是，751套最後成交117套，去化率只有16%不到。國慶節前開盤的華潤城三期公寓產品，冷，冷，最後啟動中介二三級聯動進行銷售，目前去化率只有約31%。

深圳公寓類產品的備案價，一般是同級別住宅的85%，如果遇到限價的住宅，公寓備案價基本和住宅持平。遭遇樓市震蕩，只能降價，2018年初以來，最好的一批城區公寓扎推入市，想不到三季度風雲突變，公寓一下子無人認領。

連華潤城公寓都要全面推銷，小面積高回報，公寓投資的最好時代，也已經過去了。

最重要的兩個城市 大降溫

最重要的兩個城市，北京上海，房價降溫。

上海是新房價格大降溫。

上海鏈家數據，2018年10月，全市新建商品住宅成交面積52.73萬平方米，環比下跌24.74%，成交套數0.41萬套，環比下跌29.32%。9、10兩個月，全市新房合計成交1萬套，要知道，7、8月暑假裡頭，還有1.35萬套。

10月供應的大部分一手房位於市區，面積不小，單價較高，導致去化率下降。10月，12個已公示搖號結果的市區樓盤中，有6個搖號組數低於房源數量，最低的建邦16區，搖號組數不足房源量的20%。

從2018下半年以來，上海樓市月度新增供應量始終明顯高於當月成交量，新房庫存從6月末的3.59萬套，上升到10月末的4.29萬套。

去化壓力越來越大，只能以價換量，就是，降價。搖號普遍冷清的郊區樓盤，成為價格調整的急先鋒，浦東一個樓盤，8月推出近400套房源，只有80多組客戶參與搖號。

一線標杆城市北京，成交量下降，連共有產權房都開始打折促銷了。

中原數據顯示，北京10月二手房成交8879套，繼2月後再次低於萬套，成交量環比下降42%。

大興區瀛海板塊共有產權房項目瑞福園，均價2.9萬元/平米。9月5日搖號，10月10日、11日選房之後，仍然剩餘209套房源。

讓人想不到的是，買房還送車位，對2到4層和頂層的業主送20年車位使用權，如果業主多付10%定金，能免費獲贈一年物業費。

買一送一了，白菜市場到來。

承諾到期 中介扎堆漲房租

北上廣深集體告別金九銀十，北漂滬猶豫不決的時候，長租公寓倒是反手大漲。

《北京商報》報導，在北京海澱區大河莊苑小區租房的林曉，已經接到了我愛我家的漲租通知。這一套房將在11月9日到期，隨後租金會從5700元/月調高到7000元/月，上漲22.8%。

這距離北京中介協會聯合頭部租房企業，發出8·20租賃企業不漲價宣言，只過了兩個月。

8月19日，北京中介協會召開會議，召集自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要租賃房企，共同承諾不漲租金，兩個月拿出合計12萬套存量房源投向市場。

誰都沒想到，不漲房租的承諾真的只持續了兩個月。

龍頭租賃企業上報給官方的數據，與市場實際走勢相反。這到底是腫麼回事？

北京房地產中介協會表示，截至10月20日，十家租賃服務企業累計投放房源133131套。投放量超標完成，環比9月，北京住房租賃市場量價繼續回落，成交量環比下降約8%。

租金也在下降啊，自如整租租金環比下降5.5%，相寓租金環比下降4.3%，蛋殼租金環比下降0.1%。

露出左臉說自己的房租環比下降了，然後，月底之前就通知房客，房租馬上上漲？這是變相趕租客的節奏麼？

從中介的角度來看，租房主要是賺中介費，中介費和租金直接掛鈎。一次性拿出12萬套房源後，中介本來就稀少的利潤，會繼續萎縮。從過去的每年上漲10%房租，到現在一次性提價20%，中介們想著要補漲。

11月之後，估計北京租房市場會迎來新一波房租上漲。

依賴租房政策調控，房租也會和房價的限購限售一樣，最終帶來租金上漲，租賃運營商會以各種方式，補回利潤。

觀望的買房群體，面臨兩難選擇，想買的房子買不起，指望著再跌個幾萬，房東嚷嚷著漲租金。

年輕人，堅持住，在北上廣深周邊落腳。起碼，給自己的人生一個交待。

股市的春天快來了，樓市的春天也不遠，但在這個冬天裡，一線城市打了個噴嚏，二線城市跟著感到一陣惡寒，只剩三線還在狂歡中。