臨汾市同城區規劃（山西省三四線城市）

2023-06-26 22:20:52 2

正文共：5707字

預計閱讀時間：18 分鐘

臨汾尚屬房地產發展的初期階段，整體發展相對良性。市面上整體庫存偏低，並未出現多數三四線城市的庫存積壓問題。

◎作者 / 楊科偉、俞倩倩

臨汾是山西省下轄地級市，省域副中心城市，位於山西省西南部，東倚太嶽，與長治、晉城為鄰；西臨黃河，與陝西延安、渭南隔河相望；北起韓信嶺，與晉中、呂梁毗連；南與運城市接壤。作為山西重點城市，臨汾屬於隴海-蘭新經濟帶，位於太原、鄭州、西安三大省會城市連接點，區域優勢突出。

人口層面，2019年末全市常住人口450.84萬人，在省內排名第二位。（第一位運城，第三位太原），其中城區人口達95萬人。

收入層面，2019年城鎮居民人均可支配收入32895元，較上一年度漲幅達7.2%，在山西省各大城市中處於中上遊水平。

產業層面，受城市產業結構調整及環境因素，煤炭化工類企業（煤炭、焦化廠、洗煤廠）部分調整關停，第一、二產業同時收縮，第三產業有所增長，但變化幅度相對較小。「三二一」產業結構初步形成，經濟轉型初見成效，由單一煤炭經濟專線多重產業並舉的經濟格局，旅遊、裝備製造業、新材料產業、新能源產業等發展勢頭較好，為房地產發展奠定基礎。

值得關注的是，因山西省經濟轉型，臨汾產業結構調整及國家經濟發展減速大環境影響，2014-2015年臨汾經濟發展進入轉型期，GDP增速有所下降；2016年起經濟開始回暖，產業轉型初見成效。2019年臨汾市GDP實現1452.6億元，與晉中處於同一梯隊，比上一年增長6%，排名全省第六位。

房地產市場發展

近年來新房量價穩增

商辦去化壓力逐步顯現

縱觀臨汾近幾年的市場變化，2015-2017年每年市場商品房銷售額維持在50-59億元不等，2018年有了大幅增長，主要是因品牌開發商相繼進入臨汾市場，恆大、富力、碧桂園等競相開盤，使得2018年商品房銷售額達到83億元，2019年熱度延續，年成交額同樣維持在84億元。

從房價變動情況來看，整體房價穩步上行，漲幅有限。2015-2017年新房毛坯價格維持在5000-6000元/平方米,2018年隨著恆大進入領漲，新房均價突破6000元/平方米，當前城市均價基本維持在6800元/平方米，各區域房價平均，無明顯梯度。

與之形成鮮明對比的是商辦類項目去化壓力巨大，主要是基於疫情導致投資觀望情緒加重，同時本地客群對公寓類產品認知度相對較低，購房仍首選住宅產品。

當前市場

新房供不應求、庫存告急品牌開發商儲備相對有限

聚焦住宅市場，2020年初恰逢新冠疫情，但對臨沂的住宅市場影響並不是很大。臨汾當前最大的問題在於市面上存貨相對較少，熱門區域均面臨「斷供」難題。從房地產研究角度，大體可以將臨汾分為主城區、河西新區、南城和東城。

臨汾主城區為老城區，生活服務配套完善，土地供應較少，去年十月中駿國際社區清盤之後，目前市區已無品牌開發商項目。

南城片區為城市邊緣區域，主要是依託堯廟等自然景觀資源發展旅遊產業，恆大華府清盤後暫無新項目加推。

城市熱門區域集中在東城區和河西高鐵片區，東城區規劃主要以堯都區政府主導，品牌開發商中梁項目已在去年清盤，年初營銷團隊撤回太原；星河灣也已入駐，2018年底拿地，但因規劃等問題現在仍未動工。而河西片區屬於市政府主導開發，發展機會充裕，既有臨汾河而居的宜居生態，也有高鐵的交通加持，成為主城區臨汾遷移較多的改善型區域，也是品牌房企集中地，目前富力，碧桂園，榮盛，保利都已入駐，不過當前富力項目已經清盤，碧桂園僅有200多套少量房源在售，榮盛、保利尚未開盤，區域內房源還是相對稀缺。

政策環境

無限制性政策

投資額達25%即可取得預售證，落戶「零門檻」

臨汾市房地產政策相對寬鬆，近乎沒有限制性政策：無限購、無限貸（首付三成，部分信譽良好客戶可低至兩成，二套四成）、無限價、無限籤、無限售，2019年獲取預售證的硬性條件為建築主體達三分之一，但今年因疫情原因，取證相對容易，投資額達到25%即可。

每年11月15日至次年3月15日為環保停工時間段，停工周期長，影響開發進度。

此外，臨汾政府響應中央戶籍制度改革，於2020年5月，下發全面調整放寬落戶遷移政策的通知，符合五項條件之一便可落戶：（1）合法穩定就業落戶；（2）合法穩定住所落戶（含租賃）；（3）學歷人員落戶，包括普通高等院校畢業生、中等職業學校（含技校）畢業生、留學歸國人員等；（4）在校大學生落戶；（5）技術技能人才落戶，具有中級及以上專業技術職務的專業技術人員和技師及以上等級的技能人才。

項目去化

在售項目少、河西熱點區域有貨就是「王道」

碧桂園月去化80套

目前來看，臨汾品牌開發商在售項目並不算多，河西片區僅碧桂園剩餘200多套在售房源，因產品面積段偏大，135-232平米，去化速度低於同期開盤的富力灣，但因市面上房源相對稀缺，每月仍可銷售80套左右。總體來看，小面積段成交表現好於大面積段，尤其是200平以上的房源，滯銷情況也比較顯著。

購房偏好

老城區外溢客戶為主導

老城、河西改善，城東剛需

臨汾市場整體客戶來源以城區客戶為主，整體佔比在70-80%以上，同時輻射周邊縣市，周邊縣市及外地客戶佔比約20-30%。以河西區域的臨汾碧桂園為例，70%來源於和河西毗鄰的主城區域，20%為河西本地客群，10%為周邊郊縣。

而從主力購房群體偏好主力戶型來看，老城區與河西屬於改善版塊，以120-140舒適三居受到購房者青睞，而東城客群相對剛需，以100-120平緊湊型三居相對熱銷。

購買能力

購買力充裕，房價尚有上升空間

預期價格天花板在10000元/平米

目前來看，臨汾房價尚未達到剛需客群的購買力極限，購房者仍會傾向於選擇品牌開發商的精裝修產品而非本土房企的低價毛坯，由此可見臨汾整體居民購買力還是相對充裕，據了解，臨汾居民月收入在5000元左右，因整體消費習慣相對保守和目前在售貨源相對較少的客觀限制，未來仍有一波剛需和剛改需求有待釋放，以此也會帶動房價的穩步上揚，不過考量到傳統煤炭行業蕭條等不利因素，房價若持續攀升，10000元/平方米也將是臨汾人民短期內購房的價格天花板。

土地市場

地王頻出，公開招拍掛拿地難

品牌房企收併購「曲線救國」

從CRIC監測數據來看，2015-2017年整體臨汾土地成交量均屬低位，近兩年土地市場才開始逐步火熱，2018-2019年穩步增長，涉宅用地成交建面均維持在350萬平方米以上，2020年至今累計成交面積也達到216萬平方米，成交樓面價穩步上揚，已然突破千元大關，供地主力主要集中在河西和東城區域。

值得關注的是，9月8日臨汾最近一次土拍，9塊地，攬金11.15億，熱門地全部遭搶，地王再度被刷新，本地房企臨汾市錦尚源房地產開發有限公司以 3.296億元（折合670萬/畝）成功拍得濱河東區A6-01地塊，臨汾地價再創新高，達到3596元/平方米，保守預估後期精裝產品入市價格將突破萬元大關。

從臨汾當前的土地市場來看，外來品牌房企初次進入難度加大，一方面政府控制供地量的同時，公開招拍掛市場地價漲幅顯著超過預期；另一方面當前核心區位的閒置土地主要集中在本土房企手中，恆安地產和平陽地產是算是本土城東和城西的「地主」，富力和碧桂園項目均是通過向平陽購買地塊進入臨汾市場，而後期隨著房價攀升，本土房企也會選擇自行開發，留給外來品牌開發商的市場空間也將逐步減小。

房企競爭

大型房企近兩年紛紛進駐，品牌房企依託精裝溢價

本土房企專業化程度較低

2018年以前，臨汾市場相對封閉，樓盤銷售主要集中在平陽、恆安等本土開發商主導，專業化程度相對較低，2018年之後，隨著中國恆大、富力地產、碧桂園、星河灣、榮盛發展、中梁地產、保利發展紛紛入駐，本地購房者才對住宅產品有了新的認知，逐步接受精裝房，對於品牌房企的認可度也要顯著高於本土房企。

品牌開發商也通過精裝實現了自身溢價，以臨汾富力灣為例，項目2019年在售均價在8500元/平方米，基本也要高出同區域本土開發商毛坯售價的1500-1600元/平方米，但是依舊能實現熱銷，是2019年臨汾區域銷冠項目。

目前來看，本土開發商優勢在於「地多」，資金實力相對較強，但專業化程度不足是「短板」，外來房企主要受困於拿地難，富力、中駿、碧桂園基本都處於尾盤或是清盤之後的「空窗期」，目前已無在售項目或儲備嚴重告急，而後續投資也尚未確定。

前景展望

需求堅挺的典型「內生型」城市

規模空間有但競爭壓力依舊巨大

總體來看，臨汾尚屬房地產發展的初期階段，外來品牌房企在近兩年才頻繁進入，帶動本地樓市量價齊增。從當前市場表現來看，臨汾整體發展也相對良性，一方面房價穩步增長，但漲幅相對平緩，並未出現短期內房價翻番的炒作跡象；另一方面本地居民購房也相對理性，需求主要集中在主城區和周邊郊縣的內生型改善自住需求。此外，政府限制供地也使得市面上整體庫存偏低，並未出現多數三四線城市的庫存積壓問題。

不過值得關注的是，政府對於外來房企的態度相對保守，核心地塊資源主要集中在本土開發商手中，也使得品牌房企拿地難度增加，競爭形勢也更為嚴峻。可以預想，若品牌開發商無法與本地房企建立有效合作，獲得待開發貨值，也將面臨被迫退出臨汾市場的尷尬境地。

典型項目一：臨汾富力灣

案場圖

地理位置：濱河西路與西延大道交匯處西南角

總戶數：1693戶

裝修：精裝

開盤時間：2018年11月24日

主力戶型：3室2廳1廚2衛134平方米；3室2廳1廚1衛113平方米；4室2廳1廚2衛169平方米
售價：8500元/平方米
項目點評：項目地處河西新城的CBD商務區，與太原長汾商務片區規劃類似，以圖書館，博物館等五大場館帶動片區發展。項目總佔地面積147.1畝，規劃19棟樓，11棟住宅產品於2018年11月首開，2019年初實現清盤，商業6棟，2棟已經售罄，1棟幼兒園，1棟綜合樓，目前在售為綜合樓，餘下商業即將開售。
住宅銷售基本情況：2018年11月首開，推出5棟樓，1、2、3、5、6棟，開盤銷售6億元，去化在90%以上，2019年6月和9月去化均在2億元以上，售出約200套房源，其餘月份基本也在1億元以上，使得富力灣躍升為臨汾2019年銷冠樓盤。客戶結構：老城區改善佔比60%，年輕剛需婚房佔比10%，郊縣為30%。1、2、3、5、6棟本月月底交房，餘下的6棟於12月31日交房。
公寓銷售基本情況：2020年5月4號公寓開盤，當天45去化套，遠超預期，目前到訪案場量每周70組，月均去化10多套。
典型項目二：臨汾碧桂園
案場圖
地理位置：堯都區規劃四街與西延大道交叉口西南角
總戶數：1580戶
裝修：精裝
開盤時間：2018年11月18日
主力戶型：3室2廳1廚2衛135平方米，4室2廳1廚2衛152平方米；4室2廳1廚2衛161平方米；5室2廳1廚3衛232平方米
售價：首開7500-7600元/平米，而後逐步漲價，目前154平米均價可達8600元/平方米，價差高達1000元/平米
項目點評：與富力灣同屬於一個片區，但產品定位存在顯著差異，恆大產品定位高端，面積段跨度為135-232平米，去化速度慢於富力灣，二者體量均在1500-1600套房源左右，富力灣於2020年初清盤，碧桂園彼時尚且剩餘500-600 套房源未去化，目前剩餘房源量也達到了200多套，一方面戶型偏大，總價壓力下去化較慢；另一方面也與自身工程進度密切相關，2018年10月開盤，2019年6月才開始集中供貨。目前還有200多套房源，面積越小去化越快，認籌轉化率高達80-90%，市場需求依舊旺盛。
客戶來源：老城區佔比70%（鼓樓40%，向陽路區域30%），河西本地佔比20%，剩餘10%為區縣。疫情前後對去化影響不大，6月份以來月均成交額均在1億元以上，平均每月去化80套，目標7億元，預計今年10月份清盤。
排版 |鳥姐
本文版權歸克而瑞研究中心所有未經授權請勿隨意轉載
轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合！
,