曾經的深圳萬達廣場現在怎麼樣（第四代萬達廣場落地深圳）

2023-06-18 12:22:12 2

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 張慧敏 李未來 深圳報導

「龍崗萬達好夢幻！」開業當天，住在華南城附近的羅女士向《華夏時報》記者表示。在她看來，萬達廣場的顏值很高。

《華夏時報》記者了解到，龍崗萬達廣場屬於存量商業煥新，由華南城家居四號館改造而來。

自今年九月開業以來，龍崗萬達廣場的總客流量已經突破800萬，總銷售額超6.5億元。

相關數據顯示，近年來，我國購物中心正全面走向存量市場，而存量商業市場的背後是出租率的下滑和空置率的上升。2015年至2020年，中國出租率低於70%的商業廣場數量由6662家增加至9606家，預估到2025年，出租率低於70%的商業廣場數量將達到12090家。那麼，存量商業如何破局？

存量商業如何破局？

深圳龍崗萬達廣場所在的華南城，項目總規劃建築面積約260萬平方米，體量大致和365個足球場相當。在線下建材交易的黃金時代，這座包含7個交易廣場和大廳的工業原料城熙熙攘攘。然而近年來，在電商平臺衝擊下，華南城不復往昔盛況。

存量商業地產如何尋求轉型與新生，這不只是華南城一家要面臨的升級課題，而是整個中國存量商業地產要解決的時代命題。

據東方證券數據，近年來，中國商業新開工面積及竣工面積逐步減少，購物中心面積規模增速整體呈下降趨勢，購物中心正全面走向存量市場。截至 2020 年末，中國購物中心存量規模 4.4 億平方米，城鎮人口的人均購物中心面積接近 0.5 平方米，與日本 2017 年同口徑接近。

全面走向存量市場的背後，是出租率的下滑和空置率的上升。弗若斯特沙利文分析報告顯示，2015年至2020年，中國出租率低於70%的商業廣場數量由6662家增加至9606 家，複合年增長率為7.6%。預估到2025年，出租率低於70%的商業廣場數量將達到12090家。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠對《華夏時報》記者表示，存量商業在升級改造的過程中，初期資金投入較大是最突出的一個問題，由於存量商業項目更新的資金回款周期較長，所以企業也將面臨一定的資金壓力。

實際上，存量物業的升級改造也是一個全球性課題。例如，英國金絲雀碼頭，本來是西倫敦的傳統港口與碼頭作業區，經過改造升級，其已成為新的商業中心；泰國曼谷的暹羅城，改造後，囊括了各地風情，如今成為了國家旅遊打卡地。

金絲雀碼頭和暹羅城的共同之處，一是大，金絲雀碼頭佔地達33000畝，暹羅城的建築面積則超過70萬平方米；二是引入全新商業業態，打造以購物和休閒為主要內容的消費新地標。萬達方面透露，某種程度上，萬達對華南城的改造提升思路，與金絲雀碼頭和暹羅城有異曲同工之處。

第四代萬達廣場落地深圳

面對超過30萬平米的華南城4號館，萬達通過功能定位、規劃設計、商業業態和科技管理四大創新，圍繞生態自然、時尚科技、人文藝術三大核心主題，打造了7大內容和場景完全不同的主題空間。

龍崗萬達廣場是深圳的第二座萬達廣場，也是全國已經開業的400座萬達廣場中的一座。值得一提的是，從產品序列來看，深圳龍崗萬達廣場是萬達首個第四代廣場。那麼，第四代萬達廣場與此前的產品有什麼不同？

如果說前三代萬達廣場是在打造以「購物」為核心的商業中心，那麼第四代萬達廣場則是在全力打造以「體驗」為核心的生活中心。《華夏時報》記者了解到，作為首座第四代萬達廣場，深圳龍崗萬達廣場入駐了370多個特色品牌，其中全國首店、創新概念旗艦店等超過150家，體驗類業態佔比超過80%。

另外，「體驗感」還體現在萬達廣場硬體的設施上。深圳龍崗萬達廣場擁有一條長64米、高30米的室內天梯，一塊超過2500平米、可以仰望星空的巨型LED天幕，一個直徑7米的巨大懸球天穹，一座77.77米長的玻璃棧道鵲橋，特別是星空天幕，給人以「沉浸式」的體驗。「龍崗萬達好夢幻！」開業當天，住在華南城附近的羅女士向《華夏時報》感嘆道。

第四代萬達也得到了消費者的認可。據悉，9月17日開業當天，深圳龍崗萬達廣場的客流量超過20萬人；開業5天，龍崗萬達廣場客流就超過100萬；開業三個月，總客流突破800萬，總銷售6.5億元。

華南城附近的市民吳先生對《華夏時報》記者表示，「以前，晚上八點以後這裡一片漆黑；現在，晚上十點過後，萬達（龍崗萬達廣場）這裡還是熱鬧非凡。」

深圳龍崗萬達廣場為中國存量商業地產提供了一個可資借鑑的解決方案，而這只是一個開始。據悉，今年6月份華南城再次和萬達籤約，計劃在鄭州南部打造全新的第四代萬達廣場。

「輕資產」為存量商業提速

另外值得注意的是，深圳龍崗萬達廣場是萬達與華南城輕資產合作模式的產物。近期，珠海萬達商管向港交所遞交的招股書顯示，其主要提供商業管理服務，屬於「輕資產模式」。

據悉，2015年起，萬達開始以「輕資產模式」對外輸出品牌和管理，截至今年6月30日，萬達在管的商業廣場中，獨立第三方的商業廣場數量達106個，佔總在管商業廣場數量的27.9%；萬達旗下儲備的162個商業項目中，133個為輕資產運營模式，佔比82.1%。

過去6年，若干曾經閒置甚至荒廢的項目在萬達的操盤下實現了起死回生。

例如，總建築面積近40萬平方米的輕資產項目大慶讓胡路萬達廣場，原設計規劃建設的商場外立面已竣工，但由於招商、運營等遲遲無法推進而停滯近5年。該項目在萬達接管後於2019年7月19日開業，吸引了周圍近30公裡的消費者。萬達方面透露，讓胡路萬達廣場對超大室內空間的處理，如籃球場等體驗業態的介入，也為創新的第四代廣場積累了寶貴經驗。

再如上海崇明萬達廣場，該項目因招商能力不足長達10年未能開業。萬達接管以後，2020年11月27日該項目改造完成並開業，客流等多項數據均打破華東新開業購物中心的紀錄。

梁楠對《華夏時報》記者表示，相較於重資產投資，輕資產運營前期不需要投入大量的資金，有利於降低投入成本，減小企業資金壓力；另一方面，企業可以將有限的資源聚焦在核心業務方面，強化企業運營能力，有利於提升企業的核心競爭力。同時，企業會更關注自身核心價值的提升，致力於服務水平的提高，提升客戶的體驗感，加速存量資產的盤活。