山東最尷尬的城市聊城（臨沂聊城泰安）

2023-07-03 15:11:19 3

為什麼說浮山後是個大坑？道理已經說過很多次了。大山後面"極陰之地"；充斥著噪音、擁堵，環境不能恭維；開發商對戶型、立面設計、"驚"裝修的草草敷衍以及高得令人髮指的樓密度，住宅品質在青島新建樓盤、社區裡叨陪末座。

這樣的房子按理說很便宜吧？錯了。青島樓市有句名言：當年沒錢買浮山後，現在沒錢買浮山後。

沒有千萬身家，或者每個月負擔不起至少2萬的房貸，浮山後這個地方，你敢碰嗎？

但是，魯迅先生說過，當大家都前赴後繼進去踩的時候，再深的坑都能被推平。

浮山後也是如此。四大客群：學生家長；主城老破小改善；城中村村民拆改後的貨幣化驅動；某些機關、單位為職工變相發福利。這些人支撐了浮山後的高房價。

浮山後上世紀90年代起開始發展，迄今20多年，雖然樓盤品質低得令人髮指，但好歹周邊配套齊全，重點學校、三甲醫院都不缺。只要不是房子無限供應，剛才說到的這四類客源，已經可以餵飽浮山後了。

對於浮山後，青島本地土著會說：老人看病、老婆工作、老大上學、老二入託，浮山後這個地方，房子貴點爛點也得買啊！

外來購房者會說：這個價格，這樣的品質，如果來青島就只能選這樣的房子，那我來青島幹嘛？去其它城市不香嗎？

本地土著改善站在城市生活的視角，會認為這個地方集中了全市優勢資源，因此購房者趨之若鶩，甚至買出了優越感，價格步步高漲。但是跳出來站在更高的格局上，甚至站在全省、全國的視角分析，會發現這個地方的資源並沒有什麼意思，"坑"得緊，這就是浮山後樓市的主要特徵。

其實，類似的例子比比皆是。青島西海岸賣3萬多的名家匯、城陽近3萬的博觀一品，還有即墨幾個單價超過2萬的樓盤，不也是黃島、城陽、即墨土著買出優越感的樓盤嗎？有這個錢，為啥不到青島主城買個真正的浮山後呢（笑）？

眼界寬一點，每個地方的樓市都有自己的"浮山後"。

前幾天在網上看到一則消息，某地產大鱷在臨沂南坊拿地，樓面價高達1.1萬元/平方米上下。

地產巨頭敢這麼做，臨沂本土開發商自然不遑多讓，一輪土拍下來，蘭山也拍了個8000的樓面價。

剛看這個消息的時候，風水師確實心裡咯噔一下，1.1萬的樓面價！青島浮山後諸開發商幹出來的超三破四的"馬蜂窩"、"鴿子籠"，拿地價基本上都沒有觸及萬元線。

這大臨沂的房價豈不是要和青島市北看齊，秒殺浮山後的節奏嗎？這像一個人口流出百萬的城市的樣子嗎？

後來發現誤解了。這個1.1萬的樓面價，後頭還有個1.73萬的限價，房價像青島浮山後一樣超三破四可能性很小。

不過開發商套路可以有很多，譬如說，加個"驚"裝修，上套恆溫恆溼恆氧新風系統之類，分分鐘房價突破2萬大關。

聊城的情況和臨沂差不多，儘管經過"四普"以後，聊城已經取代菏澤，人均GDP在山東十六地市裡坐穩副班長，但是房價那可是芝麻開花。

泰安這一次拿出了九五至尊的架勢，市區新開樓盤房價過萬不是事，不過萬那才叫重磅利好。

至於日照，熱力圖顯示還不如青島下面縣級市的水平，房價竟然也過萬了。

破萬均價的日照、泰安，9000多的聊城，地王頻出的臨沂……

遠一點的，長沙、西安這樣的省會大城市，房價才多少錢？

近一點的，青島近郊輔城，西海岸新區、城陽兩地的房價，比臨沂、泰安、聊城的主城區還要低。而青島主城外圍、近郊輔城如李滄、城陽、高新、西海岸新區這些地方能提供的資源和就業機會，又豈是這些三四線城市能提供的？

這樣三四線城市的房子，你會去買來投資嗎？產業孱弱，人口流出，本身就意味著巨大風險。本身就已經是嚴重人口流出的城市，怎麼可能有太多外地人再貿然殺入投資地產。

但是，對於這些城市的土著而言，儘管房價高昂，但畢竟是生於斯長於斯的家鄉，剛需沒有選擇。

這不正是"浮山後"樓市的典型特徵嗎？

1、集中區域社會資源

浮山後多大？答案沒多大，廣義的浮山後十幾平方公裡，居住人口四五十萬（一說將近百萬）。

臨沂、聊城這些城市的主城有多大？答案依然是沒多大。

這麼點地方，聚集的可是各自城市的頂尖資源。儘管這個頂尖可能在其它更高級別的城市面前不值一提，但是在各自城市一畝三分地，卻可以"猴子當大王"，對轄區內人口的吸引力，肯定是不會缺的。

有資源，不愁沒人想要，即使只是是一部分人想要。

2、供應量太少

有句話說得好，價值決定價格，供求關係影響價格。供不應求，價格就會上漲。

"浮山後"們的樓市，有個共同的特點，就是新房供應量不足。

青島浮山後為什麼能上漲，看似房子蓋得像鋼筋森林，但是掰著手指頭仔細算算，能上二實驗的學區房還真沒多少。

如果還不想湊合，還想至少晚上回家停得下車，小區物業不能等同於大街上的掃地環衛工，將來老胳膊老腿不想天天爬七樓，那這樣的小區就真是稀缺資源了。

臨沂的情況也差不多，雖然從衛星圖上能看到大片空地，城東、城南空地大片大片，但就是不開發。

購房者買房的時候，選擇極其有限，只能任憑開發商漫天要價。

3、棚改貨幣化驅動，大規模釋放住房需求

剛才說過，供求關係影響價格。供求關係裡面除了"供"，還有個"求"。單純供應量小，如果需求更小，是不足以拉動房價上漲的。

如何快速釋放人們對住宅的需求，最便捷的無非四個字：舊城改造。

浮山後近幾年購置新房的業主，很多是山東頭、朱家窪等城中村的原住民。不是所有的山東頭村民，都進了玖璽城，也不是所有的朱家窪人，最後都買了佳源華府。很大一部分需求，都釋放到了今天的浮山後。

可以肯定的是，隨著張村河谷動遷，"七張村八下莊"走進歷史，已經高得發飄的浮山後的馬蜂窩、鴿子籠的價格依然能向上衝一把。

再看看臨沂前幾年的改造計劃……不可謂不強大。

對於剛需，房子是用來住的，不管怎麼改造，資金肯定要再進入地產市場沉澱下來。對於多套房主而言，再購置不動產保值增值，也終歸好過把到手的錢款揮霍掉。

面對浩浩蕩蕩的城中村改造大軍，開發商們笑都能笑醒。

4、其它因素

關於樓市，肯定不是所有的東西都能擺上檯面明著說的。

譬如說浮山後某樓盤，周邊大車滾滾、塵土飛揚，學區不能確定，容積率和價格一樣逼近4，按理說根本無人問津，沒想到開盤第二天KFS推出喜報，首開十億。

納尼，開盤時候，很多人都去探過現場，又偏又貴，確實沒什麼人問津啊。

但是後來聽說，購房業主裡有趙局、錢處、孫總、李隊……

你品，你細品。品牌、豪裝，嶗山區，三大噱頭為了啥。

再加上山東孔孟之鄉，"學而優則仕"、"百善孝為先"的儒家思想根深蒂固，年輕人信奉"父母在不遠遊"，把"不考公、不考研、不考證"視為"三不孝"，把穩定視為人生追求的最高目標。在父母和丈母娘的威逼之下，明知房價上了天，還是得迎難而上。

但凡追求穩定的媽寶男都窮得很穩定，這話是亙古不變的真理。

打工者經常掛在嘴邊的一句話是：房價太高，我要逃離北上廣，回老家蓋大瓦房。。

但是現在，對於山東三四線城市的人們而言，在老家弄間大瓦房，算算還不如出去到周邊新一線城市打工買套房……

這些三四線城市的年輕人，又該何去何從？逃離還是堅守？

繼續堅持，咬牙為"浮山後"的房價繼續添磚加瓦，還是跳出"浮山後"，在更為廣闊的天地裡大有作為，只在自己的一念之間。

但是，縱使決心跳出，前面的路，人生地疏，又豈是平坦大道呢。

懷著面朝大海，春暖花開的夢想，結果被拉進一車車的看房團帶到遠郊，割了韭菜，這種事情難道還少嗎？

也別怪風水師沒有事先提醒過諸位哦。

我們，見證青島30年房地產發展，親身歷經東部大開發，主城區、西海岸、城陽日月變遷，房價起伏跌宕。敢於講真話，不畏阻力，不隨波逐流，不畏人言，打碎各種謊言，堅持鑽研青島樓市真相。

我們的口號是：青島置業指南針，買房這事得較真。

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