業態模式大全（城市經營的新手段）

2023-07-16 20:35:08 3

TOD（Transit-Oriented Development）

作為一種源自城市規劃的城市經營方式，已經被西方國家的城市政府廣為採用。所謂TOD，就是政府利用壟斷規劃帶來的信息優勢，在規劃發展區域首先按非城市建設用地的價格徵用土地，然後通過基礎設施（主要是交通基礎設施）的建設、引導、開發，實現土地的增值。政府基礎設施投入的全部或主要部分是來自於出售基礎設施完善的「熟地」，利用「生熟」地價差平衡建設成本（。TOD模式運用成功的關鍵是在於政府行動領先於市場需求，只要判斷準確、運作得當，對城市邊緣的「生地」進行TOD的先期投入，其成功的可能性和回報率要遠遠超過現有建成區內的「熟地」。基於TOD模式的城市規劃與建設是一種全新的概念，最近南京市正以此理念重新規劃新軌道交通線路的走向和建設時序。

SOD（Service-Oriented Development）

是近年來我國城市規劃與建設中產生的一種新方式。所謂SOD，就是通過社會服務設施建設引導的開發模式，即城市政府利用行政壟斷權的優勢，通過規劃將行政或其他城市功能進行空間遷移，使新開發地區的市政設施和社會設施同步形成，進一步加大「生熟」地價差，從而同時獲得空間要素功能調整和所需資金保障。一個成功的經典案例，是當年青島市政府出讓了老城區用地，而率先進入新區，實現了城市功能轉移、空間疏解與優化、政府財政狀況改善等多重目標。此外還需要指出的是，SOD尤其是以政府為核心的行政中心轉移，給社會帶來的巨大示範效應和心理預期效應，是無法衡量的。

AOD（Anticipation-Oriented Development）

即規劃理性預期引導的開發模式，這是一種城市規劃—城市經營整合概念，是一種城市經營的新手段。如果說， TOD是政府利用壟斷規劃信息帶來的優勢而進行城市經營。AOD則是政府充分利用發布規劃信息的誘導作用來進行城市經營。政府通過預先發布某些地區的規劃消息，公開相關信息，來激發、引導市場力量進行先期的相關投入，以儘快形成與規劃目標相一致的外圍環境和所需氛圍，以便於政府在最為適合的時機，以較小的投入即可實現原先的規劃建設意圖。例如，在「杭州城市發展概念規劃中」，針對未來遠期要形成的CBD地區，就提出導入 AOD的概念：在錢江新城南岸（未來CBD核心區）以低廉的土地價格預徵土地，並向社會明確發布政府未來的規劃意圖信息，以形成強大的社會心理預期，引導開發商在周邊地區進行相應的開發，促使CBD所需的配套環境和氛圍儘快形成。屆時待建設時機與項目儲備成熟，政府再進行CBD核心區的開發就是水到渠成了，一定也可獲得高額的土地資金回報。

上敘三種模式中，土地都是城市經營的關鍵。由此可見，土地是土地資產，是城市建設資金穩定可靠的來源，要建立政府壟斷的城市建設用地供應體制，嚴格控制土地供應總量，實行非飽和適度供應，合理調控土地和房地產價格。通過調控土地供應總量，控制城市建設總量和房地產開發總量。全面推行城市國有土地有償使用制度，除法律規定可以繼續實行劃撥的用地以外，無論新增建設用地和存量劃撥土地，都要通過政府出讓、租賃、作價出資或入股等方式納入有償使用軌道，實行以地生財，增加城市財源。大力推行城市國有土地儲備制度和土地使用權招標、拍賣制度，增加政府的土地收益，為城市建設聚集資金。城市土地資產經營收益應上繳城市政府，列入財政專戶管理，主要用於城市基礎設施建設和土地開發。