滄州附近適合居住的城市（生活在幸福的小城市你要把）

2023-07-16 23:55:48

前些天看了個奇葩說，當中薛兆豐教授一番表達相當精彩，引發了我的思考。

大意如下：

「北大的周其仁老師講過的一個遠古大數據，在英國一個人一生至少進教堂三次，出生/結婚/死亡，所以教堂保存著很多人的流動數據，他們發現在倫敦的教堂裡登記出生的人遠遠少於在這裡登記死亡的人。為什麼，因為許多人從四面八方出生後都跑到倫敦死了。在美國，你是一個窮人，你有一輛車，一幢房子，一條狗，你生活在阿拉巴馬洲。如果你是一個富人，你有一輛車，一幢房子，一條狗，你生活在紐約上東區。你擁有的其實一樣，地點不同，不同的是你和誰在一起。很多人講土地是稀缺的，如果你坐過飛機你就會知道，稀缺的並不是土地，下面都是土地。為什麼有些城市要填海，有的是地為什麼要填那裡呢？稀缺的是位置，是那個地方。所以我們在什麼地方，和什麼人/什麼樣的環境生活在一起其實非常重要。」

總而言之一句話，大的城市有更多的機會和可能性，在那裡你會看到新的世界。

這喚起了我的職業病，和焦慮感。一年來仿佛只剩超一線/新一線城市才配擁有房地產，不然就是一片喝彩的長三角。滄州這類三四線城市呢，各方媒體齊聲唱衰，是絕不能碰的典型。最近血拼樓市群裡，很多朋友也在盤算置業天津的念頭，但我覺得他們並沒有準確的目標，心中更多是對當下處境的焦慮。

那咱們滄州是不是就真不能呆了呢？談逃離是不是有點過了？

再給大家一組概數據，中國14餘億人口，那一線人口佔比能達到多少？僅5%不到。新一線強二線有多少機會呢？不足二成。近八成人依然要生活在三四線城市。這是現實，而這部分人也許和各位一樣，會代表中國絕大部分的購房需求群體。都要逃離嗎?

近五年，國家統計局70城房價漲幅，最高的是深圳60%（一線城市代表），低的我們看到了牡丹江9%（三四線典型）。咱們滄州不入統，但50%可能是足足有的吧。

三四線城市投資價值遠不如一二線，這是一定的。但也許不能代表說，三四線城市就不能買房，一定要逃離了。如果你我生活在一座幸福的小城市，有著穩定的家庭和工作，深愛的孩子老人/最好的朋友都在身旁，你還會硬要我向新一線/省會城市遷徙嗎？

今天，咱們不聊人口流入流出，不談大國大城，別聊大部分人夠不到也不了解的天津。就好好說說，您現在的焦慮在不在點兒上。沒必要太大太空，還是得落到具體，給你滄州置業的兩個「位置」。

加入了一些血拼的購房者社群，不得不說現在網友們關注的面都很廣泛，觀察角度也比較專業。經常有朋友會聊起產業對滄州發展的影響繼而延伸到區域價值，這我真的不是特別在行。但也確實離我們遠遠。

不可否認，產業發達的區域房價普遍漲得不錯，購買力強，稅收增加反哺配套，都是其上漲動力。但這是一線城市。

在滄州這樣的三四線城市，一/經濟發展放緩，漲勢乏力；二，滄州市政配套並沒有隨產業走。三方面，產業多是工業製造業，附近也不適合居住。所以，產業的邏輯根本行不通。

那麼，我們看到三四線城市保值的房子在哪裡？

一般來說，三四線城市都有個當地的商業中心，配套成熟，生活也方便。如滄州，華北，榮盛購物廣場等等，現在咱們又要有吾悅廣場，信和商場啥的了。這裡更需要自己去調研，去體驗。當然也不一定說就要頂著商業大殼子門口買，那會很堵/很吵，居住體驗稍有打折。離商業中心不遠，步行可達，5分鐘內車程的有全配套，應該生活最舒適的區域，最舒服，當然需求最大也最保險。

多說一句，在咱這兒，沒有商業配套/脫離較遠的生活片區，可能就此沉淪，發展起來是基本不存在的。

商業中心也要與周邊住宅基數，生活氣氛也是相輔相成的。另外，滄州而言，在蓄勢炒作的商業中心有幾個，還需各位仔細甄別一番。

還有一個，你也可以關注所謂CBD和政務中心區，那裡一定是決策層重點發展的區域。

總結,能滿足你生活所需，舒適的位置是很重要的，商業中心是第一個位置。

新區新機遇，又是一個遠景大面兒。在我個人看來，飄渺的很。尤其是在滄州這樣的城市。新區，意味著陳奕迅的一首歌兒，十年，還得加兩個字兒，沒譜。

近年來成功的新區都在一二線城市，三四線城市能實現新區發展的，寥寥無幾。

所謂西部新城，那不是新區，其無限接近老市區，並無大面積斷帶。

可是，不是人人都買得起市中心或所謂商業中心啊，遠點兒的地方是不是也就不能碰，也不是完全這樣。

也不完全是這樣，選擇新區/近郊，可以分以下幾步考慮：

1. 符合城市重點發展方向（滄州到底在向哪？）

2. 一定要有看得見的配套，一定要清晰可見。(紙上談兵不算)。滄州這樣的城市託舉一個新生活區，真的可能要舉城之力。沒有同時同步幾個方向規劃的可能性，那就看看哪個目前最可見。

3.一定沒有斷帶超過2公裡。如果你從成熟區域開車需經過三公裡的落伍和破敗/荒蕪，那就很艱難了。

總之，在滄州買所謂「新區」和大近郊的房子，要格外謹慎。

西部新城難以再來過。為了貪便宜選到毫無配套的城市周邊的「新城」，可能未來十年配套都起不來，而且，當你需要錢的時候，轉手更是個大問題。

新區容易涼，但咱們這兒，還有個「區」可是比一二線還火熱。

那就是學區。

不像大城市動不動就幾大名校。滄州大家都清楚，目前教育資源還是處在一個相當不均衡的階段。好的小初學校就那麼一隻手可以數完的幾所，整個城市的孩子，都擠破腦袋想盡一切辦法，往這些「好學校」進。

今年滄州發布新的入學規則，僅有的一波樓市陽春不就是入學季前夕嘛，幾個學校周邊的房產堅挺的同時甚至出現了溢價。

很多頭部城市「多校劃片」了，學區房的美夢可能一下子就化為泡影。但滄州「教育置業」的現象暫時還很難改變。這方面的價值不言而喻。退一萬步，這種房子也好流通，好出租。

所以，盯著學校買，也是最好的位置。不會錯。功課可以往這做。

如果一定要說一個在滄州最抗周期的因素，那學區/教育資源可能是第二個位置。

近期，一2019學區劃片被各項目/經紀人瘋狂傳播。這裡提個醒兒，一些新校區（17中/高新區中心學校等），還需以當年的落地劃片為準。是否「名校」存在也需積澱。這兒要做一些綜合的考慮。

回到推文開頭我的引用，整理了兩個參考，其實還是在聊「位置」。

我深度贊同文章開頭說的大城市的機會更多，年輕人會看到更精彩的世界。也衷心希望您也是20%/5%。在小城也是同樣，不同的位置也是不同的價值和連鎖反應。

但我們目前僅面對滄州這個城市的購房者群體。每個人置業都有自己的側重點，需求，購買能力。但位置永遠有限，希望你找到對的位置。