東南亞哪個房價便宜（東南亞核心城市房價地圖）

2023-07-14 10:57:45 1

先和大家介紹一下君佳，海外房產從業4年有餘，服務過美國、澳洲、希臘、馬來、泰國、越南、菲律賓、甚至柬埔寨的眾多客戶。

熟悉米宅的粉絲都知道米宅並沒有美國和柬埔寨的業務，柬埔寨也是最不推薦的國家之一，之所以服務過是因為在加入米宅之前就職於國內知名的海外房產外企。

當時公司的理念是滿足客戶的多方面需求，所以不只是柬埔寨，美國、杜拜、馬來西亞的檳城、蘭卡威、馬六甲，包括泰國的普吉島、芭提雅、清邁，都有合作項目。客戶的需求也多樣化，投資、自住、移民、教育、養老、度假都會有。所以對各個市場了解程度相應的也高很多。

和大家一樣，來米宅之前也是一個小小粉絲，非常欣賞米宅的價值觀，看重米宅對項目的把控，因為做銷售不只是一單的生意，更希望可以每一次成交對得起自己的良心，可以真正的幫到客戶，假如選籌上不能嚴格把控，其它的都是空談。

對於東南亞，吉隆坡一直是米宅堅定不移看好的市場，一個非常重要的原因就是房價水平。

關於房價水平之前也粗淺的提到過，今天君佳就從多個維度對比一下馬來西亞房價水平，給大家一個新的視角。

世邦魏理士報告顯示，馬來西亞租金回報全球排名第6，房價全球排名第99。

這一點是我們在馬來西亞選籌的一個很重要的參考，說明房價沒有經過暴漲，沒有泡沫，沒有被炒作過，安全。

馬來西亞屬於東南亞的新興國家，房價橫向對比其它東南亞的國家主要城市公寓的中位價。

曼谷

曼谷的核心區，中心侖披尼中位價5-8萬人民幣/㎡，豪宅可以賣到10萬人民幣左右，素坤逸天鐵沿線基本也在4萬上下，然而市中心土地越來越少，一直在擴展城市半徑。

目前外素坤逸和北部拓展區，相較好一點的位置也要賣到2萬 ，如果想買個離市中心不太遠，交通方便，配套成熟有投資價值的項目至少在3.5萬的單價才有的選擇。

胡志明

從胡志明的房價來看，1郡單價最高在9000-12000美金，大概6-8萬人民幣，2郡大概4.5-6萬人民幣。

市中心價格過高也少有地可開發，2郡和7郡為新區，7郡開發較早單價在2萬，2郡照搬上海浦東的規劃，有大量淨地，靠近1郡和4郡位置的首添新區單價在4萬。

目前最值得投資的也是7郡和2郡的位置，有很好的基本面和規劃，價格漲幅還不大，但是有一點前期的租金表現比較一般，主要看未來漲幅的預期，入場單價基本也在2萬左右的水平。

馬尼拉

馬尼拉的公寓中位價來看,CBD依然還是房價天花板，其中Makati和Taguig價格最高,達到5萬左右的水平，右上的Orgatas基本在3萬 。

另外往北8公裡的奎松Quezon，是目前新房供應比較多的區域，配套成熟，人口密度大，菲律賓大學也在這個區域，單價基本在2.5萬 的水平。入場券基本在3萬左右。

金邊

柬埔寨的金邊是米宅一直勸大家的避坑地，即便這樣，金邊的房價也經一路高漲。

其中BKK1是金邊房價的天花板也就是萬景崗1區，目前單價在2.5-3萬人民幣。另外頓谷區是一個新區，區域界面、商店、高端住宅等都很不錯，新房供應也多，單價在1-1.8萬。

如果圖便宜在金邊買房單價1萬左右可以選擇的也很多，稍好的位置基本在1.5萬 ，市中心在2.5萬 。

但是！但是！不管項目說得多好，或者多便宜，切勿入場被割韭菜！柬埔寨的問題之前的文章中也有詳細講過。

吉隆坡

吉隆坡市中心以klcc、吉隆坡塔、帕威廉形成的三角區，俗稱黃金金三角，現在拓展到了TRX敦拉薩金融中心。

核心區房價中位在3.5萬 的水平，高端住宅在6萬 。

除了核心區還有兩個本地人非常喜歡的區域，同時也是富人區，一個是滿家樂，一個是白沙羅嶺Damansara。其中白沙羅嶺被《孤獨星球》評為「全球十大頂級生活社區」之一。區域內多為豪宅，單價在3萬 。滿家樂屬於比較平易近人的富人區，單價在2萬 的水平。

從以上東南亞熱門的投資國家的主要城市來看，吉隆坡的房價水平不管是市中心還是周邊輻射區域都是偏低的。

為什麼房價普遍偏低？

1、除了貪腐的負面導致的房價上漲動力不足的原因以外，和購房門檻也有一定的關係。

眾所周知吉隆坡市中心外國人購房必須在100萬馬幣以上，雪蘭莪州是200萬馬幣，檳城島外100萬島上也是200萬馬幣。想要達到購房門檻，要不單價要高，要不面積要大，和東南亞的其他國家相比已經阻擋了很大一部分的購房人群。

所以在馬來西亞炒房的中國投資客少之又少，從另一方面來看也是好事，我們做出租和轉售的時候外部幹擾更小。

也有傳聞一直說馬來要降低購房門檻，會不會降不確定，不確定的事情我們不過多說，但大家可以試想一下假如降低了門檻，會怎麼樣...

2、另外馬來的人口基數也不太有競爭力，但實際上整體的人口增速表現還是很不錯的，2019年在1.33%，同年的中國0.36%，越南0.96%，泰國0.28%，馬來的增速是遙遙領先的。

但是過去馬來留不住人才，政府系統貪腐，民眾和年輕人失望，加上馬來屬大英國協，教育系統和發達國家掛扣，很多有錢和有學識的人都從馬來離開。

但是現在這種現象正在逆轉，從馬哈蒂爾再次參選開始，馬來的民眾對政府重拾信心。

和當地年輕人聊天中也能了解到越來越多海外的馬來西亞人願意從國外回到家鄉，他們言語中對政府，對生活和工作的信心讓人很動容。

走過很多國家和城市之後，再回頭看，海外房產投資的邏輯是很簡單的，首先摒棄快速暴擊的想法，然後去看確定性和預期。

確定性就是租金，對於吉隆坡來說，市場真實水平掐頭去尾平均穩定的5%。

預期也就是漲幅空間，漲幅空間第一要看基底，第二要看動力。通過對比我們也看到了，吉隆坡的基底是很低很安全，動力上來看，人口和供需是很大的影響，人口上只要增速可以保持，人才流失量逐漸減少，吉隆坡的流入量一定越來越多。

供需就集中在土地，去過吉隆坡都知道市中心高樓林立，就是因為地越來越少，越來越貴，所以只能越建越高。所有的價值都集中在這一個城市中心1公裡的半徑之內。

而且，在國內輪番暴漲、曼谷勻漲、胡志明暴漲、馬尼拉金邊都漲，唯獨吉隆坡市房價都還沒有起飛過。

當預期可以預見的時候，價值顯而易見！

好啦，關於東南亞的投資，或者是大家有自住、度假、留學、移民的需求都可以找君佳聊聊，哪怕米宅沒有的業務，也可以從多年的從業經驗中給您一些建議。