中軸線最牛的城市（10大城市生長軸）
2023-07-06 14:48:52 2
軸線是城市的一條生命軌跡，代表著城市繁華的中心、頂級的配套，也是整座城市圍繞其擴展的「生命線」。
不同城市的發展軸線各不相同，有沿道路發展的城市，如深圳、上海，有沿河、沿海發展的城市，如廣州，香港。
一座城軸線的位置、規模、功能和空間組織方式，往往會隨著歷史發展而發生變化。
但不管如何變化，但我們還是能夠以一些特定的指標來進行觀察。
近日，國際知名房地產諮詢機構仲量聯行發布了研究報告（2022《中國辦公樓租賃指南》），統計出國內主要城市甲級寫字樓分布情況，從中可以清晰看出城市軸線發展脈絡。
01
甲級寫字樓，往往是一座城市高端產業的載體，甲級寫字樓集群區域就是一個城市的CBD（商務中心區）。
串聯起城市的甲級寫字樓，我們就能基本觀察出城市的發展軸、景觀軸和功能軸，把握城市的生長方向。
先看香港特別行政區的甲級寫字樓分布情況。
來源：仲量聯行《2022 China office leasing guide 202207-CN》（下同）
中環是香港著名的中央商務區，集合了行政中心、商業中心、金融中心等諸多光環。
中環位處香港島中部，北臨維多利亞港，地理位置優越，運輸高效，從二十世紀50年代起就成為香港重要的商業中心。
而維港兩岸的灣仔/銅鑼灣和尖沙咀分別是香港島和九龍的傳統核心細分市場，與中環一起構成了香港最繁華的核心。
所以香港的城市中軸線，就是維多利亞港，香港的經濟重心一直在以中環為核心的維港都會區。
2021年香港特首施政報告提出，要規劃香港第二個CBD，北部都會區，與南部的維港都會區形成呼應。
而且南部CBD以金融為主，北部以科技為主，利用香港高校和內地市場，彌補科技創新短板。
不過，香港目前寫字樓租金最貴的地段，還是在南部，房價最貴的也在香港島。
再來看北京的甲級寫字樓分布圖。
據仲量聯行統計，北京市目前共有9個較為成熟的辦公樓子市場。
包括望京、第三使館區、CBD、東長安街、東二環路，奧林匹克、中關村、金融街和麗澤。
可以看出，北京的發展軸線，非常有意思，以長安街為分界線，北重南輕。
大型CBD基本都集中在北邊，南邊非常少。
歷史上從明朝建北京外城的時候，南城就沒有得到很好的規劃。
到了清朝，內城由八旗人員居住，其他人都被趕到了外城，也就是南城，平民比較多，發展落後。
北京「北重南輕」的城市格局，就此形成，房價現在也是南邊比較低。
從上海甲級寫字樓的分布來看，上海的發展軸線不是沿黃浦江兩岸。
浦東寫字樓的分布約佔整體商務區的四分之一，所以黃浦江並不能算城市發展軸線。
上海真正的發展軸線，是沿南京東西路、人民廣場地區，北到蘇州河、南至延安東路這一塊的核心區域展開。
橫跨靜安、黃浦兩區的南京路，往東是著名外灘，隔江眺望東方明珠，往西是淮海路、虹橋商務中心。
深圳的發展軸線，很明顯是沿著深南大道，一路向西走，現在開始在西部海岸線產生化學反應，西部海岸線包括從寶中到深圳灣再到蛇口沿線區域。
從寫字樓分布情況看，深南大道和濱河—濱海大道兩側佔主流，西部珠江口海岸線前海這塊的寫字樓正在逐步崛起，但是還沒有超過深南路這邊的規模。
過去深圳樓市的上漲邏輯，基本是沿著這條「一路向西，再沿著珠江口北上」的路徑演進。
廣州的中軸線顯然是珠江，沿著珠江從越秀走到珠江新城、再到現在的國際金融城、琶洲方向，最南到了南站和長隆萬博地區。
而廣州的副中心南沙，距離發展中軸還比較遙遠。
02
武漢的發展軸線，就是沿長江、漢江為主的兩江四岸區域。
7大寫字樓分布區為：
王家墩、解放大道、建設大道、漢口沿江、武昌沿江、中南中北路、光谷。
重慶的發展軸線，也是沿長江、嘉陵江為主的兩江四岸地區。
江北嘴、解放碑、照母山為主要核心商務區。
成都的發展軸線，很明顯就是天府大道一路向南，天府新區和科學城都在城市南邊。
杭州的發展軸線，從環湖時代進入擁江時代。
以黃龍、武林為代表的沿西湖老商圈，以及錢江新城、濱江高新區為代表的沿錢塘江新興商務區。
南京的發展重心，跟北京上海類似，沒有邁出老城區。
以中山路和漢中路的新街口為中心，新街口及鼓樓是兩個傳統中央商務區，還有加速開發的河西以及南站板塊，呈十字架分布。
位於南京市長江以北，定位國家級新區江北新區，還在建設之中，所以核心的寫字樓區還在傳統老區。
03
從最新的數據看，一線城市中，北京的寫字樓租金最貴，但是空置率最低，為10%。
上海、廣州的寫字樓空置率也較低，在20%以下。
深圳的辦公樓空置率為21%，在四大一線城市中最高。
二線城市中，長三角和成渝的辦公樓空置率在20%到30%之間，租金較一線城市低。
長沙武漢的寫字樓空置率約為35%，越往北走，寫字樓的空置率越高，天津、鄭州、青島的寫字樓空置率在40%以上。
對比2021年上半年甲級寫字樓空置情況，北京、上海寫字樓的租金略有下降，廣州和深圳寫字樓租金上漲。
北京、上海、深圳寫字樓的空置率均有所下降（北京從14.2%下降到10%，上海從19.5%下降到17%，深圳從21.9%下降到21%）；
一線城市中唯獨廣州寫字樓空置率從10.6%上升至16%。
其他二線城市中，空置率下降的有西安（↓0.1%）、天津（↓0.4）、杭州（↓0.4%）、武漢（↓0.8%）、重慶（↓1.9%）；
空置率上漲的有南京（↑0.3%）、成都（↑3.1%）、瀋陽（↑3.2%）、青島（↑4%）。
從產業結構看，金融和IT行業，是北京最強勁的兩個產業，其次是專業服務。
除了政治中心之外，北京也算是科技創新中心，並正在努力建設成為一個國際金融中心。
上海寫字樓的產業結構具有多元性特徵，也是上海經濟韌性較強的原因之一。
除了金融服務業和科技產業之外，專業服務業以及製造貿易、零售業佔比在10%及以上。
作為國家中心城市和大灣區綜合性門戶城市，廣州甲級寫字樓的辦公產業分布較為均衡，金融、科技、零售等產業佔比居前。
和其他三個一線城市相比，深圳的寫字樓裡，網際網路科技以及其他科技公司佔據了絕對主流，佔比達56.4%。
一方面深圳因此獲得了中國「矽谷」的稱號，另一方面，對單一產業依賴較高，也導致深圳寫字樓的空置率在一線城市中較高。
重慶高檔寫字樓的租戶主要來自四大類：金融、房地產建築、服務業、科技網際網路。
成都的寫字樓主要是金融、房地產、科技網際網路、貿易為主導的產業。
總的來看，來自科技、金融等領域的企業在全國各個主要城市保持活躍；
而高端產業去低能級城市的概率較小，由此造成一些弱線城市寫字樓空置率較高。
城市的發展有其自身規律，產業布局也有內在路徑依賴，當產業和城市結合發揮最大優勢的時候，這個城市才能吸引人才、活躍經濟，而這又反作用於城市不動產的價值排序。
作為普通人，我們能做的， 就是尊重規律，把握趨勢，順勢而為，跟著產業和城市發展的方向走，減少投資的犯錯機率。
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