全國房價破2萬的縣城（樓市最魔幻的地方在縣城）

2023-07-18 13:29:47

縣城的房價，已經進入了「精神分裂時代」。

01

全國117個縣城房價破萬

疫情步入第三年，相比前兩年，今年的「主線任務」除了疫情，還增加了一個地產。

從2021年一月份國家頒布三條紅線政策以來，陸陸續續許多房企開始出現資金流動性危機，關於樓市的話題每天就沒斷過。

今年上半年有兩個事情讓人感覺魔幻，一個是河南村鎮銀行儲戶取不出錢，一個是全國各地陸續爆出爛尾樓導致業主集體發出斷供申明。

本以為樓市往下走的趨勢已成定局，誰曾想突然之間縣城出了把風頭。

今年5月，國家層面出臺《關於推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》，這意味著縣城建設又一輪大發展即將展開。

這也表示，環一線城市的衛星縣城、產業基礎深厚的富裕縣城以及城鎮化發展，仍有較大提升空間的縣城將迎來房地產市場發展機遇。

哪知道文件出臺才過去兩個多月，縣城的樓市立馬熱了起來。

第一財經昨天發布的報導顯示：

多數「頭部縣城」的房價上漲態勢未變。

截至今年6月，房價破2萬元/平方米的縣城數量達到8個，均價破萬元的縣城數量達到117個。

10個房價最高縣城中，有過半數縣城房價同比上漲。根據中國房價行情網，永康、溫嶺、崑山、樂清、桐鄉、德清這6個縣房價高於去年同期。

國內一共有1472個縣城、394個縣級市，加起來是1800多個，裡面有100多個房價都超過1萬以上了。

這個比例也算是比較高了。

02

縣城樓市，頭熱腳冷

地產行業有多難，想必是有目共睹的事情。

尤其是在今年上半年一輪疫情衝擊之下，國內很多公司都因為資金鍊斷裂而出現破產的危機。

為了在寒冬中生存，房企們能做的就是儘量降低樓盤價格，儘可能地回籠資金。所以，如今各大城市的房價，已經出現了明顯的變化。

唐山等34城房價（均價，下同）跌回兩年前，還有27個城市的房價回到了三年的水平，那個給村鎮銀行儲戶賦紅碼、給爛尾樓盤業主賦紅碼的鄭州回到5年前。

武漢、青島、鄭州、天津、貴陽等城市，房價均出現不同程度的下降。

牡丹江、哈爾濱、安慶、貴陽和太原，登上房價下跌TOP5的光榮榜。尤其是作為省會城市的哈爾濱，房屋均價更是暴跌超過10%。

然而，就是樓市大環境如此不景氣的時候，那些平時看上去不怎麼起眼的縣城，反而走出了「獨立行情」。

早在去年5月，「縣城房價過萬」就受到輿論大量關注，有的縣城房價甚至達到三四萬元一平方米。

根據新華社的報導，在當時全國2000多座縣城中，平均房價超過每平方米1萬元的就已經已達到100餘個，九成位於東部沿海地區，其中海南陵水和浙江義烏排在前兩位。

在浙江、江蘇、福建等縣域經濟發達的省份，縣城房價一平米衝上兩萬元已不是什麼稀罕事，較為集中。

還有一些核心地段賣到了三萬元，與大多數二線城市相比亦不遜色。

寧要一線一張床，不要老家一套房。

北上廣容不下肉身，小城市容不下靈魂。

曾經對老家愛理不理的一線青年，到了想躺平的時候，卻發現老家已經「回不去」了。

似乎大中城市開始新一輪樓市調控後，房地產也學起了拼多多，開始打「下沉市場」，瞄準了那些十八線小縣城。

但所有縣城都如新聞報導裡說的「頭部縣城」房價那般堅挺嗎？

顯然不是。

這類新聞報導發出來的具體目的，不好妄加揣測，但明顯以偏概全了。

不光是房價不算高，還有可能賣不出去。

前段時間，河南的縣城樓盤搞」大蒜、小麥換房「營銷，廣西玉林的公務員在節假日還要進村推銷房子，無不預示著縣城的房價快不行了。

這也說明相對於產業完備、經濟發達的大城市，小縣城的樓市壓力要大得多。

其實，也不光是人口流出、產業凋敝的城市，就連「北京的後花園」、工業百強縣——香河縣，樓市也經歷了成交量和成交價的斷崖式下跌。

河北省的香河縣被稱作「北京的後花園」。這裡與京津接壤，開車到北京只需要一個半小時，與北京的距離較合適。

在北京工作的那麼多人不是每一個都能負擔起城裡的房子，很多人就會選擇買靠近北京的香河縣房子。

香河縣的歷史房價一直形勢不錯，不少開發商也看中了這處地方的商機，紛紛投資。2016年的時候，香河縣的房價在七千左右，一年後情況就翻了兩倍之多。

最熱的時候，房價是能達到30000元，但隨後不久香河開展了限購措施，不是隨便什麼人都能到此買房了，房價就出現暴跌。

等到了2022年曾經賣30000萬的房子，已經跌到了1.4萬，工業強縣房價跌幅64%，泡沫算是破滅了。

03

縣城樓市，會一地雞毛嗎？

縣城發展，本身就是困局。

真想發展縣城，真有縣城可以發展起來，其實也多是集中在大城市周邊或者中國幾個大都市圈裡面的縣城。

第一財經所報導的漲幅前十縣城裡面，浙江7家，海南2家，江蘇1家。

部分是縣域經濟非常發達，GDP已經超過了很多地級市，很多二三線城市都達不到。

除此之外，大部分中西部縣城的房價普遍在3000-5000左右一平。

之前在一篇文章中提到過：可以適當看多中國縣城未來的發展，但不看好所有的縣城；僅限於那些有區位優勢，有資源優勢的地方。

一是，能夠招引外來產業——所謂外來產業，就是外地商人把他以前在別的地方幹到已經沒有多少利潤的工廠，搬到你們當地來。

二是，坐擁足夠的資源——這裡所謂的資源，包括礦藏資源、青山綠水等自然生態資源。

除此之外，其他縣城只會陷入停滯、甚至倒退的地步。

去年縣城火爆的時候，房價大漲的縣超過九成位於東部沿海地區，以浙江、江蘇、福建和海南等較為集中。

今年房價縣城，基本是縣域經濟非常發達，GDP已經超過了很多地級市的強縣、大縣。

一線與二三線的樓市會發生背離，強縣與弱縣的樓市也會形成分化。

為什麼呢？因為人越來越少了，大城市的虹吸效應又那麼明顯，遲早那些沒有足夠產業支撐，不能提供一定質量就業崗位的縣城會被經濟發達地區榨得「油盡燈枯」。

可早幾年，為什麼沒有爆出這些問題？

那是債務經濟在撐著。

試想下，你把你爸媽過去幾十年的存款，和你未來幾十年的收入，一股腦全拿出來，在一天之內花掉，你這一天過的會是什麼樣的神仙日子？

獨山縣，他們舉債修水司樓、盤古莊的時候，那日子闊不闊？

肯定也闊過，本來應該靠這些商業地產的經營利潤形成現金流，撐住估值，緩慢還債的。

結果呢？現金流是 0，債肯定是還不上了，事實上就是爆雷了。

所以，未來全國各地類似於鶴崗的小城市、小縣城會越來越多，這是一個大趨勢。

日本差不多也是這麼過來的，東京虹吸全日本，人流、物流、資金流、信息流，全往東京都市圈匯聚，而其他地方不僅僅是「失去的三十年」了。

那麼這種情況有沒有辦法改變，或者阻止呢？

經濟學家或許會提出各種各樣的建議，但大家心裡也清楚，徒勞無功，畢竟沒辦法把產業強行搬到縣城去吧，如此做既不照顧企業的意願，也不經濟。

大趨勢如此，時代的洪流不會因為人們的「微操」而改變走向。

不過在過程中，可能有一些例外——所屬地級市不那麼強勢的縣城。

一是因為人口回流，疫情之後，部分打工人終於認識到不是留在大城市就是大城市人的的現實，回老家養老了。

二是周邊村鎮進城，因為重視教育。為了讓子女享受更優質的教育資源，很多村鎮的居民也紛紛進城買房，甚至城裡有房，已經是農村的結婚條件之一了。

由於市區的房價不比縣裡有優勢，也不一定能享受到更好的教育資源、醫療資源，舍遠求近，必然會選擇距離更近的縣城。

總而言之，最近炒的火熱的「縣城房價堅挺」，未必不是一種地產推銷手段，讓大家懸著的心放下來，想買房的都底氣和膽量買。

畢竟現在樓市困境，除了韭菜兜裡沒錢了，最主要的原因是購買能力的人，都在持幣觀望，等著房價跌下去。

房地產，實際上進入了「通縮」困境。