城市更新單元計劃公示流程（城市更新單元範圍線的劃定）

2023-07-13 01:34:48

更新項目需要重點核查標圖建庫情況、核心規劃、管控要素等內容，這些都是作為更新項目的基本準入條件。如果某一地塊的現狀和規劃情況都符合這些研判要點，那麼該地塊就可以進行城市更新工作。那應該怎麼確定這一地塊的範圍，開展城市更新呢？也就是說，城市更新單元範圍線怎麼劃定？

本文重點從技術規範的維度出發，結合政府政策要求和開發主體利益訴求，綜合考慮道路、自然邊界、行政轄區邊界、空地、權屬、產城用地比例等多種要素，並詳細分析這些要素會遇到的各種情形，更為科學合理地劃定城市更新單元範圍線。

涉及到道路的，該怎麼畫單元範圍？

涉及道路時，需要注意區別現狀道路與規劃道路，綜合現狀和規劃均有道路、規劃有道路但現狀無道路兩種情形來看。

規劃有道路，現狀無道路：

這種情況很好處理，直接按規劃道路要求的內容劃定範圍線，將規劃道路紅線全部納入更新改造範圍內。

規劃有道路，現狀有道路：

這個要分三種情況看。一是現狀道路與規劃道路的線型和寬度一致的，那就以道路中心線為界劃定更新單元範圍線。二是現狀道路的線型和寬度整體與規劃道路差別不大，此時需要結合實際情況綜合來看，比如道路建設標準、周邊建設等，酌情考慮按道路中心線劃定更新單元範圍線。三是現狀道路與規劃道路的線型和寬度都不一致。這種情況也比較好處理，按規劃道路紅線劃定範圍線即可。

此外，還需要考慮周邊是不是已經有相鄰的統籌單元。如果周邊有相鄰的更新單元，那麼在依據道路劃定更新單元範圍線時要注意結合本單元和相鄰單元兩者來看。

涉及到一些明顯邊界的，該怎麼畫單元範圍？

當更新項目涉及自然邊界、行政轄區邊界等一些明顯邊界時，依據自然或人為劃定的明顯邊界劃分更新單元範圍線。

涉及自然邊界：

河流：如果項目緊鄰河流，分兩種情況來看。河流旁邊緊鄰規劃道路，那麼劃定範圍線時仍是依據以上提到的道路劃分原則。如果河道旁邊沒有規劃道路，那就以河道的自然界線為邊界劃定更新單元範圍線。如果項目只是被河流間隔開，那麼河流不是作為劃定更新單元範圍線的依據，並且河流可納入更新單元範圍，未來單元細分類別為生態修復區或現狀保留區。

山體：如果項目緊鄰山體，劃定原則類似於河流。如果項目與山體之間有道路，那就依據道路的原則劃定範圍線。如果山體旁邊沒有規劃道路，那就以山體的自然界線為邊界劃定範圍線。如果項目現狀建成部分涉及生態保護線，未來要注意生態修復。

涉及行政轄區邊界：

按行政轄區邊界劃分：如果臨近行政轄區邊界，可以沿行政轄區邊界劃分單元範圍線。儘量避免出現跨行政轄區的情況，減少項目實施難度和協調難度。如果項目確實無法依據行政轄區邊界切分的，需要綜合規劃地塊實際情況、周邊道路、權屬等要素確定更新單元範圍線。

更新單元涉及空地要不要納入？

與空地相關的主要看空地是不是「三地」和超標「三地」，以及能不能獨立開發。

「三地」和超標「三地」：符合「三地」和超標「三地」的地塊是可以納入更新單元範圍的，單元細分中屬於「三地」和超標「三地」區。

可單獨開發的規整的大面積空地，能單獨出具規劃條件的地塊：原則上不納入更新單元範圍，但如果原控規中規劃是道路和公配的地塊可以納入更新單元範圍。

犬牙交錯、不能單獨開發的大面積空地：這類空地一般是周邊有改造需求、形態並非十分規整、面積較大且不能獨立開發，那麼劃定範圍線的時候也可以將這部分空地納入進來，將來可用作其餘用地區。

涉及權屬怎麼劃定更新單元範圍？

如果前面提到的道路、自然邊界、行政邊界、空地等要素與權屬發生矛盾時，應以權屬界線修正更新單元範圍線。不同權屬之間可以作為更新單元範圍線的劃定依據，相同權屬部分可納入。如果更新單元邊界切割現狀建築物的，注意將權屬一致的建築物納入更新單位範圍，未來作為單元外拆除區。

如果一個更新項目可以依據以上因素劃分更新單元範圍線時，基本可以確定更新單元範圍了。但還需要進一步考慮項目類型要求、更新單元細分比例要求等情況，對單元範圍線進行微調。

項目類型要求：對於產城類的更新項目，在劃分更新單元範圍線時，要先保證產業用地佔比。產業（含新型產業用地）用地規模佔經營性用地規模的比例不少於50%。如果達不到產業用地最低佔比要求，需要擴大或縮小更新單元規模以滿足此要求。

單元細分要求：更新單元細分比例要達到「567」的要求（政府主導改造的更新單元除外）。「567」為「50%、60%、70%」，即拆除範圍佔更新單元修正後面積不小於50%，標圖建庫面積佔更新單元修正後面積不小於60%，實施改造面積（拆除重建區生態修復區整治活化區歷史文化保護區）佔更新單元修正後面積應大於70%。（註：更新單元修正後面積=更新單元面積－現狀道路區面積－其餘用地區面積。）

因此，在單元劃定時，如果無法保證單元細分比例要求，需要通過新增或縮減更新規模，重新調整更新單元範圍線，滿足單元細分「567」比例要求。

除了以上技術維度之外，還需要進一步從政府和開發主體的角度出發，考慮這兩方的關注點。從政府角度來看，重點關注用地貢獻率和集中貢獻率，需要捆綁實施的公共配套設施等內容。從開發主體的角度來看，關注實施難度、貢獻率、改造類型、開發規模等經濟利益相關內容。通過調整更新範圍線平衡自身利益。

因此要結合政府和開發主體的訴求對更新單元範圍線進一步優化。庫思規劃，懂設計、能落地。