專家房價降的趨勢有點猛（金融專家房價下跌27）

2023-11-30 14:39:08 3

在十一假期期間，樓市的各種消息滿天飛，有的是樓盤大力降價促銷，有的是新房成交量上漲，有的是房價上漲。可以看出，現在買房的事情依舊深受人們的關注，樓市任何消息都會成為人們茶餘飯後的談資。針對目前的房價走勢，很多人都有不同的看法，並且分歧還比較大，有部分人認為房地產行業依舊是經濟發展的支柱，所以未來房價還會繼續上漲。但是也有一部分人認為目前房價已經嚴重虛高，在持續的樓市調控政策下，房價將迎來回調。特別是房子的金融屬性正在減弱，很多投資客正在拋售房產，這會加速房價的下跌。很明顯，現在人們對未來房價看法分歧很大，而不同的看法，對應就是買房時不同的選擇。

在過去兩年，由於擔心自己收入，很多人都推遲了購房計劃，各地房價也在不斷下跌。而進入2022年10月份，各地樓市政策已經越來越有利於樓市發展，房價似乎也已經跌到了底部，這讓很多人開始起了買房子的心思。那麼，現在的房價真實水平到底是什麼樣的呢？根據中指研究院10月1日發布的《百城價格指數報告》顯示，在2022年9月，全國100個城市新建住宅平均價格為16200元/平方米，環比下跌0.02%，已連續3個月下跌。可以看出，2022年以來，新房價格走勢雖然在下跌，但是跌幅也已經收窄，這意味著新房價格已經跌到底部。相比於新房，9月份二手房售價跌幅進一步擴大，根據統計數據顯示全國100個城市二手住宅平均價格為15970元/平方米，環比下跌0.13%，已連續5個月下跌，且跌幅逐步擴大。

可以看出。不管是新房價格還是二手房價格，目前都處於很高的水平，而按照目前的房價走勢，在未來很長一段時間，我國的房價都將處在高位。按照目前的房價計算，很多城市一套房子都要百萬元起步，就比如在《2021城市剛需購房報告》中就明確指出，在35座典型城市中，套均總價超過300萬元的城市為北京、深圳、上海，超過200萬元的城市為廈門、杭州、廣州、南京，僅有7座城市套均總價低於100萬元。也就是說，在這35個城市中，超過80%的城市房子套均總價高於100萬元，說明目前的房價確實非常高。面對這麼高的房價，超過75.2%的購房者需要按揭買房，也就是貸款買房，而有能力全款買房的僅佔24.8%。

面對這麼高的房價，普通人自然買不起房子，城市中很多房產都被投資客買走囤積起來。而很多投資者買了房子之後，基本上不會自己居住，最多也就簡裝下出租，更多的則是空置著等房價上漲。另外，在二手房市場準新房最受歡迎，售價也比較高，所以很多投資客買了房子都讓房子一直空置著，這讓城市中空置房越來越多。根據西南財經大學在2017年做的調查統計數據顯示，我國城鎮空置房數量就已經達到了6500萬套，整體空置率高達21.4%。而在過去幾年，每年都有近1200萬套新建商品房入市，這意味著現在城市中空置房數量更高了。對此，有業內人士表示，結合這幾年的樓市銷售情況，估計現在我國城鎮中空置房數量已經接近1億套。

可以看出正是因為之前房價被炒作得太高，所以導致普通人越來越買不起房子，現如今樓市行情轉變，就算房價有所下跌，大部分人依舊買不起房子。針對高房價問題，央媒經濟日報就曾發表了一篇題為《別讓高房價嚇跑大城市的年輕人》的文章，在文章中明確指出：年輕人才是一個城市的未來，才是創新發展的核心，但是現在很多城市的高房價對年輕人不友好，亟需給樓市降溫。另外，新華社在《樓市拐點隱現，房貸利率仍有上漲空間》一文中也明確指出：當前時期，我國絕大多數城市房價都偏高，亟需調整。可以看出，現在央媒針對高房價問題已經表態：房價偏高，亟需調整。

那麼，房價到底跌到多少才合理呢？目前我國平均房價在9700元/平方米左右，和2020年底9860元/平方米的房價差不多。而在2020年底我國前100城的平均房價收入比在9.2，遠高於國際上3-5的平均房價收入比。對於房價問題，金融專家朱雲來在西安的一個論壇會上表示：現在的房價下跌27%才是合理水平。按照目前的房價水平計算，平均房價跌到7000元/平方米才合理。

根據國家統計局公布的數據顯示，2021年我國城鎮居民人均收入為3.51萬元，一個三口之家一年的平均收入就是10.53萬。而對於3口之家，一套90平方米的房子剛好夠用，按照7000元/平方米的價格計算，一套房子總價63萬元，這意味著一個家庭全款購買一套房子需要5.98年，即平均房價收入比為5.98年。雖然平均房價降低到7000元平均房價收入比依舊高於國際上的合理平均房價收入比，但是這相比於現在的房價水平已經算合理了。另外，當平均房價降低至7000元/平方米時，部分二線城市和三四線城市房價水平都將降低到合理的水平，畢竟一二線熱點城市的房價未來還會繼續創新高。

也就是說，平均房價收入比要低於6，這樣的房價才算合理，對於年輕人來說，平均房價收入比低於6時，他們努力工作才有可能買得起房子。目前高房價穩定不僅已經影響了年輕的愛情婚姻和生孩子的資源，同時也已經影響了企業甚至城市的發展。對於一個城市來說，人口是城市發展的根本，而過高的房價只會逼迫年輕人離開城市，不利於城市長遠的發展。因此，對於一個城市來說，除了經濟要發展好，同時也要調控好房價，讓房價處於一個合理的水平，這樣才能吸引更多的年輕人進入城市定居發展。