宏發萬悅山不買的理由（網友鴿）

2023-04-19 00:01:33

說起光明,大多數深圳購房者是「又愛又恨」。

選對了區域並及時買入的,愛它這些年的快速發展和房價漲幅帶來的收益；沒買入或者買錯了區域和項目的,恨它波瀾不驚的漲幅。於是大家把光明的項目分為兩種,一是網紅盤,二是其他剛需上車盤。

這些年,憑藉片區價值的快速兌現和一年一變的二手房價漲幅,光明早已誕生了不少網紅盤。除了大家熟知的龍光玖龍臺、光明星河天地、勤誠達正大城等前幾年開盤的項目。去年,當日實現售罄的宏發萬悅山也進入了更多人的視野。因為入市進展太緩慢,多次被傳要入市但屢屢「放鴿子」,該項目也被網友戲稱為光明「鴿王」。

近期,市場再度熱傳宏發萬悅山二期將入市,但據南都·灣財社記者了解,該項目2012年已申報舊改,2018年開始施工,2021年3月才推出首期產品,目前二期已施工一年仍未有入市時間表。

與之形成鮮明對比的是,一路之隔的星河天地舊改項目2016年立項,2018年便開始銷售,至今已銷售至第五期。而去年集中供地的第三、四批地塊,部分已開放展示中心即將開盤。

記者實探

二期建了十幾層,入市尚無時間表

「那邊最好不要等了。」對於宏發萬悅山二期什麼時間開盤的問題,中原地產中介林生(化名)告訴記者,光明現在還有很多在售的項目和即將開盤的項目可以關注,至於宏發萬悅山二期,「只能去周邊看看,目前還沒有開放售樓處,具體開盤時間我們也不太清楚,還沒有消息。」

而在問及宏發萬悅山二期是否有計劃開盤時,宏發內部的工作人員告訴記者,「不知道什麼時候開。」

近日,南都·灣財社記者走訪光明宏發萬悅山項目周邊,展示中心門口有保安駐守但並未對外開放。目前宏發萬悅山一期建築已經封頂,另一部分包括二期建築仍在建設中,中午可見建築工人進出工地。

地理位置上,萬悅山項目地處光明大道及華夏路交界處。儘管光明大道為光明的主幹道,出行非常方便,但因其車流量較大,對於部分網友反映的噪音問題有待考量。

周邊配套方面,項目距離6號線光明大街站步行距離為601米(百度測距),光明大街站一站即到鳳凰城站,九站到深圳北站。其中,鳳凰城站為(在建)地鐵13號線二期北延站的換乘站,日後乘坐13號線可直達深圳灣口岸、西麗高地鐵站等站點。

在項目斜對面(過十字路口)即為光明另一大網紅盤星河天地,星河天地計劃引入星河的「COCO系商業」,打造光明版福田COCOPARK。

項目回溯:

十年前申報舊改項目,4年前開始打地基

據了解,早在2012年,《深圳市城市更新單元計劃第四批計劃》深圳市宏發光明房地產開發有限公司就已經申報了這個舊改項目。到2018年時,項目還在地基階段,深圳市場便傳出了該項目將在18年下半年入市的消息。

2019年5月5日,宏發萬悅山名庭4棟、5棟、6棟、7棟拿到施工許可證。深圳住建局網站顯示,合同竣工日期為這2021年9月15日。

2021年3月,宏發萬悅山一期終於開盤。舊改相對於土拍,建設進程較為緩慢,從2012年到2019年開始施工,7年的時間或許並不算特別久遠。

作為對比的是,僅一路之隔的星河天地舊改項目,2016年立項,2018年便開始銷售,至今已銷售至第五期。而去年集中供地第三、四批的部分項目,部分已開放展示中心即將開盤。

據「家在深圳」網友爆料,該項目2018年3月便已經在地基階段,當時市場便傳出了該項目將在2018年下半年入市的消息。

但直到兩年多後,項目一期產品才正式入市。如今的二期產品仍是如此,合同開工時間為2021年6月,目前距離開工已滿1年,傳出幾波入市消息,至今仍無確切開盤日期。

網友談開盤:

一期「鴿」了兩年,成「深圳最難打新盤」

對於宏發萬悅山的「拖延症」,有網友發聲:「限價盤開發商為了利潤也是拼了」、「聽說又要鴿了,延後到8月份」、「明年2月份再看看吧」、「內部消息是因為證件不齊,所以沒辦法取證」……

網友眾說紛紜,但不可否認的是,宏發萬悅山二期傳出入市消息已有幾次,卻仍未見開發商的任何動作。是真的「不可抗力因素」還是開發商拖著不入市?坊間不得而知,但這不是該項目第一次遲遲不入市。

2021年3月,宏發萬悅山一期線上選房,推出建面約88-209平住宅,單價區間在4.61萬-5.36萬元/㎡,總價區間為407萬-1118萬元/套。項目吸引了1070批買家搶367套房,創下當時深圳打新有史以來入圍的最高積分——72.3分,開盤當日中午便售罄,僅21人棄選。

72.3分是什麼概念?

有購房者算了一筆帳。10年無房產交易的深戶家庭可以積50分,剩下的22.5分需要連續交10年以上的社保才能滿足,畢竟一個月的社保積分只有0.1分,所以想要滿足這個積分,需要「深圳戶口 名下無房 10年內沒有房產交易 每年每月都按時交社保」才行。

當然這並不是結束,搶到房之後的購房者,還可能面臨著拒貸、抽貸的風險,可謂是「關關難過」。

由於誠意登記關閉時間也一延再延,資料審核的嚴格程度引發網友吐槽,加上創下當時深圳打新有史以來入圍的最高積分,宏發萬悅山被部分深圳購房者稱為「深圳最難打新盤」。

周邊樓情:

一二手房價差大引關注,二手掛牌價最高9萬

據網傳消息,宏發萬悅山二期或推出約678套住宅,主推戶型為建面79㎡3房2廳、89㎡3房2廳、118㎡4房2廳。戶型方面,同一期的建面88平可做四房相比並不具備太大的優勢。

而在價格方面,網傳二期精裝修交付,預計單價在5.1萬元/㎡(以最終開發商公布的價格為準)。

儘管二期的市場預估價相比一期均價略高,但與同片區的其他二手房對比來說,仍具有較大的價格優勢。例如與萬悅山直線距離1公裡(百度測距)外的龍光玖龍臺,目前二手市場掛牌價已經去到7萬-8萬元/㎡,最高掛牌價到9萬元/㎡。116平的4室2廳掛牌總價1044萬,單價9萬元/㎡,89平的3室2廳掛牌總價在800萬,單價8.9萬元/㎡。

同龍光玖龍臺較近的深房傳麒山二手房指導價51900元/㎡,目前市場最高掛牌價突破11萬元/㎡,該戶型為258平的8室大戶型,光明市場較為少見,其餘戶型市場掛牌價均在6萬-8萬元/㎡之間。

而直線距離1.6公裡外的光明大第,目前二手房掛牌價最高已經突破了9萬元/㎡。163平的5室3廳業主掛牌總價在1550萬,單價接近9.5萬元/㎡。

如果按照價格來看,宏發萬悅山仍存在較大的一二手價差,這也是當前深圳打新人最關注的一個要點。

但在居住購買力逐漸佔據主流的深圳市場,除了限價下的價差,對於宏發萬悅山二期的產品情況仍受到購房者的廣泛關注。

近日,網傳照片顯示,「根據《市規劃國土委關於批准的通知》(深規土)[2014]700號)中第三項,城市設計要求第一點:更新單元範圍內不得設置小區圍牆,公共開放空間步行系統(含小區綠地及建築退線)應細化無障礙設施,必須保證24小時無條件對公眾開放,並與周邊片區步行系統無障礙銜接。」

關於這一點,有中介向記者明確表示「小區沒有花園,開放式的」。有網友提問,「理論上可以從大門進入花園；那孩子放在小區不放心；安全有保障嗎」。還有網友表示,「二期勸退點不是在開放式吧,而是在噪音,真的,去現場聽了就知道。」

「建議可以關注下光明的電建洺悅府、安聯尚璟府,即將開盤的深業雲築開放了樣板間可以來看一下。」林生告訴記者,光明近期仍有大量項目可以關注,均價大多在5萬元/㎡左右,部分限價盤最低開盤折後均價僅4.28萬元/㎡,首付百萬即可上車。

南都·灣財社記者 孫陽