保利成都高新區項目（如何看待保利明年在成都高新核心地段開業的輕資產商業）

2023-04-18 09:06:38

黃金地段，檢驗保利商業的軟實力。

三個月前，在我們與保利商業成都城市公司招商營運副總楊悅曦的對話欄目中，首次向市場曝光計劃在蓉開業的三座商業體周期進度，並深入理解了目前保利商業在蓉乃至西南的規劃布局。

這其中，我們尤為關注南高新的輕資產項目——樂家·保利廣場。

今年5月，保利商業與樂家置業就位於益州大道與吉瑞三路交匯處的香悅湖二期商業廣場正式籤訂商業委託管理合同。項目體量12.8萬㎡，是保利商業在城南獲取的首個外部項目。

對於輕資產模式，市場眾說紛紜。

關於保利做商業，觀望大於期待。

態度模糊的時候，市場顯然需要一些客觀的事實分析——

區域現狀

區域內商業供給遠低於市場需求。

從項目橫向直徑3公裡範圍內來看，樂家·保利廣場周邊商業，僅世豪廣場、復城國際和街區形態的東方希望天祥廣場D5在營，且三個項目離樂家·保利廣場有近14-25分鐘左右公交車程。

「沉浸式都市歡聚目的地」的項目定位，會帶來綜合性及強體驗性業態。這將與周邊競品拉開定位上的差距，因此在體驗型mall上區域商業消費力可挖掘的空間還很大。

周邊商務氛圍十分濃厚。

從項目縱向直徑2公裡範圍看，樂家·保利廣場地處高新大源CBD核心區，緊鄰各大商務寫字樓，包括富潤國際、復城廣場、星辰國際、兩江國際等，各規模企業區域總部也落位於此。

作為承接市中心商務辦公轉移的關鍵區域，這裡每天有數以十萬計的辦公人群在此流轉。

而東面的星級酒店如世紀城假日酒店、天堂洲際大飯店、棕櫚泉費爾蒙酒店更是長期承接著來自世紀城新國際會展中心、軟體園的大量流動商務客。

住宅眾多，區域消費潛力大。

大源，作為新中心居住區，40萬人的居住規模正在形成，項目緊鄰航天城上城、香月湖、匯錦城、兩江國際，周邊還有華潤鳳凰城、蜀都中心、英郡等品質大盤。

對於龐大的親子家庭客群來說，他們對日常短距離的生活方式及娛樂健身等的需求正在日益增長，而目前周邊配套商業出現明顯斷層的狀態。

操盤思考

從整體片區結構來看，樂家·保利廣場所處位置，一邊是商務，一邊是生活，區域客群結構非常清晰簡單，但中間正好缺乏一個適宜的商業項目進行很好的連接和融合，去打破人們的心理界限，進行工作和生活上的無縫切換，甚至是壓力釋放。

正是基於對此的洞察，樂家·保利廣場打出了「無界限文化社交群落」的理念，打破再融合是整體的打造思路，而」無界「、」沉浸式「、」歡聚「則如DNA般被植入項目內核，並整體圍繞於此去展開。

這種思路不僅局限在單個項目本身，往大點看，「盒子式」的樂家·保利廣場與一街之隔「街區式」的保利時光裡的組合及聯動，蘊藏了保利「連接者」的定位思考，這種套娃式的交叉連接也是對未來商業空間的再想像及提前布局。

回到項目本身，其前身為樂家置業香悅湖二期商業廣場，起初因考慮與富森美合作，樂家項目移交時整體硬裝是已全部竣工的狀態。

從我們的實拍照片中可以看到，其內部結構非常方正，整體動線呈「回字形」，採光面均勻，基本無盲區死角，每間鋪面的展面也很大。而這樣的好處在於高利用率，極大的提升了租戶實際使用空間。

值得一提的是，屋頂的玻璃窗頂棚採用了電動開關控制的遮合結構設計，這個設計很好的實現了好天氣下半開放式空間營造的通透感和自然感，對消費者來說也是一次比較新鮮的空間體驗，對餐飲租戶來說更是其場景創新的一次很好的延展和實現。

之前我們提到過保利時光裡將引入一精品超市城南首店，而一街之隔的樂家·保利廣場的超市會招引哪家差異明顯的超市呢？

我們聚焦出8家當前仍在成都市場大力拓展的超市品牌。考慮樂家·保利廣場更偏重大眾化的家庭消費為主，緊扣「大眾化」、「品質消費」，且具有「6000方大面積鋪面承租能力」這幾個關鍵詞，我們綜合不同超市近期的市場表現，再考慮到與周邊競品項目和片區的差異化落位，似乎又可以進一步進行鎖定。你會認為是哪家？

據獨家消息源，保利的招商策略是分階段推進不同業態，即在一定時間段內重點攻克某一類業態。目前已經可以確認的是，海底撈、悅百味、玖聚坊北京烤鴨等本地耳熟能詳的餐飲品牌等已籤約進駐，早前剛進駐IFS的日本規模最大、最知名的國際烤肉品牌「牛角日式炭火燒肉」也確定進駐樂家·保利廣場。

事實上，除了上述已敲定的餐飲品牌外，現在健身房和KTV兩個主力業態也都敲定，健身房引入優佳，KTV則是招引了音樂派。值得關注的是，兩個主力店進駐的樓層均為地下樓層，承租面積超過2000方，這或將給更多的籌開項目提供新的落位思路。客觀講，從項目較短的籌備時間觀察，當下的招商進度及階段性成果是較為可觀的。這種實際成績讓我對保利輕資產產生了更多的信心。