未來2年這四類房升值空間大（半年暴漲超3000元）

2023-05-14 13:19:25 2

4月份以來，南通樓市不斷升溫，新房市場火爆帶動二手房市場的崛起，而前幾天林肯公園、綠地新裡城公園墅和龍湖別墅集中開盤，去化成績顯然不復7、8月份的「輝煌」。

南通樓市的市場主流操作風格似乎正在切換，從行情高潮時期的飢不擇食閉眼買，高唱「買到就是賺到」，轉變為賣舊買新、多盤對比的棄劣擇優。

港閘區作為改善盤集中營，新房價格基本破2萬，10月1號公開樣板房的圓融璽悅，目前對外報價超兩萬，且最小戶型110㎡。與圓融璽悅一路之隔的中海碧林灣，目前該小區二手房價格已經高達18424元/㎡，4月份安居客上中海碧林灣的均價還不到15000元/㎡，短短半年暴漲超3000元/㎡。

中海碧林灣究竟為何如此火爆？帶著疑問我實探了該小區內部，有幾點訊息分享給大家：

1、價格高歌猛進！中海碧林灣半年暴漲超3000元/㎡，中介直言：最近成交量很低。

2、車位2-5萬/個！投資客抄底車位囤積居奇，附近的萬科業主也來哄搶超低價車位！

3、門禁形同虛設，小區內大門口擺書攤，老闆：「物業同意擺的，不收錢，晚上生意特別好！」

4、業主爆料：小區房屋質量參差不齊，地面亂停車屢禁不止，物業管理不到位！

1、價格高歌猛進！中海碧林灣半年暴漲超3000元/㎡，中介直言：最近成交量很低。

從安居客的房價數據來看，4月份中海碧林灣的整體均價還未超15000元/㎡，但到9月底，價格已經飆升至將近19000元/㎡，均價呈直線式上升。

我諮詢了中海碧林灣小區內的一家房產中介公司，門頭推薦的幾套房源，其中一套中海碧林灣的房子109㎡掛價150萬，中介說這是剛過完年不久的價格，早就賣掉了。

小區內中介門店

南通房談/一口蝦餃 攝

另外我還了解到，目前中海碧林灣不僅是房價飆升，而是完全的賣方市場。房主基本不接受公積金貸款，而且都對首付有要求，至少四成以上，按均價1.8萬/㎡來算，一套97㎡的房子總價約175萬，首付四成大概要70萬，而且目前的房源基本不滿二，要交大稅，當然，也可以配合滿二過戶，要等到明年5月，也存在一定的風險。

小區大門

南通房談/一口蝦餃 攝

中海金街

南通房談/一口蝦餃 攝

我詢問小區現在入住率如何，中介表示，一二期相繼不少業主入住了，三四期比較少，但是小區人很多，因為有很多租戶。這個中介也是個實在人，他直接說：「其實這小區說白了也就一般般，附近小區少，這個價格又貴、體量又大，人文環境嘛也就比拆遷安置房好一點點吧，最近成交量挺低的。」

對面的圓融璽悅

南通房談/一口蝦餃 攝

2、車位2-5萬/個！投資客抄底車位囤積居奇，附近的萬科業主也來哄搶超低價車位！

一進小區，一個紅色的展位非常顯眼，是幾天前中海碧林灣賣車位的臨時展位，目前車位已經售罄，展位還沒有撤掉。

南通房談/一口蝦餃 攝

從小區業主口中得知，車位賣得非常火爆，因為價格才2-5萬一個，附近萬科翡翠東第的很多業主都過來搶。放眼全南通，現在的車位動輒就是15、6萬一個，這樣的超低價車位，想不受歡迎都不可能。

圖片由南通房談粉絲提供

照理來說，非小區業主車子是不能進小區地下車庫的，萬科業主、其他投資客抄底購買大量車位，很有可能是後期直接租給小區業主，囤積居奇，為後面哄抬車位價格鋪路。

3、門禁形同虛設，小區內大門口擺書攤，老闆：「物業同意擺的，不收錢，晚上生意特別好！」

我準備去中海碧林灣實探之前誠惶誠恐，擔心被門衛攔在外面而白跑一趟，於是先諮詢了認識的小區業主，以便提前想好說辭，得到的回答是「不嚴，隨便什麼人都能進」。

誠不欺我，到中海碧林灣大門口，確實有門衛站在外面，進小區也需要刷卡，我本打算跟在別人後面混進去，沒成想門衛小哥二話不說直接給我刷了卡，大概因為我看上去忠厚又老實？

大門

南通房談/一口蝦餃 攝

南通房談/一口蝦餃 攝

順利進入小區，首先映入眼帘的是一個書攤，攤位前立著的廣告牌上寫著醒目的大字：比書店倒閉還便宜。

南通房談/一口蝦餃 攝

我上學時候就非常喜歡在舊書攤裡淘一些雜書，印象裡這樣的書攤一般都擺在學校門口或者一些小巷子裡，大學的路口也可能有學生自發組織擺出來的，但在小區裡面還是頭一回兒見。

老闆也是個熱情的人，他告訴我他每年都來，每次擺個一兩天，尤其晚上生意特別好。我說那你這個有沒有跟物業商量啊，他回答：「都談好了的，我擺書攤他們不收錢，對面那個就得花錢咯！」他指了指對面賣車位的展點旁邊的飲料售賣機和廣告橫幅。走的時候我買了個立體拼圖玩具，老闆還給我打了半折，只收了我10塊。

南通房談/一口蝦餃 攝

4、業主爆料：小區房屋質量參差不齊，地面亂停車屢禁不止，物業管理不到位！

告別書攤老闆後，我深入小區內部，首先發現的問題是小區內部有比較嚴重的車輛亂停亂放現象。尤其是非機動車，公然停在「消防登高面禁止停車」的指示牌前。

南通房談/一口蝦餃 攝

小區入戶單元門口也停了不少電瓶車，雖然負一樓有足夠的停放車輛的位置，並且也有足夠的充電樁，但很多住戶就是不願意把車停到地下，令人費解。

南通房談/一口蝦餃 攝

關於小區車輛亂停亂放的問題，小區業主也非常重視，多次向物業反映，但物業也是屢禁不止，歸根到底還是小區部分住戶的素質問題。

物業管理方面，除了大門門禁不嚴、對非機動車停放缺少有效管理之外，住戶私密性、安全性保障方面也有所欠缺。在現在很多安置房都開始搞電梯刷卡進的當下，中海碧林灣的電梯完全是任何人都來去自由，小區單元門雖然設置了密碼鎖需刷卡，但是形同虛設，完全是敞開著的。

南通房談/一口蝦餃 攝

此前有中海碧林灣業主告知，小區確實存在質量問題，主要是小區西側一期的高層，是因為好幾個承建商，導致房屋質量參差不齊。

因為漏水、滲水、牆體開裂等質量問題，中海碧林灣出現過很多維權事件，而本次實探，我也發現了小區樓下張貼的即將組建中海碧林灣首次業主大會籌備組的公告，相信後期業主的權益將得到更大的保障。

南通房談/一口蝦餃 攝

當然，小區也不是全無可取之處，細節上還是給了我不少小驚喜。總體來看小區的綠化還是不錯的，進門的大樹上還掛了一些可愛的熊貓、考拉等玩偶；垃圾分類做得也比較好，設置了不少垃圾桶，整體衛生環境還是不錯的。

可可愛愛的垃圾桶

南通房談/一口蝦餃 攝

對小區養寵物這件事，物業對安全問題較為重視，也拉了橫幅提醒業主一定要給狗栓繩。

南通房談/一口蝦餃 攝

設置的寵物拾便袋也挺貼心的，但是似乎已經積了挺厚的一層灰了。

南通房談/一口蝦餃 攝

總體來說，本次實探感覺中海碧林灣小區內部整體的環境還是不錯的，周邊自帶的商業也還算熱鬧，但是缺少大型的商業綜合體，周邊已成熟的商品房小區不多，小區本身體量大，樓間距不大，底樓採光難免會受一定的影響，在眾多商品房小區甚至算不上中檔產品，而價格卻在向2萬/㎡靠近。

南通房談/一口蝦餃 攝

港閘今年共14宗地塊預備出讓，但目前只有美的弘陽的君蘭天悅、融創的陳橋地塊已出讓，一直引而不發，是否在憋大招現在也不得而知，隨著華強城等大體量小區的交付和集中拋盤，圓融璽悅、君蘭天悅等新盤的入市，港閘區房價又將走入何種境地呢？

目前南通的GDP在江蘇排名第四，無錫第三，在眾多直接的利好buff下，南通房價壓過無錫也可以預見，連續五周南通的二手房房價漲幅遙遙領先，位列55城冰山指數排名首位，正在向喜提房產調控的路上飛奔，因為大家都知道，房價一直漲的結果，可能就是被政策抵在地上摩擦。

編輯：一口蝦餃

校對：小白