康養項目運作思路策劃方案（報批開發融資全流程）

2023-04-24 05:01:58

來源：中創院湖南分院公眾帳號：鄉村振興湖南運營總部

目前，單純的房地產開發項目不再備受追捧，反而那些帶產業的項目逐步崛起，各地尤其歡迎產城結合、產人結合和產融結合的大健康康養產業綜合體，這類項目能夠為地方帶來稅收、就業、民生等等社會效益。在新的形勢下，全國房地產開發商紛紛轉型投資大健康康養產業綜合體項目。如何進行項目報批、開發、融資也成為開發商們關注的重點。

建設用地審查報批程序

建設單位向項目建設用地所在地的市、縣國土資源主管部門提出用地申請，填寫《建設用地申請表》，並按規定提交相關申報材料。

用地申請符合土地管理法法律法規和政策規定、材料齊全的，市、縣國土資源主管部門受理用地申請。

受理用地申請後，市、縣國土資源主管部門報請市、縣人民政府依法履行「告知、聽證、確認」等徵前程序，同時，擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、徵收土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，並組織編制其它相關用地報件材料。

市、縣國土資源主管部門組織編制的相關報件材料，報經同級人民政府審核同意後，由市、縣人民政府向上一級人民政府呈報用地請示。同時，由市、縣國土資源主管部門製作建設用地報盤，通過遠程網上申報系統，將用地報建材料報送上一級國土資源主管部門審查。

用地報件材料按程序逐級上報審查、呈報有審批權的人民政府及國土資源主管部門審查、批准。（註：單獨選址項目用地和城市(城鎮、工業)分批次建設用地報批程序存在差異）

建設用地審查報批要求

用地報件材料形式、內容齊全，符合用地申報規定；

用地符合國家產業政策、供地政策和行業用地標準；

用地符合土地利用總體規劃，落實土地利用年度計劃；

落實耕地佔補平衡；

符合國家、省相關規定(單獨選址和批次用地)。

建設用地報建材料目錄

單獨選址項目建設用地單位申請用地應提交的文件材料包括：

用地申請表(原件)；

項目可行性研究報告批覆(或核准、備案文件)、初步設計批覆(或有關部門審查確認意見)(原件或複印件)；

建設項目用地預審意見(原件或複印件)；

地質災害危險性評估報告專家審查意見及報告扉頁、報告編制單位資質證書複印件、評審專家名單(原件或複印件)；項目建設壓覆礦產資源查詢證明材料；涉及壓覆礦產資源及礦業權的，需提交項目建設業主單位已與礦業權人就壓礦補償問題協商的說明、有關市縣人民政府做好壓礦補償協調工作的承諾函(原件)；

有資質的單位出具的擬徵(佔)用土地的勘測定界技術報告書和勘測定界圖(原件)；

環保、建設(規劃)、社保、林業(佔用林地)等有關部門審核(批覆)同意文件材料(原件或複印件)；

佔用耕地涉及補充耕地的，出具《新增耕地合格證》及附件；補充耕地為委託補充的，需提供委託補充耕地協議及耕地開墾費繳納憑證(原件或複印件)；

建設用地審查表(針對公路、鐵路項目)，超出用地標準的，須進行專門說明(原件)；

土地復墾方案評審批覆備案文件(原件或複印件)；

項目選址涉及自然保護區、風景名勝區、水源地保護區以及法律法規規定不得佔用的其它區域土地的，須提交有權限的主管部門的審核(批覆)同意的文件材料；項目建設涉及佔用文物保護單位保護範圍和建設控制地帶土地的，須提交有權限的文物主管部門出具的擬用地是否佔壓重要文物保護單位的說明及是否同意用地的意見(原件或複印件)。

集體建設用地報批程序

項目立項。用地單位到區、縣發改部門辦理建設項目立項手續，取得項目審批(核准、備案)文件。

規劃審批。用地單位到區、縣規劃建設部門辦理項目規劃批准文件，取得建設用地規劃許可證、規劃設計要點、規劃部門審定的建設項目規劃平面布置圖。

籤訂用地協議。用地單位與集體土地所有者和原使用者籤訂使用集體建設用地的協議，或取得集體土地所有者和原使用者書面同意。

用地申請。用地單位攜相關材料，向所在區、縣的國土資源分(縣)局提出用地申請。

勘測定界。分(縣)局開具勘測定界聯繫單，並根據規劃批准用地範圍勘測定界。

審核報批。分(縣)局對是否符合土地利用規劃和用地條件進行審核，審核同意後報所在區縣人民政府審批。

核發證書。區縣人民政府批准後，國土資源分(縣)局核發用地批准通知書，用地單位憑用地批准通知書等相關資料，申請集體建設用地土地登記，辦理《集體建設用地使用權證》。

上報備案。供地完成後，各分(縣)局應上報市局備案，並在(各)建設用地全程跟蹤管理系統《集體建設土地使用》中錄入有關供地情況。

辦理條件

項目用地申請單位具有申請集體建設用地資格

符合土地利用總體規劃和城鎮規劃

佔用耕地的，已落實耕地補充措施

符合國家的土地供應政策

土地界址、地類、面積清楚，權屬無爭議

申請用地面積符合建設用地標準和集約用地的要求

建設項目已經發改委等部門審核同意

佔用林地已經林業主管部門審核同意

存在違法用地的，已依法查處

應提交的材料

用地申請書；

建設項目立項備案證明文件、可行性研究報告批覆、初步設計批覆、年度投資計劃；

規劃部門提供的規劃設計條件及附圖或建設用地規劃許可證及附圖；

土地權屬來源資料；

地籍調查表複印件；

營業執照、法人資格證書、身份證複印件；

圖件：界址點坐標成果表、勘測定界圖、土地利用現狀圖、位置圖、建設項目總平面圖。

農用地轉用基本流程

農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等。國家嚴格限制農用地轉為建設用地。凡是建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，都必須依法辦理農用地轉用審批手續。

預選符合規劃的農用地

農用地轉用必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃中確定的農用地轉用指標。城市和村莊、集鎮建設佔用土地，涉及農用地轉用的，還應當符合城市規劃和村莊、集鎮規劃。不符合規定的，不得批准農用地轉為建設用地。所以要首先向國土資源局、建設部門、規劃部門諮詢該農用地是否符合上述的各項規劃。

規劃必須符合原國家土地管理局發布的《土地利用總體規劃編制審批規定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。

如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批准提供建設用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批准手續。

如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內，土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件，各級人民政府也不批准提供建設用地。

編制建設項目可行性論證

確認該農用地可以用於建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》，用地單位應按規定繳納選址規費。

其中，農用地轉用和土地徵收批准文件有效期兩年。農用地轉用或土地徵收經依法批准後，市、縣兩年內未用地或未實施徵地補償安置方案的，有關批准文件自動失效。

具體建設項目需要使用土地的，建設單位應當根據建設項目的總體設計一次申請，辦理建設用地審批手續；分期建設的項目，可以根據可行性研究報告確定的方案分期申請建設用地，分期辦理建設用地有關審批手續。

提出用地預審申請

用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。

建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批准之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。

建設用地單位申請預審，應當提交下列材料：

建設項目用地預審申請表(該表由原國土資源部統一規定)；

預審的申請報告，內容包括：擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案；需審批的建設項目還應提供項目建議書批覆文件和項目可行性研究報告。項目建議書批覆與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。

如建設項目涉密軍事項目或是國務院批准的特殊建設項目用地的，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。國土資源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內，完成審查工作，並出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的，經負責預審的國土資源局負責人批准，可以延長十日。

辦理手續、繳納審批費用

用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，並繳納各項審批費用。

環境保護部門根據《中華人民共和國環境保護法》和(86)國環字第003號《建設項目環境保護管理辦法》對建設項目進行審批。

某些建設項目，還需要報勞動行政部門依據《建設項目(工程)勞動安全衛生預評價管理辦法》予以審批。

提出項目用地的正式申請

用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。

各級政府審批

國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、徵地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。按照《土地管理法》有關規定，建設佔用土地，農用地轉為建設用地的審批權限：省、自治區、直轄市人民政府批准的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目，國務院批准的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地，由國務院批准。

在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批准的農用地轉用範圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。

上述以外的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。

徵收土地的審批權限：徵收基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃(525畝)或其他土地超過70公頃(1050畝)由國務院批准，其餘由省、自治區、直轄市人民政府批准。除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地徵收的，報省級人民政府批准，其中徵收土地面積超過省級批准權限的，土地徵收必須報國務院批准；建設項目確需佔用基本農田的，必須報國務院批准。其中，如佔用農用地沒有涉及佔用耕地的，則不需擬定補充耕地方案；農村集體經濟組織佔用本集體農用地和單位佔用國有農用地的，不需擬定徵地方案。

辦理徵地手續

由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行徵用，籤訂補償安置協議，按徵地程序辦理徵地手續。

其中，徵用土地的各項補償，應在徵地補償安置方案批准之日起3個月內，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發放建設用地批准書，農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。如徵用農村集體土地，徵地補償款也可由國土資源局委託用地單位直接向被徵地農村集體經濟組織支付。

國家徵用土地的，依照法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。徵用土地的，按照被徵用土地的原用途給予補償。徵地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。徵用耕地的土地補償費，為該耕地被徵用前三年平均年產值的六至十倍。

徵用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵用的耕地數量除以徵地前被徵用單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被徵用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵用耕地的安置補助費，最高不得超過被徵用前三年平均年產值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵用前三年平均年產值的三十倍。

領取用地批准文件

國土資源局根據批准的供地方案，在徵地的補償、安置補助完成後，向用地單位發出批准用地文件和《建設用地批准書》，被徵地單位應在規定的期限內交出土地。

繳納出讓費，獲得土地使用權

土地徵用後，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關規定，籤訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。

開始建設使用土地

籤訂合同並按約繳納費用後，用地單位才真正獲得該土地的使用權。

目前，各級地方政府不再歡迎單純的房地產開發項目轉而支持和吸引那些帶產業的項目，尤其歡迎產城結合、產人結合和產融結合的大健康康養產業綜合體，這類項目能夠為地方政府帶來稅收、帶來就業、帶來民生這種社會效益。因此，康養產業綜合體正越來越受到各級地方政府的歡迎。很多人認為健康旅遊需要政府的支持，這個說法在前幾年是對的。現在來看這個說法也不完全正確，甚至說是錯誤的。

因為以前針對健康旅遊，實際上是養老社區，那個時候特別是民政部門對這種養老支持力度非常大，按床位補，有一個床位每年補一萬元左右，所以很多開發商就是依靠這種政府這個補貼來掙錢，而個人所交的錢很少。但現在來看，作為康養旅遊來講，這是一個大的產業。它是在大健康這個背景之下，或者大旅遊的背景之下，旅遊和康養的一種結合體——這在未來是一個非常好的產業，前景廣闊。

面對這樣一種新的形勢、新的階段，全國房地產開發商紛紛轉型投資大健康康養產業綜合體項目。但是大家普遍缺經驗、缺模式、缺運營方式。

從目前來看遠離大城市、遠離城市中心區域的大型風景名勝區的所謂康養產業綜合體項目失敗的越來越多，到底原因是什麼呢？如果說成功的項目鳳毛麟角、失敗的項目越來越多，那這個行業還值得投資嗎？實際上，市場剛性需求呈井噴式的發展，大健康康養產業也越來越值得各界的資本投資。從行業的方向來看，從產業發展的前景來看，從國家政策的支持力度來看，這個行業肯定是會越來越好，是一個藍海，是一個朝陽產業！

康養小鎮的10種失敗案例

1. 缺乏敬畏感，急功近利

很多商界精英，在企業發展轉型或二次創業過程中，發現康養產業既有國家政策大力支持，也存在著日益增加的市場規模，於是積極湧入，但往往忽視了風口之下暗藏陷阱。目前中國康養產業是典型的「三高一低一長」產業，即「高風險、高投入、高技術、低利潤、回報周期長」，玩轉康養地產、養老地產有諸多陷阱，譬如「資金投入巨大、開發時間長、運營經驗匱乏、專業人才匱乏等」。玩不好，按照自己以往的投資邏輯和企業運作思維來搞，反而死的更快。

2. 沒有產業支撐，項目缺少「生命力」

一些康養地產或養老地產項目，動輒投資數十億、佔地規模幾百上千畝，規模大，設施齊全，業態多，但沒有產業支撐，始終沒有形成產業鏈，單獨依靠養生度假娛樂，嚴重背離「產業支撐」之根本，經營不久就難以為繼。沒有產業支撐，就沒有長久的生命力。嚴格來講，康養地產、養老地產裡的娛樂、餐飲、住宿、購物、度假、商業服務等，都是附加值，都是錦上添花，不是主體，更不是康養地產的支撐。這些項目看起來眼花繚亂，但都不足以對康養或養老地產的根本產生支撐作用。

3. 缺乏依託，孤木難成林

康養地產、養老地產大多地處郊外，千萬不要想著方圓多少公裡內，就你一家，獨門生意就好做。事實上，一個獨立的康養或養老地產，如果周邊沒有其它吸引人的資源作為依託，不僅不會壟斷生意，甚至基本沒人願意來。絕大多數的康養或養老地產是依託不了景區的，依託不了景區的地產，怎麼辦呢？那就要尋求以下依託模式：抱團依託、跨界依託、特產依託、復興依託、稀缺依託、品類依託、位置依託、自我依託等，最重要的是內容依託！

4. 沒有差異性規劃、盲目跟風

目前許多康養或養老地產壓根沒有規劃，緊跟流行，全靠抄襲，最後搞得不倫不類。一方面，閉門造車，完全憑自己主觀判斷搞開發建設，沒有主題，沒有創意，沒有吸引力，完全喪失競爭力。更有甚者，完全拷貝附近一個盈利好的項目。另一方面，一些規劃師只是把其他地產的項目拆零散，再組裝成一個新的方案來濫竽充數。

5. 不懂營銷，自認為「酒香不怕巷子深」

新媒體時代，新的營銷手段層出不窮，可是當你告訴莊主用社交網絡平臺不用花錢，只需營造氛圍、推介項目、互動交流培養感情、實時製造話題引起關注時，某些投資人一句話完事：我不會！他們以為康養或養老地產建成，環境優雅、設施齊全、吃住不愁，報紙上登幾個版的廣告就可以等著顧客上門了。但這個時代真的過去了！

6. 不懂運營，全盤皆輸

當前的康養或養老地產、康養綜合體、康養小鎮的項目，不缺規劃師、設計師，不缺施工方、材料供應方，缺的恰恰就是運營高手——操盤手！操盤手要做的就是團隊建設、日常運營、品牌塑造、持續銷售、服務升級、危機公關。一個康養或養老地產從開業、運營、健康發展，最後實現盈利，全靠操盤手帶領團隊的運營能力。

7. 不願學習，固步自封

這個時代最大的特點就是變化快，新科技、新手段、新形式日新月異。你打個盹，就可能錯過一次發展的機會。康養或養老地產面臨著前所未有的新形勢、新業態、新環境。比如對有些投資人來說，土地運作流轉、PPP、聯盟運營等概念都是以前沒有接觸過的，更別說一系列讓人眼花繚亂的新生事物了。只有將學習、考察、調研、培訓等常態化，方能實現康養地產的健康發展。

8. 理解偏差，投資誤入歧途

房地產的高端基本上是看「地段價值硬體價值外部配套價值」。康養或養老地產的高端實際上看三個方面，第一個是人護比，第二個是配套比，第三個是人性關懷。康養項目的高端並不是拼硬體的高檔，而是拼軟體的細節。如果不理解康養「高端」的真正內涵，僅僅是把重點放在硬體的打造上，就是誤入歧途。

9. 康養地產成本過高，經營壓力大

這裡的成本分為兩個方面，一是康養或養老地產對人力資源的要求高，在普遍物價上漲的大情勢下，用工成本高，而且大多在城郊，相對於遠郊的農村用工，成本偏高。第二就是土地成本，動輒數百萬一畝。如此高額的成本，必然帶來巨大的經營壓力。

10. 不會處理同政府的關係

無論是土地運作，還是項目申報，亦或項目的建設，再或基礎配套的完善，甚至資金缺口的彌補，等等，方方面面的諸多工作都有待對政策的正確把握、同政府的密切合作才能達成。退一萬步講，政府的相關補助也是許多養老地產前期立足生存的主要依靠。做康養產業，這四句話理解到位未必成功，理解不到位必定失敗！任何一個產業的持續穩定發展都是主要驅動因素長期作用的結果。作為一種新興服務業，越來越多的企業在介入或者研究這個行業。那麼在當前及未來一個時期，企業要想康養產業立足並獲得成功，必須搞明白一個問題：康養產業的主要驅動因素是什麼？

接下來，我們從產業邏輯角度，用四句話總結企業投資康養產業必須正視的幾個問題——

首先，康養產業的存在必須依靠一定的基礎設施。
無論是旅遊、養老、醫療、運動、文化等哪一類康養服務都不是在海市蜃樓裡封閉發展，這必然確立房地產、交通、通訊、能源等基礎產業的先導地位。很難想像，一個連場館都不完善的地方能搞好運動，一個連餐飲、交通、住宿都困難的地區能做好旅遊。先導產業的發展滯後必然會對康養產業形成瓶頸，一些以康養為主導產業的市縣在戰略實施過程中不盡人意，問題很多出在基礎設施上。
有意思的是，不少康養項目正是由基礎設施提供商主導實施的，最典型的就是房地產開發商紛紛在住宅和商業地產外拓展文化旅遊地產、康養、養老地產項目。之所以出現這種現象，除了康養產業市場前景被普遍看好外，房地產開發商對基礎設施的配置能力和巨大成本的承受能力是關鍵。
在很多康養項目中，基礎設施在整個投入中佔比超過80%甚至達到90%以上，建設和回收周期又相對較長，這正好對以資本運作和項目管理見長的房地產開發商構成利好。
需要指出的是，基礎設施的合理配置是康養產業健康發展的必要條件，但不是充分條件。一些地方在發展康養產業過程中出現的基礎設施過度配置值得警惕，最為典型的就是概念化養老住宅（很多項目在功能設計和服務配套上與普通住宅相差不大）的遍地開花。
這種康養產業的異化或者說為康養產業化因為資源錯配一方面造成房地產過量供應，一方面又造成康養服務供給不足甚至產生尋租行為。
康養產業在本質上是服務業，基於「服務」的美好身心體驗才是產業王道。而且，在一些康養服務（比如健康調理服務）中，基礎設施配置的要求和重要性相對較低，隨著物聯網等技術的發展，這一趨勢還會更加明顯。基礎設施配置水平對康養消費體驗的邊際效用是遞減的，甚至可能因基礎設施的高額成本轉嫁制約消費。
其次，從消費供給角度講，康養產業所能達到的市場規模不可能超過一定時空範圍內康養服務供給的總量。
目前一些康養服務的稀缺主要原因就在於供給總量不足。拿最常見的「看病難」來說，主要就是由於人均醫生數的嚴重不足造成的。很多城市公立養老院「一床難求」的困境也主要是供給不足造成的。
康養消費很多具有公共福利性質（特別是醫療和養老），康養消費權是一類基本人權，解決人民群眾日益增長的康養服務需求的根本途徑是增加有效供給。特別是進入老齡社會後，每年將新增近千萬的老年人口，巨大的養老服務缺口既是社會壓力又是商機。
同時，康養服務供給還有結構是否合理的問題。康養消費是一種複合消費，很多消費又會在一個以住處為圓心相對固定的半徑範圍內進行。這就要求在進行任何一個康養項目開發時都應儘可能地統籌配置多種康養服務。不少養老地產項目經營失敗的一個主要原因就在於僅注重物業租售而沒有給消費者配套健康調理、醫療、文化等其他必要的康養服務。可以肯定，那種能滿足居住、健康醫療、文化、運動等多種康養需求的社區化康養項目將受到青睞。
康養服務中的人文關懷是一個很關鍵的因素。在產品設計、宣傳推廣、服務提供、爭端調處等過程中確保消費者人身和財產安全，尊重消費者人格尊嚴和風俗習慣，對於康養服務機構及其從業人員不僅是一種法律義務，更是一種競爭軟實力。
再次，消費觀念對康養產業的發展影響巨大。
消費理念具有高度的個體差異化，不同消費者在進行或準備進行消費活動時對消費對象、消費行為方式、消費過程、消費趨勢的認識和判斷往往差異巨大，這主要是由不同消費者的可支配收入、文化水平、性格差異、先前消費習慣和體驗等因素決定和影響的。消費觀念的這種特性表明其具有一定的穩定性，又有一定的變化和可塑性。因此，康養產業機構通過定向、持續、系統的傳播，引導潛在消費者樹立與時代潮流和個體特徵相符的消費觀念是可行和必要的。而且，這種傳播既要保持適度的前瞻性又不能太超前。
要看到不同消費觀念並存的現實：
1、具有理性消費觀念的人由於可支配收入較低，主要關注康養服務本身的性價比，「是否划算」是其選擇商家的主要標準，只要價格可以接受，大都不會有更多消費訴求，商家處於賣方市場，堅持產品導向，標準化和規模擴張是主要經營策略；
2、具有感覺消費觀念的人由於生活水平處於改善和提高階段，注重同類康養服務在質量上的差異並對創新更有興趣，重品牌、重外觀、重體驗，把「是否喜歡」作為主要選擇標準，商家和消費者處於均勢，堅持營銷導向，在滿足顧客需求的同時又和顧客進行著博弈；
3、具有感性消費觀念的人重視心靈的充實，消費時很挑剔，對康養服務的要求不再是質量、價格、品牌，而是在消費過程中能否實現內心的滿足，「是否滿意」是其取捨標準，商家處於買方市場，必須堅持需求導向，一切為了顧客。消費觀念還具有日益細分和差異漸增的發展趨勢。
還要看到自給自足、萬事不求人、注重儲蓄、量入為出、養兒防老等傳統消費觀念對當前康養產業可能產生的不利影響。很可能，在未來相當長一段時間內，願意進商業性養老機構養老的老人都是少數，增幅也不會太快；信用消費也難以具有歐美國家的增幅、規模和普及性。
在消費觀念多元化的背景下，康養機構要避免這樣三種戰略性經營失誤：對於可以通過短期引導即產生的消費需求未予關注；對於需要長期引導才能產生的消費需求介入太多太早；對於成熟的消費需求投入不足。
最後，產融結合可能是未來對康養產業影響最為長遠和深刻的驅動因素。
不難發現，任何一個產業，規模越大，成熟度越高就與金融的聯繫越密切，其中最簡單的道理就是金融活動具有通過向供需雙方提供融資做大供給和消費以及提高資本使用效益等方面的功能。
金融對康養產業的促進作用主要有這幾種形式：
1、為消費者提供消費信用，通過提前消費拉動供給或者消費存量服務，如平安銀行推出的旅遊信用卡；
2、為康養機構提供融資，通過對未來收益的提前運用擴大供給，如醫院通過貸款、融資租賃等方式購置先進康養器械；銀行對養老地產開發商提供開發貸款；
3、集合消費需求進行「團購」，取得更高的性價比和品牌保證，如單一農產品信託，旅遊、文化、療養複合信託；
4、實現資本保值增值，如投資連結保險；
5、產業資本投資實體提供系列服務，如保險公司為被保險人提供的養老社區。
康養產業中已經出現了養老保險基金、消費信託等比較成熟的產融模式，以房養老、信用消費等新的產融模式也在逐步發展。特別是《國務院關於促進健康服務業發展的若干意見》等政策性文件發布後，掀起了信託公司、保險公司等大型金融機構進軍康養產業的高潮。
這些機構應用自身金融優勢，立足產業整合，通過多渠道募集資金，規模化投資興建康養綜合體並引進各種專業管理機構，在帶給客戶更好消費體驗的同時也在構建投資、消費兩位一體的產融模式方面作出了有益嘗試。
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