商業地產和住宅地產成本控制（商業地產住宅項目全過程成本管控操作）

2023-05-23 11:21:56 2

項目階段：經營 科目編碼：JY-001

1 工作內容

現金流編制（項目公司成本部部分）：

1.1 方法及步驟：

1.1.1 依據已有節點計劃及合同示範文本約定付款條件，分業態、分科目編制《進度節點、付款比例表》，此表為月度成本支出提供依據，需與節點計劃及合約約定一致且涵蓋所有成本科目；

1.1.2 依據已編制完成《進度節點、付款比例表》，編制《成本支出明細表》，按照目標成本已有科目，分月度安排付款計劃，已發生費用按實際發生金額直接錄入；

1.1.3 依據已編制完成《成本支出明細表》，編制《支出匯總表》，支出匯總為財務部提供主要支出數據；

1.1.4 與財務確認已完成支付的金額，填入編制期前已支付中。流程關係如圖：

1.2 後置工作：

1.2.1 營銷部完成銷售收入及回款編制；

1.2.2 財務部規劃貸款等其他財務費用收支，同時對收支進行匯總，進而得到項目整體現金流。

2 開始時間

交地後開始，按季度（每季度最後一月 15 日）、年度（每年 12 月 15 日）或集團

統一安排編制

3 責任部門

項目公司財務部

4 配合部門

項目公司工程部、成本部、營銷部

5 對接部門

成本控制部、財務部、項目管理中心（計劃部、營銷部）

6 工作要點

6.1 前置條件：項目基本節點計劃已編制，由項目公司工程部完成，並經項目管理中心計劃部審批確認；

6.2 制度流程：項目公司工程部-項目公司營銷部-項目公司成本部-項目公司財務部-項目公司工程副總-項目公司營銷副總-項目公司成本副總-項目公司財務副總-項目公司總經理-商業地產項目管理中心（計劃部、營銷部）-成本控制部-商業地產財務部；

6.3 集團模板：參照集團現金流編制模板。

7 完成標準

7.1 成本部部分：完成三表的編制；

7.1.1 《進度節點、付款比例表》：分科目分業態編制，保證支出匯總表編制時有據可查；

7.1.2 《成本支出明細表》：分科目支出需與目標成本一致，既覆核欄為 0；

7.1.3 《支出匯總表》：支出值與目標值一致。

7.2 總體現金流：營銷及財務部分編制無誤，保證每月現金流為正。如圖：

7.2.1 項目動態現金流=收入-支出；

7.2.2 收入=銷售收入 總部往來收入 總部往來支出 總部計劃內臨時往來 總部計劃外臨時往來 其他往來淨收入 稅收返還收入 開發貸收入 經營貸收入 其他收入；

7.2.3 支出=工程成本支出 費用及稅金 開發貸還款 其他。

8 工作成果用途

8.1 依託公司的快速開發節奏，快速落實項目貸款；

8.2 項目資金相對封閉運作，確保項目資金安全；

8.3 合理調配項目盈餘資金，為集團發展提供資金支持；

8.4 作為每月付款依據。

9 跟蹤落實要點

9.1 跟蹤預估成本支出金額與實際支付差異，更新已發生費用；

9.2 跟蹤實際超支節餘，更新成本數據。

10 關注重點

10.1 目標成本的錄入必須準確；

10.2 成本部分支出編制至《酒店開辦費》及預備費，以下科目（銷售費用、財務費用、稅金等毋須編制）；

10.3 目前現金流系統已上線，編制或更改時，均需由系統下載後再編制才能上傳成功；

10.4 遇到有科目成本已發生，實際金額與目標成本不一致時候，依據審批文件通過成本支出明細表中 H 列（預計超支節餘）調整，否則會導致覆核有誤。

11 工作教訓心得

11.1 編制完成後，聯合營銷、財務核對確保現金流可行，如有問題及時調整，避免上報集團後才發現問題而返工；

11.2 及時與財務部對帳更新已付款，確保現金流準確。

項目階段：經營 科目編碼：JY-002 1 工作內容：

目標成本現場審核：

1.1.1 在目標成本現場審核前，在《成本表》中應將原可研成本進行覆核，以便進行差異對比、並相應完善《差異分析表》；

1.1.2 將最新版董事長籤批總圖指標與《規劃指標一覽表》中面積指標進行覆核， 注意配套物業面積的歸屬原則；

1.1.3 對《成本表》中的工程成本科目進行成本覆核修訂，並將計算方法或依據文件對應修改；

1.1.4 調整成本科目與集團成本子系統新成本科目一致；

1.1.5 檢查《銷售計劃》表中項目名稱、計劃金額是否正確；

1.1.6 檢查《單體建安造價》、《單體綜合造價》、《投資計劃表》表是否覆核無誤；

1.1.7 整理完成項目遺留問題清單，並進行持續跟蹤；（完成目標成本現場審核工作）

1.1.8 工程成本經審核並最終確認後，將《規劃指標一覽表》、《銷售計劃》、《投資計劃表》及計劃部審定的《項目經營期、獎金方案》發商業地產財務部，完成非工程類成本覆核；

1.1.9 將財務部反饋的《費稅測算表》中非工程類成本錄入進成本表中，並檢查數據是否閉合；

1.1.10 完善項目控制經營決策文件附件及審批單，進入決策文件會籤流程。

現場覆核項目目標成本時，重點審核下述內容（資料審核 現場覆核）：資料審核：

1.2.1.1 土地價格組成、土地溢價返還；

1.2.1.2 銷售物業的土地使用稅計算。

1.2.2.1 辦理「六證」所需要的繳費清單及相應政府及行業頒布文件是否已經廢止、更新，應關注對於同類型收費項目是否存在國家、省、地市不同的文件差異；

1.2.2.2 各項繳費的目的、費用承擔方及成本計入原則、收費模式及慣例（壟斷、議價、招標）、繳費現行標準；

1.2.2.3 重點對人防報建、物業維修基金、勞保統籌、產權交易費、增容費的審核；

1.2.2.4 散裝水泥、牆改基金要考慮返還。

對前期諮詢費、施工圖設計費、各項設計收費標準、規劃院標準、臨水臨電費等重點審核。

1.2.4.1 場地交付條件、地基及基礎工程工程量測算是否合理、是否與圖紙、地勘報告及項目實際情況相符、綜合單價是否嚴格執行總包開工當月價格、鋼筋、砼二次調差計算是否合理、降水周期考慮是否合理；

1.2.4.2 主體結構及粗裝修測算，是否按照集團模板，是否符合設計限額指標、是否與人防設計方案相符、是否考慮總高度、結構形式、層高、轉換層、避難層等對指標的影響、是否合理考慮鋼筋、砼調差對價格的影響、是否考慮當地常規施工做法、集團設計標準與總包清單子目的差異對指標的影響；

1.2.4.3 窗地比、牆地比、外欄板長度、外廊裝修面積、採光頂開啟率、當地外保溫防火級別、毛坯住宅公共區域面積等；

1.2.4.4 建造標準是否符合集團要求。

1.2.5.1 機電覆核指標是否符合集團要求；

1.2.5.2 關注各業態高度變化引起的標準變化對指標的影響；

1.2.5.3 建造標準是否符合集團要求；

1.2.5.4 集採大型設備價格；

1.2.5.5 發電機等設備的布置方案；

1.2.5.6 機械停車位數量是否與規劃方案、現場車位布置情況相符。

1.2.6.1 測算是否與壟斷行業配套收費標準相符；

1.2.6.2 測算是否與政府優惠政策相符；

1.2.6.3 測算的界面劃分是否與壟斷配套收費界面劃分閉合;

1.2.6.4 紅線外水、電、氣、道路等政府移交的界面和費用劃分；

1.2.7.1 建造標準是否符合集團要求；

1.2.7.2 各業態綠化、道路鋪裝面積是否與綠化率、建築密度相符；

1.2.8.1 預備費計費範圍是否正確；

1.2.8.2 物業啟動與商業招商費是否與集團標準一致；

1.2.8.3 酒店開辦費標準是否與酒店星級標準相符；

1.2.8.4 銷售費用：商務酒店、回購物業、回遷物業不考慮營銷費；

1.2.8.5 土地增值稅審核各業態預徵比例是否正確。現場覆核：

1.2.9.1 項目現場實際施工情況、項目地質狀況；

1.2.9.2 項目周邊道路、水、氣、電、通信等配套情況；

1.2.9.3 其他與成本相關的情況。

2 工作時間

開始時間：交地日後 90 日

結束時間：交地日後 105 日周 期：15 日

3 責任部門

成本控制部目標管理組

4 配合部門

項目公司成本部、項目公司工程部、設計部、財務部

5 對接部門

商業地產項目管理中心計劃部、營銷部、商業地產規劃院、商業地產財務部

6 工作要點

現場覆核項目目標成本時，項目公司需準備以下資料，以便現場開展審核工作：

6.1.1.1 《土地出讓合同》或土地費繳費證明；

6.1.1.2 市政基礎設施配套費、土地契稅、土地使用稅、交易費、登記費的現行收費文件或繳費證明等；

6.1.1.3 其他支出的相關文件。

6.1.2.1 報批報建費：交易中心手續費、產權交易費、人防報建、勞保統籌、物業維修基金、散裝水泥、牆改基金、白蟻防治、產權登記、道路佔用、防雷檢測、消防設施檢測、室內環境檢測、施工圖審核等各項費用的現行收費文件、合同臺帳或繳費證明、人防效益分析報告及各項可競爭費用的報價單等；

6.1.2.2 增容費：水、電、燃氣、熱力增容費的現行收費文件、按戶繳費戶數統計表、供電部門批覆的供電方案、冷熱源方案等；

6.1.2.3 其他支出的相關文件。

6.1.3.1 勘探丈量費、施工圖設計、人防設計、建築面積丈量、交通、環境評估、日照分析等費用的合同臺帳或現行收費文件等；

6.1.3.2 三通一平、臨時設施的合同臺帳或成本測算等；

6.1.3.3 其他支出的相關文件。

6.1.4.1 地基與基礎工程的圖紙及測算、樁基、支護方案經濟分析、總包合同及工程量清單；

6.1.4.2 地下、地上主體結構及粗裝修費用的指標分析及測算；注意不計容面積的成本不得遺漏；

6.1.4.3 門窗工程：住宅、公寓、普通寫字樓的窗地比、住宅外欄板長度、住宅及公寓戶門統計、防火門及防火捲簾的測算；

6.1.4.4 各業態外立面牆地比；採光頂開啟率、分層銷售外廊面積等；

6.1.4.5 其他支出的相關文件。

6.1.5.1 室內水暖氣電管線設備、空調通風及安裝、消防系統、弱電系統等機電設計指標覆核及費用測算；

6.1.5.2 電梯選型方案及供方廠家報價單；

6.1.5.3 其他設備測算；

6.1.5.4 報建不能滿足要求時，需建機械停車位數量；（提供地下車庫的停車位排布圖或規劃驗收文件）

6.1.5.5 其他支出的相關文件。

6.1.6.1 室外給排水系統、採暖系統、燃氣系統、高低壓電力系統、消防系統、通訊有線電視系統等的費用測算；

6.1.6.2 壟斷行業配套收費標準；

6.1.6.3 其他支出的相關文件。

6.1.7.1 住宅區域、酒店區域、商業區域、獨立寫字樓、室外步行街等業態的綠化及道路鋪裝面積測算；

6.1.7.2 屋面美化的面積測算；

6.1.7.3 紅線外綠化的面積測算；

6.1.7.4 其他支出的相關文件。

6.1.8.1 相關支出的文件。

6.1.9.1 監理合同、一審造價諮詢合同臺帳；

6.1.9.2 工程保險繳納證明；

6.1.9.3 其他支出的相關文件。

6.2 制度流程：無6.2集團模板：見附件7 完成標準

7.1 項目公司成本部應以目標成本表模板為依據，按照目標成本現場審核資料清單要求，逐項落實各科目成本，有理有據的進行測算，完成目標成本現場審核准備工作。

7.2 成本控制部依據集團要求，完成目標成本現場審核工作，並持續跟蹤落實現場審核遺留問題，確保在項目交地日後 180 天確定目標成本中工程類成本，最終會同財務部審定的非工程類成本，形成目標成本，由董事長批准。

8 工作成果用途

8.1 指導項目公司正確進行目標成本測算工作；

8.2 指導成本控制部開展項目目標成本現場覆核工作。

9 跟蹤落實要點

9.1 目標成本測算依據是否發生變化、更新；

9.2 現場覆核遺留問題的落實情況.

10 關注重點

10.1 目標成本現場審核的前提條件是否具備、時間是否可以滿足集團模塊化要求；

10.2 與政府籤訂的「項目合作協議、招商協議或合同（含補充協議）」中的費用減免及稅收返還等優惠條款

10.3 審核時關注的重點詳見前述審核內容中的重點審核項；

10.4 費用測算的界面是否與目標成本科目歸屬界面一致；

10.5 是否執行集團建造標準。

項目階段：經營 科目編碼：JY-003 1 工作內容：

項目經營決策文件： 會籤流程：

1.1 項目公司成本副總必須完成以下工作後，才可開始項目經營決策文件會籤：

1.1.1 目標成本表中的《xx 項目規劃經濟技術指標》必須由項目公司規劃副總籤字確認；

1.1.2 目標成本表中的《xx 項目銷售計劃表》必須由項目公司營銷副總籤字確認；

1.1.3 目標成本表中的項目經營期必須由項目公司工程副總籤字確認；

1.1.4 目標成本表中的《xx 項目投資計劃表》必須由項目公司成本副總籤字確認； 1.1.5《項目經營決策文件會籤頁》必須有項目公司總經理籤字確認；

1.2 為避免項目公司決策文件在籤署時的錯漏遺失，在集團領導會籤流程以前， 應請相關各部門指定審核人提前進行審核，並在相關紙質表單上簽字確認：

1.2.1 規劃院由項目負責人及主管副院長在《xx 項目規劃經濟技術指標》上簽字確認；

1.2.2 營銷部由銷售計劃負責人及部門總經理在《xx 項目銷售計劃表》上簽字確認；

1.2.3 計劃部由計劃負責人及部門總經理在涉及經營期和項目獎金的表單上簽字確認；

1.2.4 財務部由資金計劃組負責人及分管副總籤字確認；

1.2.5 酒店公司成本副總及總經理在《xx 項目酒店成本計劃表》上簽字確認；

1.2.6 成本控制部目標組項目負責人及分管副總在《xx 項目投資計劃表》和《xx 項目成本計劃表》籤字確認；

所有籤字確認的紙質文件將作為經營決策文件的附件。

2 工作時間：

開始時間：交地日後 180 日

結束時間：交地日後 210 日周 期：30 日

3 責任部門：

成本控制部目標管理組

4 配合部門：

項目公司（工程部、設計部、營銷部、成本部）

5 對接部門：

商業地產規劃院、商業地產項目管理中心營銷部、計劃部、、商業地產財務部、集團財務管理中心、成本管理中心、審計中心

6 工作要點

6.1 前置條件：

成本控制部確定工程類成本、財務部確定非工程類成本；

6.2 制度流程：項目公司總經理-成本控制部-商業地產規劃院-商業地產項目管理中心（計劃部、營銷部）-商業地產財務部-集團財務管理中心-集團成本管理中心

-集團審計中心

6.3 集團模板：參見集團決策文件模板。

7 完成標準

按計劃節點完成《項目經營決策文件》會籤

8 工作成果用途

8.1 《項目經營決策文件》籤確 30 天內完成《項目經營目標管理責任書》；

8.2 指導項目公司在項目實施過程中，落實集團的各項經營目標。

9 跟蹤落實要點

9.1 《項目經營決策文件》會籤進展情況；

9.2 經營決策文件邊界條件是否發生變化.

10 關注重點

10.1 《項目經營決策文件》會籤時間符合計劃節點要求；

10.2 《項目經營決策文件》各表單會籤符合集團要求。

項目階段：經營 科目編碼：JY-004

1 工作內容：項目經營目標管理責任書

2 工作時間：

開始時間：交地日後 210 日

結束時間：交地日後 240 日周期：30 日

3 責任部門

項目公司成本部

4 配合部門

項目公司（工程部、營銷部、設計部、財務部）

5 對接部門

商業地產項目管理中心計劃部、成本控制部、財務部

6 工作要點

6.1 前置條件

6.1.1 項目經營決策文件已籤訂；

6.1.2 工程部提供項目（持有物業及銷售物業）的建設工期及節點、項目計劃執行書；

6.1.3 營銷部提供項目銷售物業的銷售周期及節點；

6.1.4 設計部提供土地合同、規劃條件。

6.2 制度流程

項目公司編制並上報—計劃部審核—主管項目副總裁籤署—計劃部、財務部、審計部、成本控制部、投資管理中心、項目公司備案

7 完成標準

7.1 完成項目經營目標管理責任書編制；

7.2 並書面快遞至項目管理中心計劃部。

8 工作成果用途

經營目標管理責任書是項目實現各項指標的公司指令性文件，是項目公司過程、結束後考核項目公司的依據文件。

9 跟蹤落實要點

如項目開發環境發生重大變化，或經營策略進行重大調整時，可對經營目標進行相應調整。

10 關注重點

10.1 必須依據決策文件已籤訂內容，填列至責任書中相關內容；

10.2 要求必須按持有物業、銷售物業分別填列，持有物業或銷售物業如存在多個分期且經營期不同，則應分開填列；

10.3 如有回遷物業的，需分別填列。

11 工作教訓心得

11.1 認真核對獎金分配方案；

11.2 《經營決策文件》確定後，儘早進行裝訂、郵寄，考慮時效性。

項目階段：經營 科目編碼：JY-005 1 工作內容：

項目結算覆核：

方法一：

1.1 《項目合同臺帳》、《項目無合同費用臺帳》編制：

上述兩個臺帳為日常流水臺帳（合同及無合同費用編號應連續、唯一，不得遺漏）；以此為基礎表，《項目合同臺帳》中加入「實際結算金額」列並由項目成本副總進行審核。《項目無合同費用臺帳》由成本經理與財務部核對後，由財務副總審核。1.1.1《合同臺帳》、《無合同費用及付款臺帳》中實際結算金額的覆核。

u 其中小於 100 萬的工程合同的「實際結算金額」須與項目公司二審確認書金額一致；

u 大於等於 100 萬的工程合同的「實際結算金額」須與集團四審審批單金額一致；

u 無合同費用及付款臺帳中的「交費金額」須與收費單或發票中金額一致。

u 成本部與財務部核對完成後的《項目合同臺帳》、《項目無合同費用臺帳》由項目公司成本副總、財務副總共同籤字確認，作為工程結算覆核報告附件。

1.1.2 《項目合同臺帳》、《項目無合同費用臺帳》編制步驟

u 前提依據：兩個臺帳結算金額覆核無誤，且無遺漏。

u 在臺帳中插入列：「成本科目」、「持有物業金額」、「銷售物業金額」共三列，其中「持有物業金額」應細分至「購物中心金額」、「酒店金額」及「其他持有物業金額」。

u 各個合同、無合同均可以對應至少一個成本細項科目，並在「成本科目」列進行定義（直接引用覆核臺帳中的各級成本科目單元格，因目標成本科目劃分與實際招標結算口徑有區別，建議歸屬為建造成本的合同及無合同費用科目直接選擇二級/三級科目，不再劃分業態）。其中土地費用、行政事業性收費、前期工程準備費必須引用三級成本科目。

u 單個合同如涉及多個成本科目，必須進行拆分，並保證分拆科目歸屬及分拆金額無誤。

u 「結算金額」應按照發生原則按實歸入「購物中心金額」、「酒店金額」、「其他持有物業金額」和「銷售物業金額」四列。對結算金額確需拆分到持有物業和銷售物業時，應按實際金額進行分拆或按照合理分攤原則進行金額分攤。分攤原則如下：

※ 按照實際金額分拆：對同時涉及持有物業和銷售物業的合同，如在結算清單中可以分業態進行分拆，則必須按實分拆；

※ 按照地上建築面積分攤：例如：土地費用；

※ 按照建築面積分攤：例如：政府行政事業性收費、前期工程準備費；

1.2 《預留費用明細表》編制

《預留費用明細表》是根據項目結算覆核時項目公司未完成項目，對後期繳費、整改等需要預留的費用進行預測、預留。預留費用應按實際進行預估，列出預留項目的名稱和金額。

1.3 《工程成本結算覆核臺帳》編制1.3.1《工程成本結算覆核臺帳》構成

u 以項目決策文件中《成本計劃表》為基礎表，

u 刪除三費三稅等非工程成本不做覆核，

u 增加預留費用行以便引入預留成本。

u 在決策文件目標成本列後插入「調整後目標成本」「覆核實際成本」、「實際合同成本」、「實際無合同成本」、「持有物業成本」、「銷售物業成本」及「成本差異」 七列。

其中：

※ 「調整後目標成本」=決策文件目標成本 調整金額(集團籤批文件 超支預警)；

※ 覆核實際成本=合同結算值 無合同結算值；

持有物業成本=持有物業合同結算值 持有物業無合同結算值；

※ 銷售物業成本=銷售物業合同結算值 銷售物業無合同結算值；

※ 成本差異=實際成本-調整後目標成本。

1.3.2 實際成本的導入計算：

使用 SUMIF 公式，對《項目合同臺帳》、《項目無合同費用臺帳》與《工程成本結算覆核臺帳》中一致的成本科目項，將《項目合同臺帳》、《項目無合同費用臺帳》中「實際結算金額」、「實際繳費金額」、「持有物業金額」及「銷售物業金額」導入到《工程成本結算覆核臺帳》中的「實際合同成本」、「實際無合同成本」、「持有物業成本」及「銷售物業成本」列匯總計算。

1.3.3 對《工程成本結算覆核臺帳》中的「實際合同成本」、「實際無合同成本」「持有物業成本」及「銷售物業成本」與《項目合同臺帳》、《項目無合同費用臺帳》進行覆核，確保數據閉合。

1.3.4 將《預留費用明細表》中的成本預測金額導入到《工程成本結算覆核臺帳》中預留費用行。

1.3.5 利用《工程成本結算覆核臺帳》中「成本差異」列，即可得出項目結算覆核二級和三級科目成本節超情況。

u 經濟技術指標對比表：以決策文件面積表為基礎表，對測算指標和結算指標進行對比。

u 一級、二級成本科目工程結算表：須以《工程成本結算覆核統計表》的《工程成本結算覆核臺帳》中數據進行引用，不得手工錄入。

按照集團下發模板要求，將上述表格中數據導入，並對「行政事業型收費」 及「前期工程準備費」中節餘或超支大於 20 萬的成本科目進行原因分析；對「主體建築工程」、「主體安裝工程」、「社區管網工程」、「園林景觀工程」中節餘或超支大於大於 50 萬的成本科目進行原因分析，形成最終工程結算覆核報告。

按照集團下發模板要求，對項目結算金額進行數據統計、指標計算，並填寫技術經濟指標統計表及安裝工程指標統計表

對項目公司日常成本動態表中土地費用、行政事業性收費、前期工程準備費已經按目標成本細分至三級成本科目時，可優先採用方法二，即將成本動態表《成本動態臺帳》中的「當前預期實際成本」列，按照方法一對結算金額的拆分原則， 拆分為持有物業成本和銷售物業成本，從而進行成本差異分析。其餘原理和步驟同方法一。

兩種方法的比較：相較方法一，方法二可以省去選擇合同成本科目及匯總計算實際結算成本的步驟，利用成本動態表的科目和成本匯總求和公式自動得出項目實際成本。但相較於方法一，方法二要求項目公司成本動態表中的土地費用、行政事業性收費、前期工程準備費已經按目標成本細分至三級成本科目，否則無法進行細項超支節餘分析。

另外：【對於其他建造成本（主要指：主體建造裝修及安裝科目）的超支結餘分析， 由於目前成本動態表集團沒有要求將成本科目細分至三級（即使拆分至三級科目也是以業態進行拆分），故對「主體建造裝修及安裝科目」的成本超支節餘分析， 項目公司應根據需要對影響成本的各項因素：諸如建造標準、單方含量、價格等展開進行分析，以便《工程結算覆核報告》中對超支節餘原因的分析、總結】

2 工作時間

開始時間：結算覆核開始時間為項目開業，以便在結算過程中可以按照集團結算覆核的要求對結算數據進行整理、統計。

結束時間：結算覆核完成時間為現場審核完成後一個月，原則不超過最後一個單體建築入夥之日後 3 個月。

根據項目實際開發計劃和結算進度，可調整結算覆核計劃。

3 責任部門

成本控制部目標管理組

4 配合部門

項目公司成本部

5 對接部門

項目公司財務部、營銷部

6 工作要點

6.1 前置條件：項目公司完成結算四級審核

6.2 制度流程：成本控制部-商業地產總裁-集團總裁

7 完成標準

按照集團要求，編制完成：

7.1 《工程成本結算覆核統計表》：數據與決策文件、項目實際結算合同臺帳、無合同費用臺帳數據閉合。其中合同臺帳及無合同費用臺帳應由成本副總、財務副總共同籤確。

7.2 《技術經濟指標統計表》：參照集團模板進行編制，保證填寫完整、數據準確。

7.3 《安裝工程指標統計表》：參照集團模板進行編制，保證填寫完整、數據準確。

7.4 《工程結算覆核報告》：工程成本對照表須以《工程成本結算覆核統計表》的

《工程成本結算覆核臺帳》中數據進行引用，不得手工錄入。對目標成本進行分析時，其中應對「行政事業性收費」及「前期工程準備費」中節餘或超支大於 20 萬的成本科目進行原因分析；對「主體建築工程」、「主體安裝工程」、「社區管網工程」、「園林景觀工程」中節餘或超支大於大於 50 萬的成本科目進行原因分析。

8 工作成果用途

8.1 覆核項目工程成本的實際超支、節餘情況，對項目是否實現決策文件的成本目標作出判斷；

8.2 總結項目實際結算指標，並對超支、節餘情況進行分析，用於指導後續項目成本控制工作及目標成本的修訂。

9 跟蹤落實要點

合同臺帳及無合同費用臺帳覆核數據是否發生變化

10 關注重點

10.1 合同結算金額和無合同費用的核對、確認，這是保證結算覆核數據閉合的關鍵！

10.2 目標成本確認：調整後的目標成本應為決策或補充決策文件中目標值 集團籤批文件中的目標成本調整值 超支報警流程審批的目標成本調整值。

10.3 合同及無合同費用歸屬的成本科目：成本科目選擇的正確與否，直接影響對科目超支、節餘原因的分析、總結及對項目公司的考核。

10.4 持有物業成本、銷售物業成本的分拆：應按照發生原則將實際結算金額按實計入「購物中心金額」、「酒店金額」、「其他持有物業金額」和「銷售物業金額」。對結算金額確需拆分到持有物業和銷售物業時，應按實際金額進行分拆或按照合理分攤原則進行金額分攤。對結算金額的分拆可通過投資計劃表中持有物業和銷售物業目標成本拆分比例校核，避免出現較大偏差，從而影響對決策文件中的經營指標的考核。

項目階段：經營 科目編碼：JY-006 1 工作內容

項目盈利預測

2 工作時間

每年 9 月 1 日啟動下一會計年度盈利預測編制工作（含季度預測、半年度預測、年度預測）

一般要求每年編制四次，每季度上報一次

3 責任部門

項目公司財務部

4 配合部門

項目公司成本部、營銷部

5 對接部門

集團財務管理中心、成本控制部

6 工作要點

6.1 前置條件

6.1.1 項目已摘牌並有可研文件或決策文件；

6.1.2 營銷部根據項目開發計劃完成整個項目的銷售推盤計劃，完成銷售及回款計劃的編制。

6.2 制度流程

項目公司編制並上報—集團財務管理中心審核確定

7 完成標準

7.1 確定項目的實際成本；

7.2 完成各個建安成本的核算劃分；

7.3 完成項目盈利預測。

8 工作成果用途

8.1 項目盈利預測作為集團判斷各個項目盈利情況的指導性文件，為集團經營決策提供支持；

8.2 利潤指標是集團重要指標，是集團重大決策的核心數據。做好年度盈利預測工作，可動態跟蹤集團利潤指標，並可及時調整、預警。

9 跟蹤落實要點

9.1 及時完成項目成本的結算及預估；

9.2 根據《成本核算指引》配合財務部完成成本歸集與分配。

10 關注重點

10.1 項目成本的應用

10.1.1 項目本年度無開業或入夥計劃時：項目成本為可研成本或決策文件作為數據的基礎來源；

10.1.2 項目開業年或入夥年：項目成本為項目結算及預估實際成本，儘量取得結算文件：對於無法取得結算文件的，應合理預估成本，預估金額儘可能準確並提供計算依據；對於因工程進度原因暫無法取得結算文件的，應取得其他部門相關支持文件

10.2 項目成本的歸集及分配

10.2.1 提供數據真實、準確、完成，避免缺項、漏項、甩項，尤其在開業年，切記不要將過多的爭議成本事宜分攤至後期銷售物業，否則將會影響利潤指標；

10.2.2 分配原則：各項目的受益對象應仔細甄別，準確界定成本收益對象的範圍， 根據相關支持文件能直接確定歸屬對象的，應直接計入該成本核算對象，不能直接歸屬的共同成本，採用合理標準和流程分配計入相關成本核算對象，重要原則為誰收益誰分配

10.3 盈利預測主要負責部門為財務部門，成本需及時配合財務部完成動態成本變化/結算進度的跟進及核對，保證成本歸集的及時、準確和完整，牽頭完成建安成本分配，並根據上市核算要求進行必要的調整；

10.4 當實際經營情況變化，導致預計可實現盈利與已經確定的盈利預測指標差異率大於±5%（含）且差異額大於±1000（含）萬元時，必須預警；

10.5 盈利預測應結合項目實際情況，逐項分析影響利潤的各項因素，跨年度、整項目考慮全部節點，特別注意土地成本的分配、回遷房核算、地下室相關收入和成本的核算、利息資本化、政府補助、土地增值稅清算計提、共同成本的分攤、成本費用的區分及歸屬年度確認等關鍵問題的核算處理